[摘要] 由于二線城市市場交易持續火熱，使得房企持續看好。但是此類城市后續政策可能會收緊，這和全國市場有所不同。此類地塊價格持續上漲，可能引起財務費用居高不下的風險。
這邊廂，開發商踴躍買地，多個城市再現“地王”，業內直呼地價泡沫吹大；那邊廂，三四年前的“地王”項目紛紛以頂級豪宅的面貌入市，開發商坦言豪宅競爭加劇。18日，保利地產以54.5億元的價格競得上海浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元的A-03-11地塊，溢價率達296%，折合樓板價43607元/平方米。上周，世茂集團以88億元，115%溢價率競得南京建鄴區河西北部江東5號的2016G1地塊。業內人士表示，地價上漲一方面反映了業內對房地產回暖的看好，但另一方面，樓市后期暗藏調整風險。
豪宅市場競爭加劇
融創中國2013年拿下的北京地王項目近日入市，融創中國北京公司副總經理樓艷青表示，5月第一周認購超過5億元，比預期要好。
2013年9月，融創中國以21億元總價、外加異地建設27.8萬平方米醫院面積的條件摘得東三環農展館絕版地塊，樓面單價為7.3萬元/平方米。該地王項目被命名為“北京壹號院”。根據北京市住建委網站顯示，北京壹號院7號樓在售，批準銷售套數51套，預售均價16萬元/平方米，目前已有12套簽約。
融創中國董事長孫宏斌說，由于地價太貴，北京很多項目都“被豪宅”。很多北京、上海的開發商之所以遲遲沒有入市，就是因為一旦入市就有可能虧本。他認為，現在很多一線城市的項目利潤空間比較小，尤其是地王，所以對項目開發要求非常高。
明源地產研究院副院長劉策表示，地王入市，一般都會對整體樓市有正向促進作用，相當于提升了項目價格預期，但是如果市場遇冷，開發商推盤不受客戶待見，則開發商也面臨高位被套風險。
很多地王現象在今年市場較好的情況下，僥幸解套。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，比如上海大寧部分高檔住宅項目，基本上是盈虧平衡點。另外，今年地王現象中，需要警惕的是，明年盲目抬高價格可能會引起各類政策打壓。價格上漲太猛，容易引起市場不穩定因素的增加，所以明年產品定價方面會有一定的難處。
克而瑞研究中心報告認為，在行業結構性過剩、城市市場加劇分化的時代，每一個城市甚至區域的市場瞬息萬變，每一個項目操盤者想法和能力都不同，最終使得每一幅地王的“錢景”都充滿不確定性。“地王”收入囊中，開發商則需頂住壓力，在項目定位、產品設計、銷售推廣、社區服務等所有后繼環節應盡可能化解之前“沖動”的后果，最終形成一個良性循環的閉環。
孫宏斌表示，豪宅項目的運營難度也很大，競爭很激烈，單套總價3000萬元以上的項目，購房群體的選擇空間也很大，幾乎可以在全世界選擇，融創中國開發“北京壹號院”用了三年時間，就是出于應對頂豪市場的激烈競爭。
“之前很多開發商扎堆去二線城市的時候，我們堅守北京和上海，今年開發商回到北京上海等一線城市的時候，我們已經提前在熱點二線市場布局了。”孫宏斌表示，今年一季度，融創中國完成合約銷售額250.9億元，完成近三分之一的全年銷售目標。同時，也對完成今年的目標很有信心，決勝策略之一便是對土地市場的正確判斷。
土地市場持續升溫
近期，不僅僅是北京、上海等一線城市，南京、合肥等二線城市的土地市場也在快速升溫。
對于房企在一線城市高價拿地的現象，劉策認為，這意味著一線城市土地爭奪進入白熱化狀態，將引來行業新的洗牌。未來一線城市準入門檻將越來越高，行業競爭格局可能會被重塑。
嚴躍進表示，“地王”現象背后有四個因素：一是部分地方政府有意識地進行供地，這時房企拿地最積極，也容易因為政府的“饑餓營銷”策略而報高價；二是房企銷售業績不錯，資金面比預期好，因而拿地會更積極；三是此類區域后續投資價值依然被看好，房企拿地更有底氣；四是積極補倉的需求，此類城市庫存規模已經不足，拿地本身沒有太多問題。但房企思路基本一致，所以會抬高價格。
克而瑞研究中心報告指出，2015年以來，行業信貸面持續趨寬，銷售持續向好，熱點城市庫存量一路走低，使得一二線城市土地市場熱度一再升溫。2016年年初以來，熱點城市總價、單價“地王”數量已經達到72幅之多。
過去地王現象出現，更多是一種狂熱的拿地模式。嚴躍進認為，“今年的地王是房企回歸一二線城市驅動使然。另外，過去的地王主要是市區高溢價土地出讓的現象，而現在很多地王，越來越趨于郊區化，反映了房企拿地策略和項目定位思路的轉變。”
嚴躍進說，新地王帶來了后續豪宅產品集中入市的可能，這也使得后續房產價格依然會有繼續上漲的可能。但如果此類高端產品沒有差異性競爭策略，并且后續整個房地產周期步入降溫通道，則風險會較大。
地王頻現警示風險
克而瑞研究中心高級分析師楊科偉表示，與往年不同的是，2016年總價地王更多出現在二三線城市，并且大多溢價率較高，綜合考量投資機會和房價上漲速度，資金實力雄厚的企業也越來越多愿意在二線城市投資。2016年二線城市地王集中迸發、數量最多，“三高”地塊占比均超過七成，其中南京、蘇州、合肥等熱點城市更是地王頻出，幾乎“逢拍必地王”。
南京中原地產研究經理何智杰表示，在此輪樓市調整周期內，政府一直沒有放寬對一線城市的政策，三四線城市庫存大、銷售難，這也使得開發商望而卻步，這就導致熱點的二線城市成為開發商進駐的焦點。作為南京而言，規劃起點高，經濟發展速度快，房地產市場健康，因此大量開發商涌入南京爭搶土地，推動南京地價飛速上揚，從而出現地價高過房價的逆市場現象，這就影響了潛在購房者對樓市價格的預期，從而導致樓市出現搶房潮。
克而瑞研究中心報告認為，除了一線城市限購以及二線城市發展潛力巨大以外，土地供應量的差異也是原因之一。一線城市新增城市建設用地的難度較大，二線城市邊界仍在快速擴張，土地供應充裕。此外，南京、蘇州、武漢等熱點城市產品線還相對單一，高品質產品也有著差異化生存空間。
劉策表示，行業發展已經從“攤大餅”的發展模式向“擴縱深”的發展模式轉變，因此，一二線城市成為各房企的主戰場不足為奇，而地價房價會有傳導現象，當房企在一線城市拿不到地，自然會將轉向次好的一線非核心區域或者二線城市，而在一二線城市的拿地數量、時間和成本，直接決定開發商未來幾年的發展走向。
但嚴躍進也表示了擔憂，當下二線城市樓市存有很大的風險點。由于二線城市市場交易持續火熱，使得房企持續看好。但是此類城市后續政策可能會收緊，這和全國市場有所不同。此類地塊價格持續上漲，可能引起財務費用居高不下的風險。
楊科偉認為，一線城市的總價地王，房企在溢價率上表現得更為謹慎，一方面是由于限制條件較多，另一方面是“頂豪”項目價格進入滯漲期，未來銷售不容樂觀。孫宏斌同樣認為，當前國內部分城市土地市場過熱，已經出現較大風險。（記者 彭揚）
