[摘要] 日前，仲量聯行發布的深圳第二季度房地產市場報告顯示，今年第二季度，深圳甲級辦公樓租賃需求較前兩季度得到改善且交投活躍，繼北京、上海之后，全國辦公樓投資市場熱點轉向深圳。
居高不下的房價讓深圳住宅市場遇冷半年仍未回暖，但作為深圳產業發展“晴雨表”的寫字樓市場卻表現不錯。日前，仲量聯行發布的深圳第二季度房地產市場報告顯示，今年第二季度，深圳甲級辦公樓租賃需求較前兩季度得到改善且交投活躍，繼北京、上海之后，全國辦公樓投資市場熱點轉向深圳。
不過，多家機構數據顯示，今年以來，深圳甲級辦公樓租金一直呈現下降態勢，在新增供應和P2P企業退租的影響下，深圳甲級辦公樓租金將會繼續盤整，預期年末的空置率會上升，明年全市甲級辦公樓租金高位回落風險增加。
全國“熱錢”流向深圳寫字樓
深圳統計局數據顯示，深圳第一季度全市GDP同比增速8.4%，為近三年來最高，其中第一季度第三產業增加值同比增幅9.1%。深圳工商部門數據顯示，2016年前5個月全市企業注冊數量同比增幅約27%。仲量聯行發布的深圳第二季度房地產市場報告認為，深圳良好的經濟基本面支撐了全市整體的辦公樓需求，尤其是高科技類公司和證券、銀行、保險等傳統金融類企業的租賃需求正穩中有升。
值得注意的是，今年上半年，大宗交易頻頻出現在深圳辦公樓市場。仲量聯行也指出，繼北京、上海后，全國辦公樓投資市場熱點趨往深圳，以目前相對比較活躍的保險、銀行業為例，其自用和投資需求相結合的投資特點成為新趨勢。
來自仲量聯行的監測數據顯示，地產商毅德投資在南山成交了約7700平方米的甲級寫字樓，地產商深國控在福田成交了約25000平方米的甲級寫字樓，保險業的太平洋壽險在福田成交了約40000平方米的甲級寫字樓，保險業的前海人壽在福田成交了約20000平方米的甲級寫字樓，來自銀行業的華夏銀行和上海銀行在福田分別成交了36000平方米和15000平方米的甲級寫字樓。上述大宗交易的成交時間集中在今年上半年。
戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端此前接受媒體采訪表示，大宗交易頻繁是住宅價格高企、投資風險增加、個人或機構投資者轉向商業市場的具體表現。此外，“營改增”的實施對寫字樓市場構成間接利好，因此上半年深圳寫字樓大宗交易頻繁。
仲量聯行深圳董事總經理夏春毅認為，目前機構性投資者和自用型企業用戶持續看好深圳，特別是核心區域物業未來的升值潛力;另一方面，金融與科技行業仍然在積極尋找優質可售物業用于自用，該方面需求將繼續支撐投資深圳甲級辦公樓投資市場的發展。
空置率上升迫使租金持續下降
戴德梁行監測數據顯示，2016年上半年，24.5萬平方米的新增甲級寫字樓供應令全市甲級寫字樓存量升至303.3萬平方米。供應增加刺激全市甲級寫字樓吸納量錄得11.4萬平方米的同時，也將空置率從去年底的5.1%拉升至9.1%。其中，南山區甲級寫字樓空置率上升至12.9%，福田區空置率上升至9.1%，羅湖區甲級寫字樓空置率維持在5.5%的較低水平。
需求回落迫使多個項目租金出現回調，從上半年市場表現來看，全市甲級寫字樓平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中，福田區受新項目入市及需求放緩的雙重影響，甲級寫字樓租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元，但羅湖區和南山區則分別增長0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。
“深圳甲級辦公樓資產值正在持續上漲，但租金仍處于盤整期，下降態勢仍然持續。”夏春毅指出，優質單一業權物業需求依然穩定并且空置率保持低位，一些地標性項目租金甚至仍在上漲，但是，部分散售物業因為企業持續外遷導致入駐率沒有明顯改善等原因，租金叫價繼續下降。
對于接下來的市場走勢，張曉端認為，第三季度開始至明年底，大量已建成項目將逐步形成有效供應，可見供應量或將達到198萬平方米;同時經濟層面的風險令市場需求短期內難有顯著改觀，伴隨高支付能力客戶的減少和高新園區研發物業的分流，新增需求的減弱也將削弱對租金的支撐，明年全市甲級寫字樓租金高位回落風險加大。
