[摘要] 2015年，樓市將告別頻繁的行政調控手段，更多依靠市場規律運行；不動產登記制度、房產稅等制度加快建設，法治化長效機制將使房地產市場“去投資化”，房地產投資、交易量及房價增速均將進入平緩的新常態。
根據中央經濟會議指示，2015年，樓市將告別頻繁的行政調控手段，更多依靠市場規律運行；不動產登記制度、房產稅等制度加快建設，法治化長效機制將使房地產市場“去投資化”，房地產投資、交易量及房價增速均將進入平緩的新常態。在2015年，樓市新常態也將引領潮流，迎接新挑戰。接下來，記者帶您展望2015年，看看即將到來的一年樓市新常態的五大特征。
差異化地產勢在必行
住宅市場面臨較高庫存和嚴厲調控壓力，剛需客戶被超級大盤基本吞噬，市場上同類產品競爭激烈，為了規避投資風險，多元化發展已成房地產開發企業的共同選擇。近年來，萬科、保利、富力等品牌開發商紛紛涉足旅游地產、養老地產等“泛地產”領域。業內人士指出，房企同心多元化將成為經營新常態。
從目前的市場情況來看，養老地產的軟件服務還比較欠缺，鮮有開發商足夠深入了解老年人的需求，提供盡善盡美的養老服務。但從市場走勢來看，還是十分樂觀的。近年來，社會對“養老”問題給予了更多關注，研發出多種高科技的服務形式。退休年齡延遲引發的爭議也正在催生公眾對養老問題的擔憂，開發商正在試圖從這種群體性焦慮中尋找下一塊蛋糕。業內普遍態度偏向樂觀，認為養老地產會是2015年的一個新利潤增長點現象，大型開發商越來越把養老地產視為一種勢在必行的戰略選擇，更多的開發商也躍躍欲試。
旅游地產高度依附于旅游業的發展水平，具有科學的規劃、功能復合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產在居住質量、投資價值和發展前景方面，比單一的住宅或商業地產項目具有更多的優勢，因而備受開發商和購房者關注和青睞。在很多業內人士的眼中，2015年旅游地產將會迎來更多新機會。
不過，養老地產、旅游地產這類差異化地產更像一個綜合體的全面開發項目，后期存在較大的運營風險，租售方式比普通住宅更為復雜。“它考驗的不僅是開發商的人、財、物力，更多的是整盤的運營能力，多種業態比例如何分配、營銷節點如何控制等都是開發商應該通盤考慮的問題。
多元化經營將成潮流
開礦、做藥、拍電影……地產調控正在推動的企業對于房產之外“第二職業”的探索和介入，逐漸從個體現象演變成為行業潮流。
地產企業跨界原因在于，從資金成本、資金價格上來說，很多主營業務不錯的企業目前都面臨著一些資金問題，同時大多還面臨著利潤收縮的問題，所以只能棄房。
根據蘭德咨詢的預測，當全國商品房銷售面積達到17億平方米左右后，我國房地產市場將由增量市場轉為存量市場，這一時點預計在2018年前就會到來。因此，房地產企業跨界可能成為2015年地產市場的“新常態”。業內人士建議，內地房企要尋求多元化發展，最穩妥的做法還是依托于地產業務實現相關多元化，比如說養老地產、工業地產、物業服務、地產金融等，在提高企業的管理與營運能力后再尋求非相關領域的發展。
地產企業向輕資產運營模式轉型是另一個值得關注的新常態。業內人士表示，輕資產一般主要是兩條路：一條是快周轉，另一條是把資產賣出去。在土地公平化、市場化的競爭條件下，土地的差價會越來越少，房地產企業仍然要回到本質的重點上，就是產品的創新和設計，這樣產生了現在的輕資產路線。
同質化居住顛覆理念
如今，白領公寓已成為一種針對年輕白領打造的全新地產產品，而這一產品也在逐漸成為地產未來一個重要的細分市場。大量的競爭者進入這一產業，足以證明對白領公寓的市場需求規模已經開始形成。
借鑒了美國REITS模式并進行中國式改良，通過收購、租賃物業的組合策略的“新派公寓”鎖定了月收入在1萬至2萬元的白領用戶，希望以符合白
領用戶個性化需求的新居住消費模式，打造出獨特的“品牌+地產+金融”的地產生意。創始人王戈宏創新地提出“新的生活方式、新的家、年輕人自己的社區”的居住理念。鼓勵年輕人依據自身的經濟條件，用不超過30%的收入，選擇租住在離辦公和娛樂交通距離不超過30分鐘的地方。新派公寓的商業服務是一種綜合的功能型服務，零售、干洗、生鮮配送、網吧、健身，美容、書吧等各種商業都有機會進行植入。
新派公寓創始人王戈宏通過將基金化的結構實現了“類REITS”的運作模式。與此同時，通過長期持有經營，新派公寓可以獲得穩定的收益。力圖打造未來居住消費趨勢的白領公寓與普通出租屋相比對購買力相對較強的年輕白領來說有很大吸引力，低廉的租金預期也會對周邊房屋租賃市場帶來不小的沖擊。萬通控股董事長馮侖認為，“小時代”才是房地產行業的“新常態”。
大數據應用引領革新
2014年，萬科牽手百度，恒大和阿里巴巴同樣進行了簽約，馬云稱會通過互聯網的思想和技術幫房企轉型升級。算上萬達，房地產行業同步邁入了大數據時代。
作為時下火熱的IT行業詞匯，何為大數據？有學者認為大數據是不用抽樣調查這種隨機分析法，而是采用全部數據的方法。專家指出，大數據蘊藏著大量有關客戶行為和業務運營等重要信息，能幫助企業做出更加正確的決策，更精準地找到用戶，降低營銷成本。
實際上，從2013年開始就有房地產企業在思考如何建立大數據管理，以便在拿地之前就對未來市場的需求、供給有精確的預測。如今來看，無論是萬科與百度牽手，恒大與阿里巴巴聯盟，萬達與京東的合作和自己打造的大會員大數據平臺，都能夠得到除房地產數據以外的大數據，從而預測區域市場的后續需求和購買者的偏好。
同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為，房地產企業通過大數據或者互聯網平臺，從項目前期的拿地、規劃、營銷定位、開工建設、采購等各個環節獲取更大的價值。以拿地為例，房企可以通過基于LBS技術的“人口遷徙圖”的大數據應用來進行全國拿地布局。通過對目標拿地城市的人口遷徙數量預判，以及當地新增供應和存量房的對比、房價收入比、地價房價比、與中心城市房價比等這些會影響地價的數據，就可以讓房企明晰，該不該在這個城市拿地。由此可見，大數據技術在房地產領域大有可為，大數據的應用理應成為2015年樓市新常態。
去庫存策略奠定基調
由于2014年津城樓市整體相對低迷，大部分開發商的業績達成率并不理想。業內人士分析認為，在高庫存以及全年銷售業績壓力等因素的影響下，2015年房企仍將會以去庫存為主。
天津市區庫存不小，特別是濱海新區，空置高樓很多，“藍印”取消更是加大了去庫存壓力。分區域來看，2014年底，天津全市四大片區可售量漲落參半。其中市內六區可售量為218.92萬平方米，環比增加1.72萬平方米，再攀高值。供應房源主要集中于河東區、河北區，受成交量回升影響，出清周期降至23.9個月。環城四區出清周期為20.8個月，為四大片區中最低水平。濱海新區出清周期為53.2個月，高居四大片區首位。遠郊區縣可售量至731.73萬平方米，達歷史高位，利好政策的入市促使成交量回升，至藍印政策取消后高值，但仍不足20萬平方米水平，供應的相對高位促使出清周期持續走高。
業內人士分析，“去庫存”已在多家房企2014年中報中提及，隨著萬科等實力房企發起的第一輪降價，一些銷售目標完成率低，存貨量大的房企在2015年上半年或將采取降價銷售的方式加入跑量陣營。去庫存將成為2015年樓市新常態的另一大特征。
