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　　這幾天，網(wǎng)絡(luò)社交媒體上，一條所謂“炒房終極模式”被高頻次轉(zhuǎn)發(fā)，引發(fā)熱議。一道看起來“完美”的“穩(wěn)賺不賠”的算術(shù)題，在業(yè)內(nèi)人士看來，“屬于夢想，不可能”。這道算術(shù)題成立嗎？所謂“終極模式”的一個版本，來自這樣一段文字：“我和我老婆現(xiàn)在在北京只有一套房子，這套房子房產(chǎn)證只寫我老婆一人名字，然后我和我老婆假離婚。現(xiàn)在這套房子值700萬元，我讓她把房子以1000萬元的價格賣給我，我首付給她300萬，貸款700萬。這樣，我們繼續(xù)住著房子，手里多了700萬，用這700萬進(jìn)行投資(包括投資到我公司)，投資的收益，剛好可以用來還貸。如果房價大跌，我就不還貸款了，讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了。如果房價繼續(xù)漲，我還可以在適當(dāng)?shù)臅r候真賣出去，再賺差額。”
　　這位人士還寫道：“現(xiàn)在北上廣有很多人在這么做，這就是次貸危機的來源。”
　　那么，通過這種所謂的終極模式，炒房者真的可以借一套自有住房，套取巨額的銀行貸款資金，然后繼續(xù)持有房產(chǎn)、坐享房價上漲收益，又把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行嗎？
　　答案是否定的。溢價率逾四成，通不過評估關(guān)滬上一位股份制商業(yè)銀行零售部門工作人員分析，這一“終極模式”的關(guān)鍵漏洞在于評估。一套市場價值在700萬元左右的房子，要賣到1000萬元，溢價率達(dá)到四成以上，很難通過評估。
　　據(jù)介紹，對于二手房交易，銀行批準(zhǔn)多少貸款，不是簡單根據(jù)買賣雙方的成交價來確定的，而是要依據(jù)評估價。只要向銀行申請商業(yè)貸款，二手房買賣交易就必須要通過評估，無論是賣高了還是賣低了，與銀行合作的評估機構(gòu)都會給出提示。如果是嚴(yán)重高于實際市場價值進(jìn)行交易，那就屬于交易價格虛高，涉嫌騙取銀行貸款，銀行依據(jù)評估方的意見，不會輕易批準(zhǔn)相應(yīng)的貸款額。
　　如果當(dāng)前市場實際價值是700萬元左右，那么一般來說評估機構(gòu)給出的估值也在700萬元上下，不同的銀行以及合作的評估機構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)有松有緊，判斷評估出來的估值有高有低，但偏離四成以上的幅度不大可能出現(xiàn)。銀行還會實地勘察這套交易房產(chǎn)的情況，如果成交價明顯高于周圍同類型房價，業(yè)務(wù)員也很容易識別。
　　“銀行以謹(jǐn)慎、保守著稱，風(fēng)險控制嚴(yán)格，信貸審批需要通過支行、分行，甚至總行等不同層級，有預(yù)審、初審、終審多道環(huán)節(jié)，信貸員的業(yè)務(wù)考核與審貸老師的考核標(biāo)準(zhǔn)不同，要層層過關(guān)難度太大。”一家國有商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)員介紹，在實際操作中，為控制風(fēng)險，成交房屋的實際評估值在市場價基礎(chǔ)上還可能有折扣。先期成本上百萬，值不值？根據(jù)銀行的風(fēng)險把控原則，能夠貸足七成的貸款客戶，要滿足諸多條件，按照目前政策，除了符合首套住房條件，而且要年齡足夠年輕，有足夠長的年限有收入可還貸；最重要的還是個人信用評價要好，沒有任何銀行違約記錄。
　　即便符合以上種種苛刻要求，這宗案例在現(xiàn)實中操作可能性依然很小。對于網(wǎng)傳案例，銀行業(yè)從業(yè)者連問幾個問題：既然資金緊張，這宗買賣雖是自買自賣，要湊足首付三成的300萬元現(xiàn)金也不容易，錢從哪里來？二手房買賣需要承擔(dān)稅費，共計上百萬的稅費從哪里來？總的來說，要有意從銀行騙出這筆700萬元的資金，自己要先投進(jìn)去的現(xiàn)金成本也要數(shù)百萬元，值不值？
　　房貸分析師指出，房貸額度還需要考慮借款人的還款能力，一般月供不能超過月收入的50%，否則貸不出款。貸款700萬，數(shù)額較高，而且還是二手房，最多貸到20年，即便按照目前利率打八五折優(yōu)惠，也要月供4.3萬元。這意味著借款人的月收入要接近10萬元，這樣的客戶畢竟屬少數(shù)。即便真的貸出這筆款項，就算有公積金可以沖抵，每月仍有至少3萬多元需要現(xiàn)金還款。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，這位當(dāng)事者說把貸出的資金投到自己公司的資金缺口中或者做別的投資，用投資收益來還貸，此舉也充滿了風(fēng)險，“在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏冷的情況下，如何保證用這筆資金進(jìn)行投資的收益是穩(wěn)定的？萬一投資虧本了連本帶利那么多錢怎么還？”
　　此外，還有從事房地產(chǎn)交易的業(yè)內(nèi)人士提醒，在樓市交易活躍時期，“假離婚”的確不在少數(shù)，但其實假離婚需要辦真手續(xù)，把房產(chǎn)過戶到對方名下，假離婚“弄假成真”、房產(chǎn)證上卻沒有本人名字了，這也是一大風(fēng)險。（記者 楊群）