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　　會議的一個重要議題是化解房地產(chǎn)庫存。會議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。會議的一個重要議題是化解房地產(chǎn)庫存。會議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　會議還提出，要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。

　　鼓勵買房，發(fā)展租賃市場

　　北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，這次會議最大的進步在于提出了“鼓勵買房，發(fā)展租賃市場”的行業(yè)管理思路。這是一個大的、徹底的轉(zhuǎn)變，因為過去一直把“多買房”看做投資、投機活動，嚴(yán)厲打壓，至少是不支持的?！安幌拗聘蝗速I房，借此拉動經(jīng)濟增長，也形成巨大的租賃市場，為年輕人和低收入人群承租活動創(chuàng)造條件，也減輕政府保障壓力”。我認(rèn)為，要激發(fā)需求，必須清除中高收入階層進入市場的障礙。對二、三套商品房的信貸約束和打壓政策嚴(yán)重約束了他們?nèi)胧?，而首套置業(yè)者購買力通常很弱。中高端收入家庭不入市，首套置業(yè)者往往也沒有信心。

　　取消過時的限制性措施

　　董藩說，這次會議的第二個進步在于提出了“要取消過時的限制性措施”。這也是一個了不起的變化。此前中央政府想救房地產(chǎn)市場，態(tài)度上卻又“羞羞答答、扭扭捏捏、猶猶豫豫、遮遮掩掩”。我們認(rèn)為，此前的一系列救市政策之所以沒有取得理想效果，主要與幾個一線城市的市場導(dǎo)向作用有關(guān)。在全國市場如此疲軟的情況下，如果這幾個一線城市交易量不明顯甚至強烈恢復(fù)，就不可能帶動二線城市、進而逐級帶動三、四線城市的市場恢復(fù)。

　　公租房擴大到非戶籍人口

　　這次會議的第三個進步在于提出了住房制度的新方向：建立購租并舉的住房制度，并把公租房擴大到非戶籍人口。董藩表示，一個完善的市場一定包括兩部分：一部分是買賣市場，一部分是租賃市場。在買賣市場是，中高收入人群自己買房子自己住，不需要政府救濟和幫助。而在租賃市場上一定是這樣——一邊連著高收入人群，一邊連著低收入人群；一邊連著本地人，一邊連著外地人；一邊連著雖然收入不高但可能有點兒積累的普通中產(chǎn)家庭，另一邊連著剛剛起步或剛剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人。這些剛剛起步的人、這些外來的人口、這些低收入人群，他們買不起房子，租住這些富有者、當(dāng)?shù)厝说姆孔?，于是就產(chǎn)生一個巨大的租賃市場。在這種條件下，城市化進程可以繼續(xù)推進，人口流動可以有序進行，整個社會勞動力、人才的流動，還有由此帶動的資本及其他生產(chǎn)要素的流動，都才是最有效的。建立購租并舉的住房制度，這是修正了的新的說法，與以往傾向于幫助低收入人群買房的調(diào)控思路，在表述上至少是明顯不同了。美國至今有38%的家庭沒有自己的住房，要租住私人住宅或者廉租房，西歐、中歐住房自有化率更低，大部分國家處于40%-60%的狀態(tài)，而北歐的住房自有化率則進一步下降至20%-30%，這才是規(guī)律的體現(xiàn)。

　　關(guān)注到農(nóng)民的商品住房政策

　　這次會議的第四個進步在于終于關(guān)注到了對農(nóng)民的商品住房政策。多年來，購房按揭、稅收優(yōu)惠、財政補貼、公積金貸款等政策都與農(nóng)民無關(guān)，確實很不公平。農(nóng)民階層在整個社會發(fā)展過程中不斷邊緣化。

　　當(dāng)然，在看到這四大進步的同時，我還有個遺憾，“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”——房地產(chǎn)市場是典型的壟斷競爭市場，不應(yīng)該是寡頭市場。中國的開發(fā)商已經(jīng)是世界最大規(guī)模的開發(fā)商，但生產(chǎn)的產(chǎn)品照樣有問題。集中度提高意味著壟斷性加強，定價權(quán)上升，對改善質(zhì)量、提升購買者話語權(quán)不利。美國至今有十來萬家開發(fā)商，大部分為中小型開發(fā)商。香港也有很多小開發(fā)商。他們的存在對買房者是有利的，所以，不必特意去推動開發(fā)商的并購、重組，市場自發(fā)行為除外。