[摘要] 隨著2015年銷售業績的陸續發布，大型房企成績單排名確定：萬科、綠地、恒大三家站上年銷售額兩千億元的高臺，呈“三國鼎立”之勢；另有萬 達、保利、中海、碧桂園實現千億級銷售額，湊成“戰國七雄”的格局。
2015年，房地產行業誕生了7家年銷售業績超千億的公司。而在2016年房地產市場以去庫存為基調、總體政策環境偏松的情況下，對于超級房企來說，規模似乎已經不是首要目標，運營和盈利能力成為他們更加看重的關鍵詞
隨著2015年銷售業績的陸續發布，大型房企成績單排名確定：萬科、綠地、恒大三家站上年銷售額兩千億元的高臺，呈“三國鼎立”之勢；另有萬 達、保利、中海、碧桂園實現千億級銷售額，湊成“戰國七雄”的格局。但無論是“三國”還是“戰國”，一些地產業的巨無霸卻已不再醉心于規模上的開疆拓土，它們不約而同地選擇放慢腳步，將運營和盈利作為最新的關鍵詞。從萬科、綠地、萬達近期所透露的信息看，放慢甚至削減銷售規模，并從提升運營能力、多元化發 展等舉措中獲取更高的利潤率，是這些超級房企目前正在探索的新路徑。
“三國鼎立”與“戰國七雄”
雖然正在經歷股權之爭的考驗，房企“一哥”萬科在“本職工作”上卻絲毫沒有懈怠，最終交上了一份漂亮的答卷。據披露，萬科2015年全年累計實 現銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額達2614.7億元，重回國內房企冠軍寶座；相比2014年全年銷售金額2151.3億元，增長21.5%。這 是萬科邁入兩千億“超級房企”陣營的第二年，也是萬科連續第三年在全年銷售金額上保持20%以上的高速增長。
而在去年一度趕超萬科成為行業第一的綠地集團，今年在規模增速上卻表現得不夠理想。2015年公司實現合同銷售面積2175.7萬平方米，增長2.8%；實現合同銷售金額2301.00億元，減少4.4%。而在2015年初，綠地控股(600606,股吧)董事長張玉良曾公開表示，綠地2015年的全年銷售目標2800億，以此計算，去年綠地僅完成全年銷售目標82%。
恒大地產則在2015年集中發力，首度躋身兩千億軍團，成為第三家突破2000億年銷售額的超級房企。公司公告顯示，恒大2015年實現銷售額 2013.4億，成為唯一一家銷售超兩千億的H股上市的內房企。連續多月的強勁銷售為恒大邁入2000億大關奠定了基礎，據統計，恒大全年共有11個月銷 售額突破百億，其中有三個月超200億。
除了三大超級房企，還有四家千億級房企位列行業前茅。萬達集團2015 年度經營快報顯示，萬達集團地產業務銷售收入達到1640.8億元，完成年計劃的101.5%，增長2.5%。2015年全年，中海系連同其合營公司、聯 營公司共實現合約物業銷售金額約1806.32億港元（約合1530元），相應銷售面積約為1260.22萬平方米；金額與面積分別實現28.28%和 34.1%的增長。2015年，保利地產(600048,股吧) 共實現簽約金額1541.04億元，增長12.75%；實現簽約面積1218.30萬平方米，增長 14.22%。碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司，2015年共實現合同銷售金額約1402億元，合同銷售面積約2153萬平方米，分別增長9%和 12%，這是碧桂園連續七年完成全年銷售目標。
千億規模背后的“瓶頸”與選擇
在踏入2000億年銷售規模之后，超級房企卻不約而同地放慢了速度。規模似乎已經不是首要目標，運營和盈利成為巨型房企更加看重的關鍵詞。
今年1月19日，萬科在總部召開了2015年度營銷系統大會。在這一年一度的內部例會上，萬科今年的主題是：以客戶為中心，提升營銷系統核心能力。會上強調了客戶導向與控制費用，一反常態地并未下達2016年具體的營銷主題。
而從會議透露的內容來看，萬科將在2016年重點調整組織架構、加強運營能力、并從中突破利潤率的提升。有消息稱，萬科春節后將展開組織架構變革，將集團諸項大權下放至區域，現已確定下放的權限包括營銷、設計、工程質量管控權。四大區域——北京、上海、廣深、成都區域地位都將上升，互相展開利潤競爭。各區域將開始對各自的利潤負責，根據區域內經營與產品情況，進行資源整合，未來或出現區域內各城市公司合并、撤退動作。
沒有規模不行，但規模到達一定級別后，或許將成為企業發展的掣肘。如何突破瓶頸，再上臺階，是這幾家超級房企不約而同探索的新課題。除了萬科， 曾一度將規模視為重點并力求占據“一哥”寶座的綠地，2016年也似乎更加淡定。布局2016年，綠地控股提出將加快“三大轉變”，即加速“從偏重規模向 偏重盈利轉變、從偏重開發向開發運營并重轉變、從偏重國內開發向全球開發轉變”。
具體來看，雖然2015年在地產業務銷售規模上不增反減，但綠地的金融板塊業務增長速度驚人。根據綠地方面提供的數據，綠地金融產業2015年 末資產規模已超過430億元，全年利潤有望延續前三季度趨勢實現大幅增長。且金融板塊也將成為綠地未來的重要支撐和突破點，綠地方面表示將搭建核心金融平 臺，爭取在保險、證券、第三方支付、征信等牌照，并將整合旗下交易所、財富管理、保險經紀、小貸公司、第三方支付、融資租賃等金融資源。
還有一家千億級的房企更在大刀闊斧的醞釀改革，甚至想將自身的房企標簽徹底撕去。萬達集團2015年工作報告透露，2016年萬達商業地產版塊主動下調了房地產銷售收入計劃，賣房子這一塊的收入將從1640多億元降低至1000億元，削減指標640億元。
“其實萬達不是退出房地產，只是不再把房地產作為主導產業，不再作為萬達收入和利潤增長的主要來源。”王健林在1月16日的萬達集團年會上表示，因為房地產是周期性行業，且全世界房地產的發展規律，只要城市化率達到75%，自有住房率超過80%，房地產行業就會萎縮。而萬達要追求長期穩定的現金流，就必須轉型。王健林稱，房地產萬達還會一直做下去，只是把收入規模穩定在千億左右，不再擴大規模，增長主要靠其他產業。
“千億級房企開始尋求后規模時代，運營及盈利能力的突破。而300億至500億規模的中型房企仍在尋求規模上的更上一級，這幾天不少房企的內部會議上，都給自己2016年設定了較高的目標，沖1000億規模的不在少數。”克而瑞信息集團執行總裁丁祖昱表示。在2016年房地產市場以去庫存為基調、總體政策環境偏松的情況下，房企想在規模上有所突破恐怕還不算太難，而對于上市房企來說，如何控費用、抓運營、求利潤，才是考驗其內功的重要指標。
