[摘要] 根據克而瑞數據統計，2016年上半年，鄭州市商品住宅銷售面積達623萬㎡，較去年同期上漲71%。與全國主要城市相比，鄭州商品住宅銷量處于中等水平，但增長率高居前五，上升較快。
近日，國家統計局發布了6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，鄭州市新建住宅價格指數環比上漲1.6%，比去年同期上漲9.2%。 這是鄭州市新建住宅銷售價格指數自2015年5月來的第13次上漲。
同時，記者從鄭州市住房保障和房地產管理局了解到，截至2016年6月30日，鄭州市商品住宅銷售均價達9661元/㎡，較1月份上漲1006元/㎡。
【數據】
上半年 鄭州房價1㎡漲1006元
盡管老百姓希望房價能夠有所下降，但根據市場運行情況，除一線城市的限購政策起到對沖房價上漲的趨勢外，二線城市如南京、合肥、武漢、鄭州等地，商品住宅均價仍持續走高。
近日，鄭州市房管局公布數據，6月鄭州市區商品房均價9661元/㎡，比今年1月每平方米貴1006元。以市民6月買一套100平方米房子為例，要比1月份買多掏10.06萬元。
鄭州市住宅與房地產業協會有關負責人說，在政策利好和銷量穩定的雙重帶動下，上半年銷售價位呈現趨漲現象。特別是2月份不限購的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低降至30%。剛性需求及部分改善性需求得到釋放，庫存去化明顯，將平均價位抬高，春節后，鄭州樓市呈現供不應求態勢，市場表現較為火熱。
值得注意的是，1~6月，鄭州市商品住宅均價漲幅相較去年同期，略有下調。根據鄭州市房管局統計，2015年6月，鄭州市商品住宅均價9395元/平方米，比去年1月每平方米貴1405元。
難道說，去年同期鄭州房價上漲趨勢要比今年更加兇猛？對此，鄭州市房管局一位負責人說，去年上半年鄭州市區商品住房銷售均價8738元/㎡，但鄭東龍湖區域幾個高端樓盤集中備案，拉高了整體房價，如果去除高端樓盤（單價超過2萬）的影響，鄭州6月房價屬于持平略增。
為此，記者查閱國家統計局住宅銷售價格指數發現，鄭州市新建商品住宅銷售價格，自2015年1月至今，以每月0.1%~1.1%的幅度波動，整體處于小幅上漲的態勢，并無異常。
【銷量】
商品住宅供不應求 去化周期3.9個月
根據克而瑞數據統計，2016年上半年，鄭州市商品住宅銷售面積達623萬㎡，較去年同期上漲71%。與全國主要城市相比，鄭州商品住宅銷量處于中等水平，但增長率高居前五，上升較快。
克而瑞高級分析師李曉兵分析，隨著房地產市場逐步成熟，近年供求比呈平穩態勢，2016年上半年鄭州商品住宅銷售量攀升，市場呈供不應求態勢。
克而瑞數據顯示，上半年鄭州商品住宅供應量為464.87萬㎡，成交623.10萬㎡，市場存量處于下行狀態。
據悉，鄭州市商品住宅存量自2014年下半年起，便一直處于下行狀態。進入2016年，在政策紅利的持續影響下，存量逐步下降，截至目前存量524.6萬㎡。
按上半年月均成交134.35萬㎡的速度計算，去化周期僅為3.9個月，僅次于南京、合肥、上海和武漢，市場狀況比較健康，去庫存效果良好。
【屬性】
剛需仍是主力 市場正向改善型過渡
時間往前推半年，假如有人說鄭州是個“屌絲”之城，很多人都會贊成。但在今后，鄭州或將扔掉屌絲之城的帽子。
從戶型結構上看，上半年鄭州房地產市場，三房的銷售比例正在逐步提升，已超過市場一半份額。同時，四房比例也逐步增加。
據統計，上半年，鄭州有31.7%的購房者選擇兩居室，50.5%的購房者選擇三居室，12.1%的購房者選擇四居室甚至更大的戶型。而在2015年下半年，購買四居室甚至更大戶型的購房者只占到6.8%。
克而瑞高級分析師李曉兵表示，隨著“二孩”政策的放開，客戶對產品的功能空間要求明顯提升，產品驅動將會越來越重要。
從成交面積段來看，90㎡及以下的商品住宅仍占據市場半壁江山，90~120㎡的住宅占比23%，120~140㎡的住宅占比16%，140~180㎡的住宅占比8%，180㎡及以上的住宅只占3%。
由此可以看出，目前的鄭州房地產市場，剛需仍是主體，改善類產品成交占比已逐步提升，整個市場正在向改善型過渡的發展階段。
從產品結構上看，客戶需求的多樣性逐步顯現，整體仍以二房、三房為主，80~90㎡為絕對主力面積段。
【細分】
二七、中原、管城偏剛需 鄭東、金水偏改善
分區域分析上半年的鄭州房地產市場，二七區在商品住宅供應及成交量上都位居榜首，鄭東新區則以18303元/㎡的均價，成為成交均價最高的區域。
從供應量上看，二七區以119.2萬㎡位居榜首，中原區、惠濟區分別以80.7萬㎡、71.5萬㎡列二、三名。
在成交均價上，鄭東新區以18303元/㎡的均價繼續領跑鄭州樓市，中原區則以7624元/㎡的均價成為單價最便宜的區域。
二七區、中原區、高新區住宅價格相對較低，為性價比較高區域，吸引大量剛需客戶置業，在成交量上，分別以115.6萬㎡、104.6萬㎡、87萬㎡位居前三。
“整體市場以二房、三房為主，二七區、中原區、管城區的剛需屬性較為突出，鄭東新區與金水區成為主要的改善區域。”李曉兵表示，目前鄭州樓市70~90㎡為市場主流，尤其是高新區、中原區、二七區，90㎡以下產品占較大比例；鄭東新區為主要改善區域，戶型面積較大。
【預測】
下半年 房價穩中趨漲
河南財經政法大學教授李曉峰說，受樓市寬松政策和金融寬松政策的長期影響，以及鄭州市持續緊張的供求關系，預計下半年剛性需求依然強勁，改善性需求得到持續釋放，市場銷量保持穩定，銷售價格保持穩中趨漲的態勢。
河南省房地產業商會相關負責人也認為，由于上半年外地房企進入鄭州，非城中村用地稀缺，開發商競爭激烈，土地價格整體呈現快速增長趨勢，地王頻出。下半年項目集中入市，或將進一步拉高房價。鄭州市上半年房價漲幅相比去年同期1405元/㎡略有下調，但仍處在合理區間。“同時，根據目前鄭州市商品住宅的存量以及房企上半年拿地情況，銷售價格保持穩中趨漲的態勢。預計今年下半年，鄭州商品住宅均價有望破萬。”
據悉，自7月8日，萬科美景以25億元的天價拿下鄭紡機93畝地塊后，鄭州樓市開始了今年以來第三輪漲價潮。據記者不完全統計，有不少于28個樓盤宣布將在7月中下旬進行提價，漲價幅度在300~3000元/㎡不等。(東方今報記者 牛犇)
