養(yǎng)老圍城中的保利 與險資聯(lián)姻能否揸盤萬億生意
2016-01-20 11:38
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
[摘要]
1月18日，保利地產(chǎn)與華夏人壽宣布戰(zhàn)略合作，保利地產(chǎn)將和華夏人壽嘗試把保險機制引入城市居民養(yǎng)老領(lǐng)域。
將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提上戰(zhàn)略布局高度的保利地產(chǎn)(600048)，再次向保險企業(yè)伸出了合作之手。1月18日，保利地產(chǎn)與華夏人壽宣布戰(zhàn)略合作，保利地產(chǎn)將和華夏人壽嘗試把保險機制引入城市居民養(yǎng)老領(lǐng)域。
2015年11月，保利地產(chǎn)宣布與太平人壽結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，組建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金。此次與華夏人壽的合作，是其與保險企業(yè)的再度牽手。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在與險資親密接觸的背后，是保利地產(chǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局擴張規(guī)劃。繼機構(gòu)養(yǎng)老項目和熹會后，保利地產(chǎn)2015年落地和熹健康生活館。按照保利的戰(zhàn)略，其計劃未來5年在50個城市籌建80-100家和熹會，未來3年在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館。
不過，就在保利地產(chǎn)聯(lián)手險資開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)擴張之時，最早涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)房企親和源卻走向了股權(quán)出售結(jié)局。1月18日，宜華健康(000150,股吧)宣布，擬以支付現(xiàn)金的形式購買親和源股份1.17億股，占親和源58.33%的股權(quán)，交易初步價定為4.08億元。
顯然經(jīng)歷了2015年上市擱淺的親和源，再次向市場提示了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式之難。截至目前，包括保利、萬科在內(nèi)的眾多房企以及險資、社會資本等投資機構(gòu)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上都仍未能走出一條清晰的養(yǎng)老地產(chǎn)模式路徑。
對此，有市場觀察人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體，投資回報周期長、盈利模式不清晰、融資渠道有限依然是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要面對的制約。因此，對于在房企中率先將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局擴張?zhí)嵘先粘痰谋＠禺a(chǎn)而言，聯(lián)姻險資能否破局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？
萬億蛋糕與模式之困
觀點地產(chǎn)新媒體查閱民政部統(tǒng)計資料，截至2014年底，全國60歲及以上老年人口21242萬人，占總?cè)丝诘?5.5%，預(yù)計到2050年前后中國老年人口將達到4.8億，步入深度老齡化社會。
而加速的中國老齡化趨勢背后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就成為了極具挑戰(zhàn)而又充滿吸引力的市場誘惑。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014 年我國養(yǎng)老行業(yè)市場容量或已達到 4.1 萬億元，隨著老齡化的進一步深化，老齡產(chǎn)業(yè)的市場空間會進一步提高。
現(xiàn)在，站在研究居住生活需求一線的房地產(chǎn)企業(yè)，已率先感受到了這塊“萬億蛋糕”的誘惑。近年來，包括萬科、保利、遠洋地產(chǎn)等房企都已拋出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃。在房企轉(zhuǎn)型周期中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已被視為新盈利空間的探索方向之一。
保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾表示，保利地產(chǎn)切入養(yǎng)老地產(chǎn)的出發(fā)點源自推動企業(yè)長期穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展的思考，“今天我們把產(chǎn)業(yè)鏈搭好，逐步培育，十年后可能它會成為我們的利潤增長點之一”。
觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，2015年4月，保利地產(chǎn)已發(fā)布“5P”戰(zhàn)略，將養(yǎng)老地產(chǎn)與綠色建筑、社區(qū)O2O、保利APP、海外地產(chǎn)并列為五大業(yè)務(wù)方向。宋廣菊認為，未來五年，與保障和改善民生息息相關(guān)的健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府肯定會給予更多政策和資源傾斜，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必將迎來一個快速發(fā)展的黃金五年。
目前，按照保利地產(chǎn)的規(guī)劃，未來5年將是其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期。機構(gòu)養(yǎng)老方面，保利計劃5年時間在50個城市籌建80-100家和熹會；社區(qū)居家養(yǎng)老方面，計劃未來3年時間在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。
據(jù)介紹，未來5年，保利地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)與運營資金投入預(yù)計在50-60億元。與此同時，保利地產(chǎn)在2015年成立了養(yǎng)老用品公司，并計劃在廣州蘿崗建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總部基地，向產(chǎn)品和服務(wù)方向延伸產(chǎn)業(yè)鏈。
但未來盈利模式同樣是外界對保利地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局觀察的聚焦點。自2011年宣布涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，2012年保利地產(chǎn)機構(gòu)養(yǎng)老試點項目和熹會在北京開業(yè)，直至2015年規(guī)劃布局擴張與全產(chǎn)業(yè)鏈培育，觀點地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的關(guān)鍵詞仍是“微利模型”。
按保利創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司總經(jīng)理張亮此前對媒體的表述，北京和熹會從開業(yè)到盈利經(jīng)歷了五年時長，該項目在2012年開業(yè)時入住率為30%，2014年入住率上升到70%達到盈虧平衡，2015年的入住率達到100%，預(yù)計2016年可以開始盈利。
事實上，保利地產(chǎn)對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利難度或許早已有所體會。在2013年正式發(fā)布養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略時，宋廣菊就曾表示，保利地產(chǎn)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初步建立的是微利模型。
然而更大的挑戰(zhàn)或許就在于，盈利難已經(jīng)成為橫亙在整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面前的巨大門檻。
2014年10月，萬科北京首個養(yǎng)老項目萬科·幸福家亮相，時任北京萬科總經(jīng)理的毛大慶直言，該項目的首要目標并非賺錢，而是經(jīng)營性收入和支出持平。同樣發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的遠洋地產(chǎn)，旗下的椿萱茂老年公寓也仍然處在投入階段。
而現(xiàn)在，創(chuàng)建于2005年，最早介入養(yǎng)老社區(qū)運營及提供養(yǎng)老服務(wù)管理的專業(yè)服務(wù)公司親和源，其會員制商業(yè)模式時也遭遇了盈利模式瓶頸。
2015年1-5月，親和源實現(xiàn)營收2759萬元，凈利潤-1722.11萬元。在企業(yè)上市盈利指標要求下，2015年親和源的上市計劃遭遇了關(guān)卡。1月18日，宜華健康的公告顯示，擬收購親和源58.33%的股權(quán)。
顯然，盈利難已成為進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)所遭遇的共同問題。而保利地產(chǎn)在微利模型下瞄準的是規(guī)模效益的路徑。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新曾表示，保利對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持長遠考慮，看重的是行業(yè)的規(guī)模以及由此形成的利潤規(guī)模。
拓展融資渠道和金融工具成為保利地產(chǎn)拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模的選擇。因此，這家房企正在把私募基金和REITs列為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資本路徑創(chuàng)新方向。
險資聯(lián)姻能否破局？
有限的融資渠道、較高的資金成本是國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未突破的瓶頸。據(jù)保利測算，按單個養(yǎng)老床位20萬的投資估算，若實現(xiàn)100個養(yǎng)老機構(gòu)、2萬張養(yǎng)老床位的運營，僅前期的投資就要40億元。
宋廣菊曾表示，資金投入量大，回收期長，若沒有其他社會低成本資金的支撐，單個企業(yè)很難實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。此外，企業(yè)同時還要面臨服務(wù)資源整合以及專業(yè)養(yǎng)老運營和護理團隊培育的長期考驗。
具有資金成本優(yōu)勢和金融產(chǎn)品工具的險資由此成為房企在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首選合作伙伴。發(fā)改委和保監(jiān)會明確保險資金可支持包括養(yǎng)老、醫(yī)療、健康工程建設(shè)的政策風向，同時也在引發(fā)險資對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資熱情。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，按照現(xiàn)行規(guī)定，保險公司不能參與商業(yè)住宅開發(fā)，但可以投資與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)。保險公司參與養(yǎng)老地產(chǎn)主要存在獨立開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、股權(quán)投資和債券投資四種模式。
因此，保利地產(chǎn)與太平人壽的合作方向便是擬共同成立一家基金管理公司，首期資金規(guī)模10億元，未來將達到100億元。據(jù)保利介紹，基金的前期投資將以養(yǎng)老地產(chǎn)項目為主，后期將繼續(xù)向上下游延伸，投資孵化一些醫(yī)療、健康項目，目前基金已遴選出幾個養(yǎng)老地產(chǎn)種子項目。
據(jù)悉在其長遠規(guī)劃中，該基金初期將以私募基金投資孵化為主，未來將努力實現(xiàn)從私募基金向房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的過渡，爭取在資本市場上尋求突破。
有分析就告訴觀點地產(chǎn)新媒體，對于險資而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相對穩(wěn)定的投資收益與保險資金有著相關(guān)的匹配，且保險企業(yè)同時可以切入養(yǎng)老社區(qū)作為養(yǎng)老保險產(chǎn)業(yè)鏈下游的產(chǎn)品和盈利渠道。
然而，保險資本的介入也意味著其對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的要求。基于退出機制的需求，無論是機構(gòu)型養(yǎng)老項目抑或社區(qū)型養(yǎng)老項目，在沒有形成清晰的盈利模式前，對于投資資本而言都具有風險。
事實上，截至目前，截至目前，國內(nèi)并未出現(xiàn)成熟的基金投資養(yǎng)老機構(gòu)的模型。無論是泰康人壽與萬科的戰(zhàn)略合作，抑或太平保險與萬達的戰(zhàn)略合作，此前并未形成具有行業(yè)通用參考性的模型。
金融工具的融資功能反過來也建立在項目的運營投資回報。不成熟的商業(yè)模型和不清晰的盈利模式，會不會成為金融資本嫁接養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的難題？
保利地產(chǎn)似乎也已經(jīng)看到了這一問題關(guān)鍵。按照規(guī)劃，保利未來會在積極拓展融資渠道的同時，致力打造高品質(zhì)、收益穩(wěn)定的長期運營項目。
這家房企已經(jīng)為此預(yù)留了一段并不算短的時間：計劃利用3-5年時間逐步實現(xiàn)盈虧平衡，進入穩(wěn)健運營階段；8-10年達到發(fā)達國家盈利水平，打通金融通道，爭取實現(xiàn)上市。(作者：羅舒晗)
