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　　據(jù)經(jīng)濟之聲《交易實況》報道，1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)顯示，新開工增速略有回升，開發(fā)商投資意愿未見改善。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是投資的時候嗎？民生證券房地產(chǎn)研究溫陽就此帶來投資分析。

　　統(tǒng)計局公布1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，其中1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額7.05萬億，同比增長2.6%，新開工面積11.5億平米，同比下降12.6%。商品房銷售面積8.3億平米，同比增長7.5%，土地購置面積1.59億平米，同比下降33%。可以看出新開工增速略有回升，開發(fā)商投資意愿未見改善。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是投資的時候嗎？從公布的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)商拿地的意愿不強，還是把精力放在去庫存上。有分析認(rèn)為，在穩(wěn)經(jīng)濟的背景下，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資會再度成為地方主抓的重點。這樣的預(yù)期能帶給房地產(chǎn)企業(yè)多少業(yè)績提升空間？

　　溫陽：地方穩(wěn)定房地產(chǎn)投資對整個房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績銷售提升會很明顯，但是具體到利潤上面可能空間會比較有限。首先，為什么要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，可以從兩個角度來看，第一從中央政府的角度來看當(dāng)然是為了穩(wěn)定經(jīng)濟，因為房產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資的大概20%左右。第二，從地方政府的角度看，主要是為了土地市場，因為土地出讓金是整個地方債務(wù)的一個很重要的還款來源。

　　其次，他們?nèi)绾畏€(wěn)定房地產(chǎn)投資，從邏輯或是從政策上觀察，它只能從消費終端入手，即鼓勵正常的購房銷售。從2014年到現(xiàn)在，很多城市取消了限購這樣行政性的管制，另外稅收政府也有調(diào)整。按一般的邏輯來看，房子賣的好，房地產(chǎn)開發(fā)商就會積極拿地，但是現(xiàn)在的情況跟以往幾次都不同，現(xiàn)在的庫存水平確實從歷史上水平來講比較高，所以整個的拿地，新開工都很謹(jǐn)慎。因此我們覺得房地產(chǎn)投資穩(wěn)定還待觀察。

　　回到房企的業(yè)績上來講，從數(shù)據(jù)可以看出來，整個銷售好轉(zhuǎn)很明顯，但是從承包商來看，房價還是沒有漲，在一線城市感到房價上漲了，但是一些小的城市來看，很多地方還在降價，所以整個行業(yè)的房產(chǎn)毛利率在2到3年還是比較難以改善。所以地方穩(wěn)定房地產(chǎn)投資對銷售來講確實是有很明顯的改善，從利潤的角度來講，空間還是比較有限。

　　目前二級市場上地產(chǎn)公司的整體估值是多少？與歷史數(shù)據(jù)相比，結(jié)合現(xiàn)在的三季報，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績處于什么水平？

　　溫陽：目前行業(yè)的整個估值的水平是大概20倍左右的PE，龍頭公司大概是6到8倍。跟歷史數(shù)據(jù)比，大部分處于一個比較低的位置。現(xiàn)在整個資本市場對于房地產(chǎn)的觀點還是稍微有點悲觀，三季報沒有太多的變化，因為房地產(chǎn)行業(yè)跟一般的行業(yè)不一樣，房地產(chǎn)行業(yè)有預(yù)售制度，這些數(shù)據(jù)基本上都是1—2年前的數(shù)據(jù)，所以相對比較滯后。

　　日前《胡潤百富榜》發(fā)布，61歲的王健林及其家族以2200億財富超過馬云，第二次成為中國內(nèi)地首富。但是也有報道說王健林的萬達(dá)地產(chǎn)外欠4205億，已抵押2780億。我們都知道房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債都很大，目前房企負(fù)債率一般是多少？現(xiàn)金流好一些的公司占比有多大？

　　溫陽：現(xiàn)在整個行業(yè)的負(fù)債率大概是70%到80%左右，但是跟其他行業(yè)還是不能比，因為它有預(yù)售制度，所以它必須高一點。另外，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資本密集型行業(yè)，負(fù)債是這個行業(yè)的特點。從現(xiàn)金流角度來講，觀察大的方向，前五十這樣的房企現(xiàn)金流還不錯。

　　發(fā)改委以及財政部發(fā)布通知降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，尤其明確中小城市住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費標(biāo)準(zhǔn)在下調(diào)的基礎(chǔ)之上可以進(jìn)一步適當(dāng)降低，這當(dāng)然有利于進(jìn)一步緩解三四線城市高庫存的壓力，但是9月份一般是傳統(tǒng)的商品房的銷售旺季，整體的成交還沒有達(dá)到預(yù)期，這是不是會影響到房企全年的業(yè)績情況？從業(yè)績看，重點布局一二線城市的房企，和布局在三四線的房企有業(yè)績分化現(xiàn)象出現(xiàn)嗎？

　　溫陽：9月成交不達(dá)到預(yù)期，但是全國來范圍來講還是很好，龍頭公司還有20%的銷售增長。分化一直存在，從這輪的反彈來講，我覺得有加劇的趨勢。

　　今年地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的公司還在增加，嘉寶集團引入擁有國內(nèi)最大地產(chǎn)基金的光大控股，向智能家居、物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域拓展。華業(yè)資本轉(zhuǎn)型布局醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)。萬科快速推進(jìn)物流地產(chǎn)布局。從投資收益上看，這樣的轉(zhuǎn)型帶給企業(yè)回報了嗎？

　　溫陽：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型近期的成本比較高，收益還有待觀察，但是短期肯定是一個方向。房企轉(zhuǎn)型是一個很好的選擇，之所以看好房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，是因為房地產(chǎn)跟其他企業(yè)相比還是有優(yōu)勢，第一錢多，第二，整個房地產(chǎn)行業(yè)里面的企業(yè)家相對來講企業(yè)家精神會比較濃一點，因為房地產(chǎn)行業(yè)是一個負(fù)債率很高的行業(yè)，企業(yè)包括經(jīng)理人、老板的冒險精神是比較強。大概有兩個轉(zhuǎn)型方向，第一就是醫(yī)療消費這樣有長期景氣度的方向，另外一個是房地產(chǎn)相關(guān)比較多的比如物流、金融、房產(chǎn)服務(wù)業(yè)等。

　　房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，京津冀和國企改革主題一直是投資人關(guān)注的亮點。華夏幸福大力拓展京津冀項目；招商地產(chǎn)股東大會高票通過換股合并上市方案，B股擬在新交所退市。國企改革及京津冀主題的投資機會能夠成為地產(chǎn)板塊四季度的主題曲嗎？

　　溫陽：國企改革推進(jìn)的力度在各個地方不一樣，但是四季度還是值得期待。國企改革對于房地產(chǎn)行業(yè)來講其意義在于，一是巨大的資產(chǎn)注入；二是激勵機制的完善。另外，京津冀是國家戰(zhàn)略，我們覺得主要值得關(guān)注的是交通等一些基礎(chǔ)設(shè)施的推動帶來的包括物業(yè)價值的提升，很多企業(yè)包括它的土地會很受益于整個基礎(chǔ)設(shè)施的提升，這對于企業(yè)的估值也會有很大的提升。