[摘要] 2016年，國內(nèi)樓市分化加劇，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，龍頭房企優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大。1月6日，中國恒大（HK3333）公布了2016年銷售業(yè)績在銷售金額和銷售面積兩個關(guān)鍵指標(biāo)上，均超過了同行，成為雙料冠軍。
從恒大3000億現(xiàn)金分析房企抗風(fēng)險能力
2016年，國內(nèi)樓市分化加劇，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，龍頭房企優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大。
1月6日，中國恒大（HK3333）公布了2016年銷售業(yè)績在銷售金額和銷售面積兩個關(guān)鍵指標(biāo)上，均超過了同行，成為雙料冠軍。
那么問題來了：一路狂飆之后，恒大這架快車能否還保持足夠的財務(wù)穩(wěn)健度？尤其是在2017年預(yù)期房地產(chǎn)市場仍將深度盤整的大背景下，其抗風(fēng)險能力又如何？
三項指標(biāo)超3000億
公告數(shù)據(jù)顯示，恒大去年全年銷售3733.7億，比2015年大幅增長85.4%，全年銷售面積4469萬平方米。
而根據(jù)此前萬科和碧桂園的業(yè)績公告，銷售額分別為3648億和3088億，銷售面積分別為2765.4萬平和3747萬平。
數(shù)據(jù)還顯示，截止到2016年12月31日，恒大銷售回款金額3008.9億，持有的現(xiàn)金余額為3043億，在市場盤整背景下，頗為引人關(guān)注。
“超3000億的現(xiàn)金余額，不僅可穩(wěn)居行業(yè)首位，甚至可以超過中石油、中石油等一些以現(xiàn)金流充裕著稱的大型央企。”業(yè)內(nèi)人士指出。數(shù)據(jù)顯示，截至去年6月底，上述兩家央企的現(xiàn)金余額分別為1208億和864億。
該人士補(bǔ)充，在市場調(diào)整的背景下，穩(wěn)定的回款以及充足現(xiàn)金，也意味著在當(dāng)下并購機(jī)會頻現(xiàn)的市場中能夠更好地抓住機(jī)遇，因此該兩指標(biāo)不僅反映了房企的財務(wù)安全，更在一定程度上反映出其發(fā)展?jié)摿Α?/font>
如何認(rèn)識房企負(fù)債
2016年,房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績普遍良好，但在市場調(diào)整背景下，投資者對房企的負(fù)債水平和抗風(fēng)險能力依然十分關(guān)注。
“傳統(tǒng)的財務(wù)報表并不能真實反映房企的負(fù)債水平和增長潛力?！毙袠I(yè)觀察人士指出，我國房地產(chǎn)業(yè)實行商品房預(yù)售制，房企大量的預(yù)售款只能作為負(fù)債，因此財務(wù)報表中負(fù)債水平相對較高。此外，土地儲備也是以土地原值而非土地市場價值納入總資產(chǎn)計算，近年土地升值明顯，但升值部分并未計入在內(nèi)，結(jié)果造成房企負(fù)債率“虛高”。
上述人士表示，傳統(tǒng)的財務(wù)分析方法過多關(guān)注負(fù)債率指標(biāo)，并不能準(zhǔn)確衡量企業(yè)的抗風(fēng)險能力，評判房企抗風(fēng)險能力時更應(yīng)綜合負(fù)債水平與現(xiàn)金余額分析。一些負(fù)債率較高的房企，若有充足的現(xiàn)金作為“護(hù)城河”，抗風(fēng)險能力往往要比負(fù)債低、現(xiàn)金低的房企更強(qiáng)。
以恒大為例，截至2016年6月30日，其一年內(nèi)到期的借款為1728億，而現(xiàn)金余額高達(dá)2120億，不僅足以覆蓋短期負(fù)債，更高出了近400億。而目前現(xiàn)金水平更進(jìn)一步提升到了3043億。
“這意味著恒大足以在市場進(jìn)退有余，按照最糟糕的假設(shè)，未來一年恒大不賣一套房，也不會引發(fā)債務(wù)風(fēng)險?！?/font>
市場普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場分化加劇，強(qiáng)者愈強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”進(jìn)一步凸顯。財務(wù)表現(xiàn)更為健康、資金更為寬裕的企業(yè)，將占據(jù)市場更多的份額。
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