[摘要] 當下高海拔的寫字樓愈加密集，但停車位終歸有限，開車的上班族越來越多，每天都得為愛車尋找車位而煩惱，很多業內人士對投資寫字樓的升值空間表示擔憂。
“經濟越發展，市場對寫字樓的需求就越大，而寫字樓的物業水準更能反映城市的真實品質。”河南知名房地產專家高重恒說。當下高海拔的寫字樓愈加密集，但停車位終歸有限，開車的上班族越來越多，每天都得為愛車尋找車位而煩惱，很多業內人士對投資寫字樓的升值空間表示擔憂。
“一大早來單位必須提前半個小時，不是為了吃早飯，而是為了找個停車位。為了保留車位，中午也不敢出門。”CBD的上班族向記者吐槽。車位匱乏，給寫字樓的使用者和來訪客戶帶來了種種不便，使寫字樓的價值大打折扣，鄭州的寫字樓儼然進入“拼車位”的競爭時代。
私家車夜伏晝出寫字樓區停車緊張
前不久，一個在朋友圈傳閱的帖子十分有趣，帖子開頭第一句就是：“在微信圈里看到一個朋友說：‘建正（管城區一寫字樓）停車，比找個男朋友都難！’”
而去年7月，有報道稱，鄭州市交巡警六大隊啟動“CBD商務區機動車亂停亂放集中整治”行動時，兩周內共開出近9000張罰單，拖移違法車輛700余臺。“沒見交警，就停路邊；交警來了，隨即轉圈。”走訪中，記者詢問了多位在商務外環路邊停車等候的司機，回答如出一轍。
鄭州CBD商務區是啥？就是寫字樓密集地帶。9000張罰單意味著啥？平均每天600多張罰單！這個該怎么理解呢？舉個例子，晚九點到早七點是社區周邊可以停私家車的“友好時間”，但這些晚上囤積在路邊的私家車，白天則成為寫字樓周邊的“簇擁者”。一般情況下私家車除出租車外，每天只有10％的時間是行駛狀態，而90％的時間是停止狀態，但我們以前只重視了動態交通建設，卻忽視了靜態交通管理，使靜態交通的發展嚴重滯后，“停車難”的現象日益突出。在鄭州市機動車保有量日增接近2000臺的當下，“停車”成為寫字樓升值的死結。
對于開車上班族停車是個技術活
記者走訪了鄭州幾大寫字樓停車場發現，另一個寫字樓停車隱患即是收費頗高，按小時收取停車費的成本太高，有些吃不消，但是停在路邊面臨罰單的風險也大，吐槽寫字樓停車難的市民比比皆是。
楷林IFC并沒有設立私人停車位，停車位只租不售，500元一個月的費用還只是車輛管理費，不包含固定車位，同時又允許臨時停車，20分鐘內免費，之后的費用是每小時5元，超過一小時則按照1元/小時加收費用，不得過夜。也就是說，在楷林IFC上班的開車一族只能靠自己的運氣搶車位！
諸如此類的靠運氣拼車位的寫字樓不勝枚舉。高鐵站商圈的永和宇宙星寫字樓，每個停車位售賣價21萬左右，租金是每月600元管理費，沒有固定車位（業主自行出租的停車位另說），允許臨時停車，允許過夜，過夜每兩個小時收取5元錢。同在高鐵商圈的升龍廣場停車位售價約為15萬元/個，閑置車位以月租400元形式出租，允許臨時停車，過夜則按照40元/天的價位收取費用。
位于花園路國貿商圈的蘭德中心寫字樓，其地下車位亦是可租可賣，出租費用為700元/月，價位頗高，允許臨時停車，每小時5元，超過一小時則按照1元/小時加收費用。
自持物業的寫字樓如世博大廈、文化產業大廈、裕達國貿等，其停車位均只租不賣，世博大廈停車位650元/月，允許臨時停車；文化產業大廈，車位月租600元，允許臨時停車；裕達國貿地面車位500元/月，允許臨時停車，不許過夜。
位于高鐵商圈的文化產業大廈（也叫匯藝大廈），在此上班的劉女士告訴記者，目前他們都在大廈門前的路邊停車。“很少被貼條，所以停車的人特別多，文化產業大廈旁邊的萬怡酒店也可以免費停車。同時隔壁的一個施工場地目前空置，也改造成一個停車場，5元錢停一天，很多同事選擇在那里安置愛車。”劉女士說。
停車位的合理與否直接影響寫字樓品牌
就像業主購買樓盤一樣，或買或租寫字樓的企業主，也將停車便捷與否納入擇樓的重要因素。“因為停車位的問題直接影響我的招聘結果，這是之前無法想象的。”一位選擇購買升龍廣場的私營企業主告訴記者。“一座寫字樓的車位數有多少、停車環境好不好、車庫管理如何，很大程度上決定了它的投資價值和發展潛力，寫字樓市場的競爭，也是車位等硬件配置的競爭。”某寫字樓投資分析師表示。
業內專家都在提醒，如今除了位置、周邊配套、交通等硬件設施外，車位的配比已成為投資寫字樓一個重要因素，在對一個頂級寫字樓項目的綜合品質評價中，占有越來越重要的地位。目前鄭州寫字樓市場的停車位問題并沒有引起廣泛重視。未來商務競爭將是車位的競爭，沒有充足的停車位商務運作只能捉襟見肘。
寫字樓停車位的價值有多大呢？有專業人士給我們算過一筆賬：可售面積在5萬㎡的項目，按照標準停車位配比100∶1（每100㎡配一個車位），其停車位至少需要500個，如果按一個車位18萬，那么，該項目的停車位價值為9000萬。但是目前，對于高端的寫字樓，停車位只租不售已經成為標準。由物業公司統一運營，雖然對于開發商來講，前期的投入比較大，但對于整個項目的后期升值卻有較大的推動作用。據專家調研，停車位只租不售可以將停車位的使用率提高3倍。
專家提醒
停車難將影響一座城市的幸福指數
如高重恒這樣的業內人士在寫字樓停車位方面的呼聲十分強烈，在這個越來越注重品質的年代，好服務這一軟實力競爭更明顯。寫字樓停車位的管理方式必須越先進越好，現代停車位的管理有車位數量提示、停車位電子引導系統、提前支付停車費等；進入4.0時代的寫字樓需要配備停車位的人性化設計，比如新手加寬車位和女士車位、帶充電樁的車位、加寬加長加高的特殊車車位等。
上述是車主直觀感受到的細節服務，前提是一棟真正5A寫字樓必須做到停車位配比要求為100∶1。除此之外，還有很多需要前期開發商鉆研的地方，比如為了盡可能節約空間，有專業課題報告建議，“開發利用城市地下空間可有效改善城市動態交通、靜態交通發展的問題，圓形地下智能停車庫技術可以有效改善這一問題。圓形地下智能停車庫主要適用于小型車的停放，車輛在存放過程中司機不進入地下車庫，安全隱患少”。如果建設一個7層的圓形地下停車庫，可停放84輛車，按地下停車庫占用土地面積換算為4.17㎡/輛，而如按升降平臺實際占用地表土地面積換算僅為0.42㎡/輛。
只是多種設想與期望，都會被現實打敗。隨著我國機動車保有量的爆發性增長，相關規劃配建標準更新卻呈現滯后狀態，車輛持有和使用之間已經無法畫上等號，停車難不僅僅是一個個體的困擾，它直接影響一座城市的居住幸福指數。在大城市公共資源日益稀缺的背景下，如何破解分配與管理的難題，值得深思。(記者 管雪霏)
