[摘要] 近日，美國總統奧巴馬簽署了一項法案，降低外國人在美投資不動產所承擔的稅率，此舉為35年來首次。稅法修正改變了原有的游戲規則，將為更多的海外房地產投資者涌入美國打開大門，促使數千億美元新增資本涌入美國地產市場。
加息后，美國正試圖通過稅收杠桿留住房地產投資熱潮。近日，美國總統奧巴馬簽署了一項法案，降低外國人在美投資不動產所承擔的稅率，此舉為35年來首次。稅法修正改變了原有的游戲規則，將為更多的海外房地產投資者涌入美國打開大門，促使數千億美元新增資本涌入美國地產市場。
35年來首度放寬房產稅
新法案將降低外國人在美投資不動產所承擔的稅率，同時外國養老基金在美投資房地產時，享有與美國養老基金同等的待遇。新法案還把允許外國人養老金購買美國公開交易房地產投資信托產品免稅部分提高到10%，此前這一數字是5%。
法案取消了1980年開始實施的《外國投資房地產稅法案》（FIRPTA）對外國養老金投資美國房地產時征收的稅率，將為潛在的海外投資者赴美置業敞開大門。在1980年6月19日之前，外國人投資美國某些地方的房地產、石油和天然氣利益獲取收益一般不會被征稅；而法案公布后，非美國籍人在美不動產就被納入了應征稅范圍。
依照舊規，大多數外國投資者只要符合美國國家稅務局（IRS）定義的“外國人”和“外國公司”，不管是否盈利均預扣成交價10%的稅，以及其他的聯邦、州和地方稅種。國家房地產投資信托協會表示，各種稅種累加起來，總額最高可能占據收益的60%。房產稅由基層地方政府確定，各地區差異很大，年稅額大多在房屋市場價的1%-3%范圍內。
向海外投資者打開大門
由于受到FIRPTA限制，數萬億美元的國外養老金被攔在了美國房地產市場之外。破除過時的稅率門檻，修法將調動更多私人資本投資房地產和基礎設施。根據紐約地產研究機構地產資本分析的數據，今年美國房地產跨境投資總額達到約784億美元，占據4830億美元房地產投資總額的16%。外商投資總額約10%來自養老基金，規模達到75億美元。
自金融危機以來，受相對收益率以及投資者認為不動產投資具備安全性等因素驅動，大量海外投資者赴美投資房地產，需求增長也推動了美國商業地產價格創下新高。許多外國投資者在購買時改變了購買結構，使自身在投資主體中占少數，以繞過FIRPTA規定。
美聯儲正式加息，美國房地產市場的拋售潮開始隱現。今年10月底，美國地產大亨Sam Zell旗下一家房地產投資基金公司出售超過2.3萬套公寓，該公司還打算出售另外的4700套公寓。這些交易所獲得的大部分收益將在明年以股息的方式返還給投資者，而不是用于再投資。
中國國際經濟交流中心經濟研究部副研究員劉向東在接受北京商報記者采訪時表示：“美國此舉并不會一味刺激房地產市場，穩定的意味更濃，同時也會兼顧美國財政政策的調整，避免房地產市場出現風險累計。” 在簽署本次法案之前，美國國會已經通過了規模高達1.1萬億美元的龐大支出法案，以擺脫政府被迫關門的陰影，對外國投資者降低購房稅率為其中的一部分。
中國買家或更積極赴美置地
近年來，美國房地產深受很多中國投資者青睞。據商業地產調查機構真實資本分析公司的數據，今年初來，投資美國商業地產的中國資本已達25億美元。2012-2014年，中國企業在美國商業地產領域的全年投資額分別是54億美元、153億美元和136億美元。
而在住宅地產方面，中國人已是美國房地產最大的海外買家。據全美房地產經紀人協會6月底的報告，在截至今年3月底的過去一年里，中國買家在美國房地產上支出了286億美元，同比增長30%，其中主要用于購買住宅物業。
美國湯普森教育中心董事總經理王連波在接受北京商報記者采訪時表示：“在美國經濟復蘇的大背景下，稅收放寬將進一步利好中國投資者。由于中國房地產市場正在進入新的調整期,‘走出去’的熱潮會更加明顯，人民幣尋求海外保值增值的需求更高。美國作為相對安全的投資目的地，一些中國買家美國置業也更看重學區房、綠卡、產權所有等系列優勢。”
研究顯示，2014年到2015年初，賣給中國人的房產中有大約39%用于自住，另有7%是供在美國上大學的孩子使用。以出租房為投資目的的只占23%，美國的房子中國買家中大約有一半已經在美國生活，美國一直是投資移民的熱選。
