[摘要] 4月19日，長租公寓平臺合屋聯合深圳數十家長租公寓品牌、深圳市關愛辦發起“青年樂巢計劃”，為初來深圳的年輕人提供7天的免費住宿，預計每年至少可服務5000多人次。
通過改造社會存量房，推出長租公寓項目，不僅可為租住者提供更好、更便宜的住房，而且催生了一個新興的房地產細分市場。但盈利問題無法回避。
深圳居高不下的房價，時刻壓迫著在此尋夢的年輕人的神經，也由此催生了一個快速生長的市場：長租公寓。
4月19日，長租公寓平臺合屋聯合深圳數十家長租公寓品牌、深圳市關愛辦發起“青年樂巢計劃”，為初來深圳的年輕人提供7天的免費住宿，預計每年至少可服務5000多人次。
提升年輕人租房質量、提供可負擔的房租，這一公共議題除了受到政府的關注，長租公寓的商業化路徑也在形成中。傳統開發商、獨立品牌公寓也將目光聚焦這一領域。合屋、YOU＋、萬科等為此提供了一套可行方案：通過改造社會存量房，推出長租公寓項目，從而為租住者提供更好的居住體驗。
在一線城市中，深圳長租公寓市場發展最為迅猛，除獨立平臺外，萬科，深業等開發商，以及鏈家等中介也有介入。長租公寓通過改造各種存量房屋盤活房源，解決租房難；不過，這種模式如何在成本和盈利之間尋求平衡點，則是投資者無法回避的問題。
風口上的長租公寓
華創證券的一份研究報告指出，應屆畢業生租房市場是一個處于發展初期的行業，目前每年市場規模達到600億元。
在深圳，由高房價衍生出的高房租更讓租房成為難題。據深圳鏈家的一份租房報告顯示，3月深圳住房平均租金為72.3元/平方米/月，套均租金為5239元/月。其中，套房總價3000元/月之內比例已低于15%，2000元/月之內僅占比3.2%，4000-8000元/月占比接近60%，其中4000-6000元/月占39.1%，中高租金物業持續明顯增加。
剛剛起步、潛力巨大的行業必然吸引眾多資源。深圳首個長租公寓品牌是在2012年創立的協縱公寓，之后兩年，更多從業者進入這一市場，微家公寓、Warm+公寓、貓寧公寓、V客青年公寓、樂豆公寓等本土品牌相繼出現；魔方公寓、YOU＋和鏈家自如等“外來客”也紛紛涌進深圳。
與此同時，長租公寓的融資信息也不斷傳出。YOU+迄今已完成兩輪融資，B輪融資3000萬美元；青客公寓去年也完成1.8億元人民幣B輪融資；新派公寓成立之初便獲得賽富基金數千萬美元A輪投資，今年3月，又獲得了華住集團的戰略投資。
不光新生的品牌公寓在分切長租公寓這個大蛋糕，傳統的開發商也企圖分一杯羹。
房企龍頭萬科自2014年開始就在這一細分領域有所布局，去年，萬科總裁郁亮更是透露長租公寓“萬科驛”將成為萬科轉型的五大業務之一，長遠打算是，將長租公寓這一業務板塊剝離，期待做大體量，預計未來幾年將實現16萬套的規模，市值在千億級別。
萬科集團高級副總裁譚華杰也表示，萬科愿意做長租公寓行業的引領者，希望未來可以在制度設計、平臺搭建、技術標準與公寓同行合作。
合屋則是一個垂直細分的租房生活方式平臺。一方面合屋能為年輕人提供真實、高效、快捷的品質租房服務，讓他們可以根據自己的需求或興趣，迅速找到匹配的房源和合租伙伴；另一方面，合屋也將繼續面向品牌公寓B端市場，匯聚和分發資源。自去年10月份上線以來，已經有50多家品牌公寓進駐合屋，為年輕人提供超過1萬間品質房源。
激活存量與盈利難題
“青年樂巢計劃”的重要一環，即是通過整合社會資源對存量房進行柔化改造。這一環節將通過什么途徑來實現？
合屋提供的資料顯示，其所進行改造的這些存量物業包括老舊的城中村物業，以及由于產業升級被淘汰下來的大量工業廠房和工業宿舍。將通過包括資本、公益運營商、設計師及裝修服務商等多方力量切入，盤活低頻效使用或徹底閑置的物業。
合屋創始人羅鳳鳴強調，柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破壞房屋本體的情況下，對房屋空間、格局、外觀和公共空間進行優化。
盤活存量物業并不是“青年樂巢計劃”的首創。在房地產去庫存的大背景下，長租公寓模式正在為“去庫存”提供另一種路徑。其背后的邏輯則是更好地盤活市場存量，利用、改造更多的閑置資源，以滿足多元化需求。
萬科早有嘗試。譚華杰介紹，長租公寓的房源，大多來自工業或集體用地，需要批文才能改變物業性質。萬科被窩公寓采用的做法是，先整體租下一些閑置房源，如農民房、工廠房，然后再改造，做法跟如家酒店類似。
深圳國資委旗下最大的房企深業集團也在進行存量物業的改造升級。深業集團副總裁董方表示，這項名為“青年房卡計劃”的項目，將通過對自有存量物業進行改造升級，并與政府合作對部分存量物業運營管理提供青年公寓、精品公寓、中高端服務式公寓三種產品線，計劃在2016年底推出3000套長租公寓。
不過董方表示，上述青年公寓是由深業或區政府等提供用房，租金低于市場價，帶有一定福利性質。
市場中通過改造存量房盤活房產資源的公寓是否會更貴？窩巢夢公寓的創始人陳昊以窩巢夢公寓的龍華一項目為例表示，“我們房子只租1880元/月，并且沒有其他的費用。1880-2800元/月的租金占整個項目房源的72%。只比周圍同類型公寓貴了80元/月，但水電費便宜。”
租金合理、不求利潤，顯然留給投資者的盈利空間極其狹窄。譚華杰透露，做這類公寓一定要省錢，“大手大腳肯定搞不定。”
據悉，萬科省錢的秘籍是，形成內部生態，并轉化為制度，不能什么都雇人。例如，萬科被窩公寓看門的不是萬科雇的保安，而是門口開小賣店的人，因為只有他肯定不會離開，他比保安更加忠誠地守著公寓；另外，公寓里派發信件、報紙的是環衛工等。
