鄭州從2003年開始城中村改造，到現在已經將近十一年。有很多項目已經做成了鄭州的地標性建筑。到目前為止，總共228個自然村有170個自然村已經獲得批準，其中103個自然村已經實施拆遷，5月份鄭州有11宗土地掛牌出讓，總面積達到24.2萬㎡，其中10宗地均為城中村改造用地。
目前，鄭州原來的城中村改造也從以住宅為主的房地產開發，逐步邁向了住宅、商業地產開發于一體復合性的綜合開發。這其中，商業地產規劃和運營在城中村改造中扮演著越來越重要的角色。開發企業如何依托商業開發實現彎道超車，記者走訪了曾經參與城中村開發的房地產企業和相關商業專業機構人士。
早期城中村商業開發多成時尚地標，但仍有遺憾
十一年的鄭州城中村改造歷程，對改善鄭州人居，提升鄭州城市形象做出了突出貢獻。這其中，涌現出一些像升龍曼哈頓廣場、小李莊升龍國際中心、鄭州國貿360等一批鄭州時尚地標，吸引著鄭州的時尚男女。但回頭來看在這些項目的商業地產開發過程中，也留有一些遺憾。升龍集團商業中心總監李杰在接受記者采訪時坦言，曼哈頓廣場作為升龍的第一個項目，整體開發很成功，但從商業的角度去看規劃和招商還是有一些問題的，這些問題的產生主要在于前期沒有進行很好的商業定位。
李杰說，現在由于前期商業規劃存在一些缺陷，造成一些品牌升級比較困難。以星巴克為例，由于沒有合適的物業，星巴克只是拿了金水路北側寫字樓下面的位置，而這個位置客觀來講是沒有進行產權分割的。小李莊改造項目是曼哈頓廣場的復制版，室內三層步行街直接面對二七萬達的競爭，目前萬達商業對項目的沖擊已經逐漸呈現出來，但幸運的是，曼哈頓廣場和升龍國際中心都占據了鄭州的核心地段。升龍在發展的過程中也不斷地自我改進和修正，也認識到商業對地產的效應是需要時間積淀慢慢顯現的，目前升龍又一城的商業就明顯得到了優化升級，增加自持比例。
360國貿廣場是鄭州本土地產商中，商業運營十分成功的地產項目。星巴克、MUJI、優衣庫等指標性潮牌餐飲都是首次入鄭，但即便這樣，其商業開發依然有些遺憾，RET睿意德鄭州公司長期對鄭州重點商業項目進行跟蹤研究，據該公司策略顧問部總監石俊東說，這個地段是商業價值很高的地段，但項目在主力店引入、自持等方面其實可以做到價值更大化一些。
石俊東說，鄭州的商業開發留給后者的經驗就是，如何能更好地處理自持和物業銷售的關系，這點對項目以后的成敗很關鍵。
城中村改造項目，商業要因地制宜
曼哈頓廣場、國貿360、錦藝城如今都已是城市商圈甚至副中心。但這些項目并非都能復制，資金實力、企業戰略都是束縛項目商業開發的掣肘。鄭州天榮房地產開發有限公司總經理潘金玉是從事商業地產開發的老資格。參與過光彩市場的升級改造、火車站某服裝市場的開發經營。對于商業，他認為，不是每個城中村改造都適合做商業，一定要根據它的地段、位置、拆遷密度、可建密度，根據具體情況來定位。
RET睿意德鄭州公司總經理王浩杰認為，并不是每個項目都能做到價值最大化。像金水路傳統的商業集聚區做大型的城改，偏重商務的休閑商業會比較有發展空間。像在北區傳統的居民區，就適合做成生活服務型商業。
差異化、主題化，未來城中村改造商業更有看點
記者了解到，據2012年統計顯示，鄭州有53個城市綜合體項目在建，其中還不包括這兩年城中村改造中在規劃和已報建未亮相的商業綜合體項目，而城市綜合體都會伴隨著巨量商業。但這些城市綜合體中，優秀的規劃設計并不多，同質化競爭日趨激烈。同策房產4月份數據報告顯示，鄭州4月份商業物業銷量達到8萬平方米，同比下降49.9%。
如今，如何讓商業出彩已經成為現階段房地產綜合開發項目的頭等大事。河南恒祥實業有限公司作為勝崗村的開發企業，從2007年接觸勝崗村這塊地開始已經7個年頭了，據招商總監楊光介紹，該項目商業明確定位為區域性商業，服務人群就是方圓2.5平方公里范圍。多引進鄭州沒有的產品和業態，走商業地產差異化、避免同質化是今后的發展方向。
越來越多的開發商已經認識到商業差異化的必要性。未來城中村改造的商業業態將更有看點，一些趣味性、主題性的商業未來將成為鄭州商業新亮點。作為陳砦城中村改造一期工程項目，美景的大觀音寺項目就是一個依托大觀音寺打造的具有濃厚中原文化特色的高端商業街區項目。
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