[摘要] 近期決策層在多個場合提及房地產高庫存問題，表明去庫存已成為當前經濟工作重要一環。當期與長期措施結合、供給端與需求端并重、市場工具與政策手段協調，堅定不移去庫存，關系到房地產業持續發展的根本。
中央財經領導小組第十一次會議提出，化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。近期決策層在多個場合提及房地產高庫存問題，表明去庫存已成為當前經濟工作重要一環。當期與長期措施結合、供給端與需求端并重、市場工具與政策手段協調，堅定不移去庫存，關系到房地產業持續發展的根本。
為庫存堰塞湖泄洪 當期長期措施齊上
據國家統計局數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創新高。按人均住房面積30平方米計算，可供2200萬人居住。
根據今年前三季度新開工、在施工及竣工住宅，未來幾年有約60億平方米住宅上市，可供至少2億人居住。去庫存，已經成為未來房地產市場的核心要務。
眼下，《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》已公開征求意見，擬放寬公積金提取條件，包括可以公積金購買地方政府債券等，施行后有望進一步促進住房消費。
年初以來，即期政策頻頻發力：330新政，8月公積金新政，首套房貸首付降至25%，5次降準降息……不難看出對于樓市復蘇企穩和去庫存的期望。業內人士認為，政策空間仍然不小，包括信貸政策繼續放寬、繼續降準降息、降低首套二套首付比例、進一步減少二手房交易營業稅，棚改拆遷補貼以貨幣為主等。
化解房地產庫存，促進房地產持續發展，不能片面理解為僅僅為了當期經濟增長，更主要的是為推進以人為本的城鎮化，促進農民工在城鎮定居落戶。而促進農民工市民化，形成在城鎮買房特別是租房預期，戶籍制度改革和住房制度改革成為中長線層面主軸。
《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，進一步調整戶口遷移政策，統一城鄉戶口登記制度，全面實施居住證制度，加快建設和共享國家人口基礎信息庫，穩步推進義務教育、就業服務、基本養老、基本醫療衛生、住房保障等城鎮基本公共服務覆蓋全部常住人口。
目標非常明確，要加速政策落地，須按中央要求，相關部委將出臺一些細化措施，健全財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制，維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，加快建立農村產權流轉交易市場。
賣方買方一起想 供給側與需求側并舉
山西省近日發布《關于健全完善住房保障和供應體系促進房地產市場健康發展的意見》，對房地產政策進行重大調整：取消商品房購房限制，包括取消購買商品住房套數、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預)售價格申報；取消對境外機構及個人在本地區購買商品住房限制。
這是繼甘肅、四川、安徽后，又一明文取消限購的省份。目前全國46個限購城市，已有41個取消或放松限購。隨著樓市去庫存成為決策關注重點，未來或將會有更多省份取消“需求端緊箍咒”——限購。尚未取消限購的城市包括北京、上海、廣州、深圳、三亞，北京、上海相關負責人表示，近期不會放松限購政策。一些民眾擔心，熱點城市放松限購政策，可能導致房價進一步推高。需求端“一放就漲、一限就死”，表明供給側管理改革迫切。
供給側和需求側相輔相成，有效供給才能催生有效需求。
作為全國統籌城鄉改革試點，為配合戶籍制度改革，重慶多年前就率先提出探索由政府保障和市場調節相結合的城市住房供應“雙軌制”。重慶通過大規模建設公租房、試點“房產稅”，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”住房制度體系：30%進城務工人員為代表的低收入群體通過政府提供保障性住房予以解決；60%中等收入家庭購買中小套型、中低價位商品住房；10%高收入人群購買高檔商品住房，但要征收房產稅。這樣的“供給側管理”，使重慶房地產市場價格和成交量基本保持平穩，房地產成為經濟穩定器，較好實現了從發動機向穩定器的轉換。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，從長期趨勢看，住房市場已經跨越數量短缺階段，正從追求數量向追求質量轉變，改善型、季節性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場供給重點。
分化中的去化 市場工具與政策手段協調
“作為我國經濟結構中一直存在的問題，‘去產能’提了很久。房地產供過于求是在近幾年形成的共識。萬事皆有因果，房地產庫存過量與之前盲目投入、僵化管理相關。必須市場、政府協調發力。”全國城市地價動態監測組負責人趙松研究員說。
“去化”任務艱巨，在于市場“分化”加劇。北上廣深，面臨房價上漲過快壓力，二線城市東中西部截然不同，三四線城市庫存高企，動不動數年才能消化掉。行政命令“一刀切”，已“切不動”每一細分市場。不僅住宅，商鋪、保障性住房都面臨供給端管控挑戰。由于地方規劃商業配建面積過大，商鋪泛濫，最近5年，商業營業用房竣工面積達到44億平方米，相當于城鎮人均5.7平方米，加上電商沖擊，商業用房銷售增長率連續下滑。集中建設保障房，造成同一小區房屋品質差異性，保障房居住人群被貼上標簽，出現結構性積盤。城市商業地產再規劃，保障房甚至棚戶區實行貨幣化安置，勢在必行。
“從限購到取消限購，從加息到降息，從收緊到放松，樓市政策好像變化很大，但本質還得治本。”趙松說，十八大提出“讓市場在資源配置中發揮決定性作用”的同時，強調“更好發揮政府的作用”。改革不是要偏廢政府管理，但要搞清楚問題是行政手段多了還是少了，需要什么樣的行政手段。市場運行存在問題，但市場的問題并不一定可以“再行政化”解決。“過于寄望立竿見影、力挽狂瀾，快速改變經濟運行軌跡，不僅是一些管理者，有時也是不少公眾的美好意愿。化解庫存、穩定市場，需要政府出招，但真正的大招，還是完善市場機制和科學的行政決策機制。”
高庫存是堰塞湖，出路不是“堤上加堤”。地方和有關部門須積極作為，推動企業以價保量，以價促量，化共識為行動。如此，房地產才會迎來更成熟、穩健的市場環境和消費氛圍。
