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　　先付一些錢，等五年的上市交易限制過去了，再付余款完成過戶，這是很多購買經(jīng)濟適用房的人經(jīng)常使用的招數(shù)。在房價高企的當下，一些早前曾經(jīng)把經(jīng)濟適用房賣掉套現(xiàn)的人紛紛反悔。對于買家而言，當然全都以悲劇收場，因為此類房屋買賣合同因違反國家經(jīng)適房管理規(guī)定，全都被判無效。而對于賣家而言，雖然房子留在了手上，但因為很多人當初都是賣給信任自己的親戚朋友，由此導致的親情友情的損失，怕是永遠都無法挽回了。從這個角度來說，此類官司可以說是沒有贏家。（文中當事人為化名）。

　　第一個賣方故事

　　說反悔就反悔，朋友介紹的也不行

　　先說第一個故事。

　　2007年，鮑有仁、趙珍珠夫婦位于南京市棲霞區(qū)某號的房屋被拆遷，根據(jù)拆遷協(xié)議，鮑有仁夫婦于2009年7月31日購買了棲霞區(qū)堯順佳園某幢602室經(jīng)濟適用房，房屋建筑面積62.85平方米，房款152097元。

　　2009年9月，鮑有仁拿到房屋后，一個朋友介紹何守祝前來購買房屋。因當時家庭經(jīng)濟較為緊張，鮑有仁同意出售房屋，雙方商定房屋價款為256000元，付款方式為首付206000元，余款5萬元等拿到房產(chǎn)證、土地證后結(jié)清。合同簽訂后，何守祝支付了首付款206000元。2010年7月21日，鮑有仁、趙珍珠離婚了。在離婚協(xié)議中，鮑有仁夫婦約定，這處房子歸兒子所有。

　　2014年12月，鮑有仁取得涉案房屋的房產(chǎn)證及土地證。2015年，鮑有仁、趙珍珠與何守祝溝通稱，從房產(chǎn)局工作人員處得知，該房是經(jīng)濟適用房，在購買五年之內(nèi)不允許上市交易，所以與何守祝訂立的房屋買賣合同無效，愿意返還何守祝已付房款并給予適當補償，何守祝當即予以拒絕。鮑有仁、趙珍珠隨即向法院起訴，請求法院判令雙方2009年訂立的房屋買賣合同無效，何守祝返還房屋。法庭上，何守祝認為，鮑有仁、趙珍珠看到房子漲價了就想要回房屋，自己是堅決不能同意的，雙方應該遵守協(xié)議。一審法院認為，我國《合同法》規(guī)定，損害社會公共利益的合同無效。雙方當事人簽訂的售房合同規(guī)避國家經(jīng)濟適用房管理制度，破壞經(jīng)濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效，判決何守祝于判決生效之日起十日內(nèi)向鮑有仁、趙珍珠返還房屋。何守祝不服判決提起上訴。

　　南京中院是這樣判的：南京中院審理后認為，根據(jù)國務院制定的國發(fā)（2007）24號《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟適用房五年之內(nèi)不得直接上市交易，如果五年內(nèi)因各種原因需要直接上市交易的，政府要優(yōu)先回購，回購的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。該規(guī)定的目的是保證經(jīng)濟適用房能夠真正用于解決城市低收入家庭的住房困難和移建項目的拆遷安置，發(fā)揮社會保障功能，維護國家利益以及社會公共利益。該案中，鮑有仁、趙珍珠將屬于經(jīng)濟適用房的涉案房屋轉(zhuǎn)讓給何守祝，且雙方簽訂案涉售房合同的時間正處于五年交易限制期內(nèi)，不僅違反了上述規(guī)定，破壞了經(jīng)濟適用房的管理秩序，還損害了國家利益和公共利益，應屬無效。遂于近日判決駁回上訴，維持原判。

　　第二個賣方故事

　　說翻臉就翻臉，老婆的侄女也不行

　　再說第二個故事。

　　2006年6月10日，宋慧瑤和姨夫席文盈簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定席文盈將其拆遷安置取得的南灣營二期某幢801室房屋轉(zhuǎn)讓給宋慧瑤，房款為178069.56元。其中第五條約定為，雙方定于2007年12月前正式交付該房屋，于2011年12月30日前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權(quán)益的更名手續(xù)。隨后，宋慧瑤以席文盈的名義向開發(fā)商繳納相關購房款以及維修基金、契稅等費用。

　　拿到房屋后，宋慧瑤即裝修入住。2010年，席文盈取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，將房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證等交付給宋慧瑤。5年期滿后，宋慧瑤要求席文盈協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)時，席文盈拒絕辦理。宋慧瑤遂向法院提起訴訟，請求法院判令席文盈立即協(xié)助自己辦理過戶手續(xù)。法庭上，席文盈辯稱，自己和宋慧瑤系親戚，雙方不存在房屋買賣關系，只是借用關系。其次，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了經(jīng)濟適用房5年內(nèi)不得上市交易的規(guī)定，應屬無效。而且，自己目前僅有這一套房子，請求法院駁回宋慧瑤的全部訴訟請求。

　　一審法院認為，根據(jù)國務院制定的國發(fā)（2007）24號《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟適用房五年之內(nèi)不得直接上市交易，如果五年內(nèi)因各種原因需要直接上市交易的，政府要優(yōu)先回購，回購的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。該規(guī)定的目的是保證經(jīng)濟適用房能夠真正用于解決城市低收入家庭的住房困難和移建項目的拆遷安置，發(fā)揮社會保障功能，維護國家利益以及社會公共利益。擁有購買經(jīng)濟適用房資格的人在購買、使用、出售經(jīng)濟適用房時，均應遵守經(jīng)濟適用房的管理規(guī)定，如果采取規(guī)避方式違反管理規(guī)定，則破壞了經(jīng)濟適用房的管理秩序，損害了國家利益和公共利益。因此，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，宋慧瑤、席文盈簽訂的《南京市房地產(chǎn)買賣契約》無效，判決駁回宋慧瑤的訴訟請求。

　　宋慧瑤不服提起上訴稱，席文盈已將自己名下的另外幾套同類型的拆遷安置房賣掉，故意造成個人名下只有一套住房的事實。席文盈故意隱瞞事實，明知涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證在她手中，卻進行掛失，企圖將她手中的房屋產(chǎn)權(quán)證作廢。

　　南京中院是這樣判的：南京中院審理后認為，該案所涉房屋買賣協(xié)議違反經(jīng)濟適用房管理制度，如果席文盈違反規(guī)定買賣，則不僅破壞政府對經(jīng)濟適用房的管理秩序，對于其他選擇一般商品房安置或者貨幣安置的被拆遷人而言，也是不公平的。所以，雙方的合同自始無效，并不能因規(guī)避政府管理制度、因合同履行期限長短而改變，遂于近日判決駁回宋慧瑤的上訴，維持原判。

　　風險不僅在經(jīng)適房

　　二手期房買賣 做公證同樣有風險

　　房價高企的當下，三四百萬的房子，動輒像不要錢似的瘋搶，有一些市民搶不到房，還動起了買二手期房的主意，為了放心，還跑到公證處做公證。那么，這種方式真的能徹底保證買賣安全嗎？江蘇焯燃律師事務所尹長松律師告訴記者，未必。

　　尹長松說，期房買賣并不違法，只要是買賣雙方真實意思表示，那么合同是成立的。但是，合同成立和生效是兩回事。從“物權(quán)法”角度而言，期房尚未交付，也未辦理產(chǎn)權(quán)證，賣方對房子是不具有權(quán)利的，連權(quán)利都沒有，怎么能進行處置，出售給別人？尹長松認為，此類合同其實是附條件或是附期限生效的合同，其生效條件（期限）就是賣方拿到了房產(chǎn)證（的那一刻）。

　　“如果賣家因為種種原因就是沒拿到產(chǎn)權(quán)證，或者將來把房子登記到了別人名下，即使之前做過公證，那么買家的目的還是無法實現(xiàn)，因為雙方的合同雖然成立，但卻沒有辦法履行”，尹長松說，這種情況下，賣家肯定構(gòu)成違約，但是即使賣家違約又能怎樣呢？大不了雙倍返還。很多買家對這一問題存在誤解，以為買賣合同做過公證就保險了，其實，公證合同對合同將來履行的情況并不能產(chǎn)生任何約束的作用，該違約還是違約，避免不了的。所以，此種類型的交易，其最大的風險就是面臨著賣家將來翻臉的潛在麻煩。(揚子晚報全媒體記者 羅雙江)