[摘要] 盡管新增供應量會在短期內拉高北上廣寫字樓市場的空置率，但一線城市較強的消化能力，還是讓多數機構保持樂觀。和一線城市一樣，二線城市同樣在忙著建設更新、更漂亮的寫字樓，然而它們的情況卻不如一線城市那么樂觀。
11月14日，仲量聯行發布報告顯示，2015年第四季度，北京甲級辦公樓市場凈吸納量錄得2010年以來四季度的最高值，達到18萬平方米，同比增長13.8%。
不止北京，仲量聯行此前發布的信息顯示，上海、廣州兩市的甲級寫字樓分別在去年四季度創下吸納量新高和三年高位。
雖然金融服務業在過去一年中是一線城市寫字樓業主眼中的土豪，但業主們對于金融服務業企業的青睞也在變化。
盡管如此，“互聯網金融行業在整個市場中所占比例并不大，不足以改變整個市場的供需情況。”仲量聯行華北區商業地產部資深董事賀睿柯對《每日經濟新聞》記者分析，預計未來租金仍將平緩上漲。
一線城市租金結構生變
過去一年里，互聯網金融企業數量增多為不少城市的寫字樓市場提供了有力支撐。
“過去一年多，新型的互聯網理財公司、基金公司，一直是CBD、國貿等甲級寫字樓租賃市場的生力軍。”北京中原市場部研究經理靳瑞欣告訴記者，源于品牌樹立和形象宣傳的需要，互聯網金融公司往往更傾向于在高知名度的甲級寫字樓租賃辦公間。
以北京市望京地區為例，相較于CBD、金融街等更加成熟的子市場，望京地區寫字樓供應較為充足，也頗受互聯網金融公司青睞，租金在過去數年間一路看漲。
但賀睿柯說，最近備受關注的一家大型互聯網金融公司被調查的事件也讓業主方提高警惕，特別是在當前不明朗的市場環境中。
由于大多數租賃面積都比較小，互聯網金融企業在市場中所占的比例也并不大。仲量聯行的研究表明只有2.5%的甲級辦公樓面積由500平方米以下的小型內資金融公司承租，其中包括P2P公司。
盡管一個行業難以改變北京市場的供需格局，但據仲量聯行調查，2016年，北京市新增供給會有所增加，由于市場需要時間來吸納新增面積，預計空置率會在未來12個月內逐漸攀升。
世邦魏理仕報告稱，由于供應高峰的到來，一線城市市場租金增長結構出現變化，如上海與北京市場由于核心區域甲級寫字樓租金處于高位，反而帶動了相對次一級產品的補漲。
該公司統計，在北京，乙級寫字樓市場本季漲幅居上，而上海在陸家嘴以外區域的浦東市場項目出現補漲，如竹園區域上漲4.6%，反較陸家嘴的0.6%表現更佳。
二線城市空置率達27%
盡管新增供應量會在短期內拉高北上廣寫字樓市場的空置率，但一線城市較強的消化能力，還是讓多數機構保持樂觀。和一線城市一樣，二線城市同樣在忙著建設更新、更漂亮的寫字樓，然而它們的情況卻不如一線城市那么樂觀。
世邦魏理仕報告指出，2015年第四季度一線城市市場空置率企穩在6.9%，與2014年底大致相當，而二線城市則攀升到27.1%，包括重慶、長沙等市場空置率皆逼近40%，天津、沈陽、無錫等也在30%上下。
高力國際發布的數據顯示，沈陽、天津的空置率分別為42.1%、30.0%。在其他城市，譬如杭州、南京和廈門，以及成熟的核心區仍能保持相對較低空置率，但平均租金則被尚未成熟的新區拉低。
世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉告訴《每日經濟新聞》記者，二線城市當中，普遍加劇的供大于求態勢使得市場租金加劇調整，個別城市租金承壓下行已持續12個季度，而本季度的降幅更有持續擴大的趨勢，業主信心持續受到打擊之余只得訴諸更多的優惠措施。
在各個產業中，服務業對于寫字樓市場起著重要的支撐作用。和一線城市相比，眾多二線城市的服務業比重仍然較低，杭州、重慶、武漢等地均在50%到60%的區間內。而北京服務業所占比重已經超過80%，上海和廣州也已接近70%。
但對二線城市而言，這或許只是短暫陣痛。世邦魏理仕報告分析說，規劃較早或是相對供應體量得到控制的城市，比如杭州與南京皆已顯示出良好的與市場互動的態勢。其中不可忽視的還有交通設施建設帶來的改善。
比如，貫通京津與濱海新區之間的高鐵開通，將串聯起于家堡區域大量的新增供應，有望激活該區的辦公樓需求。(記者 王辛夷)
