[摘要] 專家指出，房屋買賣過程復雜，在選房、簽約、交房等諸多環節都有可能被房產中介拿來制造賣點，消費者除主動核實信息、搜集證據外，還應仔細推敲合同中的免責條款，以書面合同來維護自身權益。
一套叫價1.4億元的所謂“清朝格格府邸”近日成為鏈家等房產中介網站上的“網紅”，甚至引來北京市文物局辟謠：并非登記在冊文物，不過是“新建建筑”。由此房產信息虛假宣傳現象再一次引發人們熱議。專家指出，房屋買賣過程復雜，在選房、簽約、交房等諸多環節都有可能被房產中介拿來制造賣點，消費者除主動核實信息、搜集證據外，還應仔細推敲合同中的免責條款，以書面合同來維護自身權益。
1.4億“格格府”原為新建
此前記者根據線索在鏈家等一些房屋交易平臺搜索到“香山公園內，清朝十七格格府邸，媲美龍湖”這一房產信息。記者發現，鏈家等房屋中介網站對此房產附加“肅親王十七格格金默玉府邸”“香山公園內可以交易的獨棟大院”等標簽著實“博人眼球”。
對此，鏈家公司有關人員透露，從注冊資料上看，該房產本身確實產權合法也可以進行交易。至于是不是“格格府”，這位工作人員回應稱：“考證還比較難，業主提供的信息為‘格格府’。”
北京市文物局宣傳教育中心工作人員告訴記者，文保處已從相關人物、建筑地址、建筑名稱等方面查詢，均未找到該建筑相關信息，可確認該建筑并非登記在冊文物。“應該是近年來新建的建筑”。該工作人員說。
北京香山公園管理所工作人員也表示，該建筑物位于香山地區，但并不在香山公園范圍內。按照職責范圍來看，建筑所在地點不歸香山公園管理所管轄，建造商也未向管理所通知報備。這位工作人員表示，對于中介聲稱“格格府邸位于香山公園內”這一表述，香山公園管理所已向房產中介遞交了律師函，要求其改正。
目前，鏈家官網上已經搜索不到這套房源，趕集、搜房網等平臺上相關信息的措辭有所收斂。
記者調查發現，房產中介虛假宣傳的目的或是為提高房產價格從而賺取高額居間服務費用（傭金），或為迅速打動消費者、促成交易、提高“團隊業績”。消費者從看房到入住，每一個環節都有可能被中介“忽悠”。
誘人的文字游戲往往是房產中介吸引消費者的第一步，常見套話背后都有一套“貓膩”。例如“零首付”并不像聽上去那么美好。業內人士指出，“零首付”也是一種分期付款，是將首付的費用再一次分期付。法舟律師事務所律師張虎表示，“零首付”是由開發商或中介通過預先墊付，或者是虛擬抬高房價，多從銀行貸款的方式來獲得，這導致簽訂的合同會存在較多法律爭議風險。
此外還有諸如距離或是價格的文字游戲，部分房產中介宣傳“距離地鐵××分鐘”，但并未說明是步行還是乘車。還有“本小區租金×××元起”，房產中介往往用一個“起”字營造出低價的優惠感，但這檔價格的房子往往“已經租出去了”。
另外，還有部分房產中介通過隱瞞信息或制造虛假信息，虛抬房屋價值。
中國消費者協會此前發布《房屋家居領域投訴情況專題報告》指出，部分房產中介隱瞞房屋真實情況，如抵押情況、房屋質量問題等。消費者交付定金、中介費之后才予以告知。還有房地產經紀機構對委托人隱瞞房屋相關權屬狀況、價格等重要事項，從中牟取高額差價。
“虛假房源”是中介最為常見的宣傳陷阱。部分房地產經紀機構和經紀執業人員為吸引客源，隨意發布虛假的房源信息。有房屋中介工作人員告訴記者，虛假房源往往不會明目張膽地張貼在公司官網上，但有些經紀人會將一些不實信息張貼在論壇、貼吧或者其他平臺網站中。其目的不是為了售賣虛假房產而是為了吸引客戶。
違規成本低于利益追求
記者調查發現，房產中介行業特殊的生存空間為其提供了虛假宣傳的可能性。而自律組織未發揮應有作用以及缺少嚴格的行業標準使得房產中介的虛假宣傳屢禁不止。
“房屋租售是理性需求物，人們選擇房子時更多考慮位置、價格、質量等硬性條件。”中國人民大學現代廣告研究中心主任王菲認為，“實際上多數房子并無太多有競爭力的賣點，所以房產中介需要利用一些手法來吸引消費者注意力并領先競爭對手。有了關注度，才有轉化為銷售率的基礎。”
業內人士指出，房子是復雜性消費行為，消費者被吸引來后，會對房產的價值有自己的評估，“最終購買房子是不用參看廣告的。前期宣傳只需要把人請進來，這為虛假宣傳提供了空間。”
中國社會科學院城市與房地產研究室主任倪鵬飛表示，房地產虛假宣傳一方面是因為房地產產品非常復雜，存在信息極度不對稱，有便于造假的空間；二是缺乏健全的質量標準體系，監管力度仍有不足，使得造假成本低。
匯佳律師事務所主任邱寶昌認為，部分房屋中介機構多以擦邊球方式進行虛假宣傳，或以街邊散發傳單或電話溝通為虛假信息發布渠道，令執法者難以下手。
另據住建部相關數據，全國約有6萬家房產中介機構。在房地產中介從業人員取消了準入門檻、不需要職業資格準入的情況下，部分從業人員流動性大、專業性差，導致“服務意識”遠低于“利益追求”。因此，有專家呼吁，當務之急是為房產中介制定行業標準，以此來淘汰一批資質過低的中介機構，使這個行業能在符合一定標準的“起跑線”上。
消費者維權注意收集證據
住房和城鄉建設部有關負責人此前表示，對不誠信的中介機構，特別是炒買炒賣、居間牟利、惡意煽動、哄抬房價等行為，住建部將出臺具體的失信嚴懲措施，加大處罰力度，嚴肅查處直至清出市場。
中央財經大學中國互聯網經濟研究院副院長歐陽日輝認為，互聯網時代，房地產中介的網上虛假信息治理，需要探索以消費者權益保護為工作的中心，搭建政府監督、行業自律、企業自查、社會參與的綜合管理體制。
同時，專家建議，監管部門可以探索利用大數據監管房地產中介的廣告和宣傳行為，改進監管手段和技術。
兩高律師事務所律師董正偉建議：“消費者應當理性看待購房時機，購房合同上要以現行的合同范本來做參考，認真閱讀購房合同，注意辦理時間、房屋交接、裝修質量等條款，免受霸王條款侵害自身合法權益。”
另有法律專家建議消費者應提前向消費者保護組織了解中介的資質、口碑以及客觀評價。謹慎對待中介的口頭承諾，有意識地收集固定證據。必要時可以直接向中國消費者協會進行反映，由中國消費者協會向人民法院提起訴訟。
