[摘要] 這幾天，網絡社交媒體上，一條所謂“炒房終極模式”被高頻次轉發，引發熱議。一道看起來“完美”的“穩賺不賠”的算術題，在業內人士看來，“屬于夢想，不可能”。
吳名遂 繪
這幾天，網絡社交媒體上，一條所謂“炒房終極模式”被高頻次轉發，引發熱議。一道看起來“完美”的“穩賺不賠”的算術題，在業內人士看來，“屬于夢想，不可能”。這道算術題成立嗎？所謂“終極模式”的一個版本，來自這樣一段文字：“我和我老婆現在在北京只有一套房子，這套房子房產證只寫我老婆一人名字，然后我和我老婆假離婚。現在這套房子值700萬元，我讓她把房子以1000萬元的價格賣給我，我首付給她300萬，貸款700萬。這樣，我們繼續住著房子，手里多了700萬，用這700萬進行投資(包括投資到我公司)，投資的收益，剛好可以用來還貸。如果房價大跌，我就不還貸款了，讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位變現了。如果房價繼續漲，我還可以在適當的時候真賣出去，再賺差額。”
這位人士還寫道：“現在北上廣有很多人在這么做，這就是次貸危機的來源。”
那么，通過這種所謂的終極模式，炒房者真的可以借一套自有住房，套取巨額的銀行貸款資金，然后繼續持有房產、坐享房價上漲收益，又把風險轉嫁給銀行嗎？
答案是否定的。溢價率逾四成，通不過評估關滬上一位股份制商業銀行零售部門工作人員分析，這一“終極模式”的關鍵漏洞在于評估。一套市場價值在700萬元左右的房子，要賣到1000萬元，溢價率達到四成以上，很難通過評估。
據介紹，對于二手房交易，銀行批準多少貸款，不是簡單根據買賣雙方的成交價來確定的，而是要依據評估價。只要向銀行申請商業貸款，二手房買賣交易就必須要通過評估，無論是賣高了還是賣低了，與銀行合作的評估機構都會給出提示。如果是嚴重高于實際市場價值進行交易，那就屬于交易價格虛高，涉嫌騙取銀行貸款，銀行依據評估方的意見，不會輕易批準相應的貸款額。
如果當前市場實際價值是700萬元左右，那么一般來說評估機構給出的估值也在700萬元上下，不同的銀行以及合作的評估機構，標準有松有緊，判斷評估出來的估值有高有低，但偏離四成以上的幅度不大可能出現。銀行還會實地勘察這套交易房產的情況，如果成交價明顯高于周圍同類型房價，業務員也很容易識別。
“銀行以謹慎、保守著稱，風險控制嚴格，信貸審批需要通過支行、分行，甚至總行等不同層級，有預審、初審、終審多道環節，信貸員的業務考核與審貸老師的考核標準不同，要層層過關難度太大。”一家國有商業銀行信貸業務員介紹，在實際操作中，為控制風險，成交房屋的實際評估值在市場價基礎上還可能有折扣。先期成本上百萬，值不值？根據銀行的風險把控原則，能夠貸足七成的貸款客戶，要滿足諸多條件，按照目前政策，除了符合首套住房條件，而且要年齡足夠年輕，有足夠長的年限有收入可還貸；最重要的還是個人信用評價要好，沒有任何銀行違約記錄。
即便符合以上種種苛刻要求，這宗案例在現實中操作可能性依然很小。對于網傳案例，銀行業從業者連問幾個問題：既然資金緊張，這宗買賣雖是自買自賣，要湊足首付三成的300萬元現金也不容易，錢從哪里來？二手房買賣需要承擔稅費，共計上百萬的稅費從哪里來？總的來說，要有意從銀行騙出這筆700萬元的資金，自己要先投進去的現金成本也要數百萬元，值不值？
房貸分析師指出，房貸額度還需要考慮借款人的還款能力，一般月供不能超過月收入的50%，否則貸不出款。貸款700萬，數額較高，而且還是二手房，最多貸到20年，即便按照目前利率打八五折優惠，也要月供4.3萬元。這意味著借款人的月收入要接近10萬元，這樣的客戶畢竟屬少數。即便真的貸出這筆款項，就算有公積金可以沖抵，每月仍有至少3萬多元需要現金還款。
業內人士指出，這位當事者說把貸出的資金投到自己公司的資金缺口中或者做別的投資，用投資收益來還貸，此舉也充滿了風險，“在當前經濟環境偏冷的情況下，如何保證用這筆資金進行投資的收益是穩定的？萬一投資虧本了連本帶利那么多錢怎么還？”
此外，還有從事房地產交易的業內人士提醒，在樓市交易活躍時期，“假離婚”的確不在少數，但其實假離婚需要辦真手續，把房產過戶到對方名下，假離婚“弄假成真”、房產證上卻沒有本人名字了，這也是一大風險。（記者 楊群）
