[摘要] 年末又到了清算時刻。隨著各地房價數據不斷攀升，對于將房價漲幅與人均可支配收入增幅掛鉤的地方政府來說，完成控房價的目標正變得越來越困難。
年末又到了清算時刻。隨著各地房價數據不斷攀升，對于將房價漲幅與人均可支配收入增幅掛鉤的地方政府來說，完成控房價的目標正變得越來越困難。
作為強化政策實施的重要手段，當前涉及樓市調控的考核指標中，共有房價控制、保障房建設和土地供應三項指標。其中，房價控制目標立足市場終端，為購房者切身感受，因此也最受市場關注。
但值得注意的是，在實行了三年之后，房價控制目標制度所帶來的“副作用”愈加明顯。地方政府為完成控房價任務，紛紛重拾行政化調控手段。多數業內人士認為，隨著十八屆三中全會強調市場在配置資源的過程中起決定作用，房價控制目標這項帶有行政色彩的指標，未來很可能遭到摒棄。取而代之的則可能是加強市場供應端的考核。
多地房價漲幅難“達標”
隨著年末臨近，房價步步高漲的現實，使一些地方政府感到憂心忡忡。來自國家統計局的數據顯示，今年10月，全國70個大中城市中，有21個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比漲幅超過10%。其中，北上廣深四個一線城市的新房價格漲幅連續兩個月超過20%，這尚屬首次。杭州、南京、廈門、武漢等二線城市的房價同樣漲幅較大。
民間機構的數據則更為驚人。根據中國指數研究院發布的數據，到今年11月，北京市新建住宅樣本均價已達到31333元/平方米，同比增幅為28.48%。上海、廣州、深圳的房價同比漲幅也分別達到13.33%、26.66%、25.25%。除上海外，其余三地的房價漲幅均高于官方數據。
供需失衡的局面，被認為是導致房價上漲的主要原因。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，一二線城市因為集聚了過多的資源，市場需求始終旺盛。但由于此前兩年的土地供應相對不足，導致如今房屋供應偏少，因此這些城市的房價易漲難跌。
“從10月開始，領導就要求我們統計今年以來的成交情況，同時密切關注新房入市價格。”長沙市住建委的一位工作人員向中國證券報記者表示，主管部門早已關注到房價異動的情況，并醞釀應對措施。
很快，微調政策的嘗試陸續展開。從10月末開始，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市先后收緊樓市政策，將二套房的首付比例提高至七成，廣州還提高了限購門檻。
隨后，包括福州、廈門、武漢、南昌、西安、鄭州在內的大量二線城市跟進調整。截至目前，共有15個城市收緊樓市政策。僅在11月26日一天，就有南京、杭州、長沙三個城市同時推出房地產調控新規，進一步提高購房門檻。
值得注意的是，造成多地密集調整政策的原因，還在于此前住建部的兩次約談。據悉，今年8月和11月，住建部曾兩次針對房價上漲過快的城市進行約談，意在以窗口指導的形式，要求地方政府控制房價漲幅，并兌現年初制定的房價控制目標。
“即使未來兩月房價停漲，這21個城市完成年度調控任務也已基本無望。”張大偉表示。多數業內人士認為，若嚴格按照制度進行考核，今年將有不少地方政府的負責人受到問責。
房價控制目標遭質疑
當前涉及樓市調控的考核中，共有房價漲幅、保障房建設和土地供應三項主要指標。根據國土資源部和住建部的數據，今年以來，全國土地供應規模明顯增加，保障房建設任務也接近完成。按照統計局的數據，僅有房價上漲的指標面臨難以完成的局面。
與前兩項指標不同，房價控制目標立足市場終端，最為購房者所感同身受，也最受外界關注。梳理各主要城市的2013年房價控制目標發現，不同城市的參照指標和統計口徑有所差異。
根據北京市制定的目標是新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。上海的目標較為類似，為“保持房價基本穩定”。相比之下，廣州要求“房價增幅不應高于GDP漲幅和城市居民人均可支配收入漲幅”。深圳也強調“全市新建商品住房價格漲幅低于人均可支配收入的實際增長速度”。在南京、杭州、西安等二線城市制定的目標中，多將房價漲幅與“城鎮居民人均可支配收入漲幅”掛鉤。
業內人士認為，近年來主要城市的人均可支配收入增幅多在10%左右。按照這項標準，今年新建商品住宅價格增幅超過10%的城市，均存在無法完成房價目標的可能。業內人士認為，北京、上海提出的“維穩”目標已基本宣告落空。
但今年11月，北京市房協發布數據稱，10月北京市新建商品住房簽約均價為1.94萬元/平方米，環比下降4.5%，同比下降6.3%。10月，全市供應結構呈區位性特征，均價呈現穩中有降的走勢，“基本符合房價控制目標保持平穩的要求”。
由于存在統計口徑的差異，上述數據與統計局的結果有所差異，其說法也存在爭議，但地方政府對“房價控制目標”存有抵觸心態卻是不爭的事實。
“房價控制目標”的提法最早見于2011年1月出臺的“新國八條”。按照要求，當年不少城市制定了房價控制目標，并多與GDP增速、人均可支配收入增速等指標掛鉤。但個別城市制定的目標較為模糊，此后又被勒令調整。2012年由于未出臺重大調控政策，房價控制目標甚少被提及。直到今年年初，在“國五條”的要求下，“房價控制目標”這項考核指標才再次啟用，但僅針對直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市。
“既要維持GDP增速，又要控房價，本身就是一種矛盾。”長沙市住建委上述工作人員表示，房價走勢由多重因素決定，要想有效控制房價漲幅也非一朝一夕能做到。他認為，設定這樣的考核標準并不合理。
“數字游戲”走向終結
國家統計局的數據顯示，2011年12月全國70個大中城市的新建商品住宅價格同比漲幅全部維持在7%以下，在“房價控制目標”政策出臺的元年，多數城市都輕松地完成了控房價的任務。但今年市場形勢迥異，為完成房價控制目標，不少地方政府重拾行政管控。
近期，北京暫停了高端住宅入市的審批，同時在預售環節，對普通住宅項目的價格進行限制，也即啟動“限價令”。受此影響，近期北京新房供應量銳減。除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市以及部分二線城市，也悄然啟動限價政策。
同時，另有部分城市在年末加快保障房入市，并將保障房納入房價統計范圍中，從而做低了整體房價。此外，為實現房價長期平穩，北京還推出一種新的住房品種“自住型商品房”。但因其在定價和銷售環節所受到的重重管控，這一政策同樣飽受爭議。
針對近期各地調控政策中出現的加碼限購、強化限價等行政手段回潮現象，不少業內人士將其歸咎為房價控制目標。分析認為，由于2009年和2010年土地供應旺盛，因此2011年的房屋供應相對充足，房價漲幅趨緩;但在2011年和2012年間，土地供應規模相對不足，由此造成今年房價上漲壓力較大。在這種局面下，為完成房價控制目標，地方政府便不得不在統計口徑、統計方式上玩起“數字游戲”，但這只能將供需矛盾轉移到下一個年度，而無法從根本上解決問題。
“政府對房價控制目標進行考核，體現了‘頭痛醫頭腳痛醫腳’的行政化調控思路;地方政府在此過程中的操作，雖不合理卻又體現出無奈的一面。”國土部某專家向中國證券報記者表示，房價控制目標的概念已不合時宜。
多數受訪者認為，在十八屆三中全會提出市場在資源配置中起決定性作用的思路后，房價控制目標這一考核指標有可能在明年遭到摒棄。取而代之的，則可能加強在市場供應端的考核。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，不同城市之間的經濟發展水平、城市價值、人口聚集程度都有所差別，所以未來的房地產調控政策要體現出差別化的思路，不宜一味采用非市場化、一刀切的考核標準。
