[摘要] 大規模保險資金進入房地產行業，不僅推動資本和實業跨界融合，房地產市場格局也將發生深刻變化。
近期，遠洋地產、萬科A、金融街(000402)等公司頻遭險資舉牌。2015年以來，隨著利好政策刺激、房地產市場回暖，險資入股房企腳步明顯加快。保監會數據顯示，2015年1-10月，保險行業總資產達11.83萬億元，較年初增長16.49%。按照當前險資持有的房地產資產占總資產比例30%的上限來看，將有3.55萬億資金可用于房地產投資。業內人士分析指出，大規模保險資金進入房地產行業，不僅推動資本和實業跨界融合，房地產市場格局也將發生深刻變化。
險資掃貨地產股
金融街日前公告稱，收到和諧健康保險股份有限公司和安邦人壽保險股份有限公司的通知，截至12月10日，和諧保險通過“和諧健康保險股份有限公司-萬能產品”賬戶購買公司普通股股票累計達到4.75億股，占公司總股本的15.88%。截至12月10日，安邦人壽通過“安邦人壽保險股份有限公司-積極型投資組合”賬戶購買公司普通股股票累計達到2.73以股，占公司總股本的9.12%。截至12月10日，和諧保險和安邦人壽合計持有公司約25%股份。
實際上，近期獲得險資青睞的房企并非只有金融街。根據萬科A披露，截至12月4日，深圳市鉅盛華股份有限公司通過資管計劃集中競價交易買入公司4.969%股份。本次權益變動后，鉅盛華及其一致行動人前海人壽保險股份有限公司合計持有萬科A股份20.008%，為公司第一大股東。
繼鉅盛華之后，萬科A又遭到安邦保險舉牌。截至12月7日，安邦人壽購買萬科A股份2.58%；安邦財產保險股份有限公司購買萬科A股份1.38%；和諧保險購買萬科A股份0.80%；安邦養老購買萬科A股份0.24%。4家保險公司合計持有萬科A的5.0000005%股份。
根據公開資料，安邦人壽、安邦財險、和諧保險及安邦養老均為安邦保險集團股份有限旗下公司。四家保險公司未簽訂一致行動協議或達成一致行動意向，但因存在的關聯關系構成一致行動人。
除了萬科A之外，安邦保險還增持了遠洋地產股份。12月7日，遠洋地產公告稱，公司原第二大股東南豐集團于12月4日賣出的20.5股份被Anbang Insurance Group Co., Ltd及Anbang Property &Casualty Insurance Co., Ltd購得。二者為安邦保險集團及其投資企業。交易完成后，中國人壽(601628,股吧)仍為遠洋地產第一大股東，持股29.3%，而安邦保險持股20.5%成為新晉的第二大股東。遠洋地產的前兩大股東被兩大險資占據。
房地產配置仍有增加空間
根據Wind資訊統計，按照申萬行業分類，目前142家A股房企前十大流通股東中包含險資22家，占比超過15%。中國指數研究院分析師指出：“保險資金投資海內外房地產企業的宏觀環境不斷放松，是推動險資進軍地產行業的一個因素。”一直以來，保險資金進入房地產行業需要國家政策的許可。2009年新《保險法》增加了投資不動產領域，便于保險資金投資房地產。2012年，政府允許險資持有的房地產資產占總資產比例的上限為15%。2014年，保監會將這一比例上調至30%。海外方面，外匯管制的放松及審批流程簡化，也為險資布局海外地產創造了良好的條件。
“另外，保險行業龐大的資金余額和較低的投資收益促使其入股房地產企業，以提高資金使用效率、優化投資收益。”該分析師指出。數據顯示，2015年1-10月，保險行業原保險保費收入超過2萬億元，行業總資產突破11萬億元，保險資金運用余額高達10.6萬億元。但長期以來，我國保險資金投資渠道受限，保險公司大量資金投入到了銀行存款、債券、基金等，保險資金投資回報率不高。而房地產行業投資金額大、投資期限長、收益穩定的特點與我國保險資金使用時間長、規模大、現金流穩定的特性相匹配。
業內人士表示，房地產行業未來的政策預期，是險資頻頻舉牌房企的另一個重要因素。近來央行多次降息降準，中央繼續強調去庫存戰略，為樓市釋放新一輪政策信號。同時，住房公積金管理條例修訂稿出臺征求意見，公積金提取范圍將更廣泛，樓市信心得到進一步提振。12月14日，中央提出要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。接受中國證券報記者采訪的多位業內人士認為，未來國家還將會出臺更多利好政策，加快房地產去庫存。
在華泰證券(601688,股吧)分析師謝皓宇看來，中國保險業目前40%左右的銀行存款配置需要進行重新配置。“按照房地產開發周期3年來測算，3年期定期存款的總利潤回報是2.75%，房地產的利潤率平均為15%。即便是考慮到協議存款利率會略高于定期存款利率，但仍然處在較低水平，房地產的配置比重有增加的空間。”
推進跨界融合
隨著保險資金參與房地產投資日益成熟，保險企業利用自身優勢，開始與地產公司合作開發房地產項目。平安集團近年來頻繁在房地產領域布局，從拿地、入股優質項目、參與地產股權投資到互聯網金融及物流地產，通過旗下眾多子公司，平安組建了龐大的地產業務板塊。2015年前10月，平安在北京、上海、天津、杭州等城市，以個體和聯合形式連續競拍約14塊土地，涉及土地出讓金額477億元。近日，平安集團聯手綠城中國和中交集團以57億競得北京市門頭溝永定鎮項目，繼續擴大和地產公司在房地產項目開發領域的合作。
保險企業拿地后，除了開發辦公樓和商業，養老產業也成為其突出的業務類型。如泰康人壽在北京、海南等地建設養老社區，中國人壽在蘇州建設養老社區等。
在險資大規模入股房地產行業進行長期投資后，房企也看到了險資在金融領域的固有優勢，開始逆向發力保險行業來布局金融平臺，拓展多元化金融服務體系。今年以來，泰禾集團(000732,股吧)、陽光城(000671,股吧)、新華聯(000620,股吧)、泛海控股(000046,股吧)、中天城投(000540,股吧)等上市房企宣布設立保險公司。地產上市公司通過設立保險公司在獲得保險牌照的同時也可取得廉價、穩定的現金流。
上述中國指數研究院分析師表示，險資將對房地產企業產生較大影響。“一方面，險資相對較低的融資成本可以幫助房地產企業獲得發展與擴張所需的資金及其他資源，形成資金優勢。另一方面，保險企業進入地產行業也有利于推動房企輕資產轉型，由險企負責資金與土地的提供，地產企業可以將業務重心更多放在項目營運方面，擺脫原有全產業鏈模式。最后，保險企業在資產和風險管理方面先進的管理經驗對房地產企業有較強的借鑒作用。”(作者：李香才)
