[摘要] 房價下降，保險公司不僅無法獲得房產升值產生的溢價，甚至可能遭遇損失。這是保險公司一直都有的顧慮。如果保險公司10年前就開始積極參與進來，現在已經能享受到紅利了。
“以房養老”被提出多年，但推進仍緩慢。作為“以房養老”主要倡導人，原中國房地產開發集團理事長、原幸福人壽董事長孟曉蘇認為，推進慢的主要原因為保險公司長期擔憂房價下跌而不敢介入。
“以房養老”保險指“老年人住房反向抵押養老保險”，即老年人通過住房反向抵押的方式，從銀行或其他金融機構領取養老費，并且可以繼續保留房屋居住權，老人身故后，保險公司則獲得抵押房屋處置權，處置所得優先用于償付養老保險費用，剩余部分返還給老人的繼承者。
但從提出“以房養老”以來，各方對其多持謹慎態度。去年，保監會確立了北京、上海、廣州、武漢等四大試點地區，今年試點范圍有望擴大。
昨日(5月22日)，孟曉蘇在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，“以房養老”的未來出路，一是“以房養老”保險在全國試點城市范圍的擴大;二是保險公司推出更多樣化的產品，來滿足老年人的實際需求。
緣何提出12年推進仍緩慢?
“以房養老”保險最早發源于20世紀60年代的美國，在海外已成熟、且被政府力推。
孟曉蘇是中國“以房養老”的首倡者，早在2003年就建議開展“以房養老”。
在昨日于成都舉行的“2016北大光華西南論壇”上，孟曉蘇再次呼吁推進“以房養老”保險模式。
近幾年，國家層面推進“以房養老”保險模式開始落地實施。2014年6月，保監會公布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，正式確定在北京、上海、廣州、武漢四地開始為期兩年的試點。但實際上響應者寥寥，部分參與方在推進時也遇到重重困難。
幸福人壽系國內保險公司中唯一成功運行“以房養老”保險產品的企業。據悉，截至2016年4月底，幸福人壽推出的首款以房養老產品已與58戶簽約，77位老人參與到以房養老項目中。
孟曉蘇透露，這已超出了公司的原來預期，“(以房養老保險)能有試點已經不錯。原來說有20戶就成功了。”他進一步稱，從幸福人壽的結果來看，投保人滿意也說明了模式成功，“但未來的完善和推廣還需要時間。”
“以房養老”進展緩慢，至今仍然步履維艱，背后原因是什么?孟曉蘇認為主要原因在于，保險公司擔憂房價下跌而不愿參與。
“房價下降，保險公司不僅無法獲得房產升值產生的溢價，甚至可能遭遇損失。這是保險公司一直都有的顧慮。如果保險公司10年前就開始積極參與進來，現在已經能享受到紅利了。”孟曉蘇稱。
房價走勢往往不可控，但孟曉蘇認為保險公司長期對房價下跌的顧慮實際并不成立。“從我們‘以房養老‘產品推出到現在，北京、上海的房子，十多年增長了十多倍。而且，‘以房養老’可以讓老人、子女、保險公司實現共贏，是對老人保險服務的一種新供給。”他認為，目前房價走勢仍將穩中有升。
如何繼續推進“以房養老”?
在外界分析看來，“以房養老”在我國尚屬新生事物，其業務流程復雜、期限較長、涉及領域廣。保險公司開展此項業務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險，同時也將受到房地產政策、稅收政策以及法律環境的影響。除此之外，房屋70年產權制約、房產價值的評估等也是外界顧慮。對此，孟曉蘇回應稱，2007年出臺的《物權法》提到的自動續期已解決了商品房70年產權的問題。
近兩年來，國家針對“以房養老”的政策更加明確。就在今年3月31日，國家發改委公布《關于2016年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出將推進住房反向抵押養老保險試點。
如何繼續推進“以房養老”?孟曉蘇認為，第一，國內試點區域應該擴大，試點的城市需要增多。其次，保險公司推出的產品應更多元化。
國內也計劃擴大試點城市范圍。今年1月初，保監會副主席黃洪曾對外稱，今年上半年要在四個試點城市的基礎上，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規范、當地政府支持的城市和地區納入試點范圍。
“現在要推開試點，要在更多城市包括省會城市試點，這是范圍的擴大。”孟曉蘇也呼吁更多條件好的城市參與進來，“再者，‘以房養老’保險產品需要更加多元化。我認為目前產品還是較單一，還需要出更多的產品種類。比如房子增值了，產品能否讓投保人分到更多錢，同時讓保險公司多分錢?”
“以房養老”與樓市走勢將直接關聯，當前，國內樓市面臨去庫存的問題。對于樓市發展，孟曉蘇認為，去庫存仍是樓市主要任務，特別是三四線城市。
前期，國內部分一、二線城市房價出現明顯上漲。孟曉蘇認為，國家需要保持對樓市政策的穩定性，不能據此就出臺新政打壓房價，而解決一、二線城市房價上漲的對策應是增加供給。
“我認為政策要保持定力。對個別城市出現的問題采取分類調控。需要繼續推動房地產去庫存，同時因城施策地來解決局部性問題。”孟曉蘇最后說。
