[摘要] 國土資源部、住建部等多部委正緊鑼密鼓地推動不動產統一登記系統全國聯網，目前超過1000個市縣的不動產信息平臺端口已經接入全國，浙江、福建等省份也完成了全省不動產信息端口與全國的對接。
有關房子的話題，似乎任何風吹草動都能引起人們的高度關注。
國土資源部、住建部等多部委正緊鑼密鼓地推動不動產統一登記系統全國聯網，目前超過1000個市縣的不動產信息平臺端口已經接入全國，浙江、福建等省份也完成了全省不動產信息端口與全國的對接。
不動產統一登記系統全國聯網的進程表是，2017年年底完成、2018年投入運營。5月以來，國土資源部又連續下發通知，要求國土部排查不動產登記“中梗阻”，不動產抵押登記辦理時限壓縮至10個工作日……
目前，不動產登記的“中梗阻”在哪里？ 不動產登記聯網是否為房地產征稅做鋪墊？房價會不會降？個人房產信息會不會遭泄露？針對大家普遍關心的四大問題，國策君特地請來北京大學房地產法研究中心主任樓建波給大家解疑釋惑。
不動產登記的“中梗阻”在哪里？
目前，全國大多數城市雖然房屋和土地登記形式上實現了統一登記，但因房屋交易和登記被拆分，房屋交易管理職能由房管部門承擔，包括房屋登記在內的不動產登記由設立在國土部門的不動產登記機構負責，交易管理和權屬登記如果銜接不好，就會給群眾帶來了不便。
樓建波分析，在不動產統一登記之前，從購房資格的審查、房源的核實到網簽、預售合同登記備案，直至最后的權屬登記等都在房管部門完成。目前的新問題是，不動產登記相當于要走完兩套程序，一是房屋交易管理程序，二是不動產登記程序。
市民買賣房屋要經過兩套程序，就等于排兩次隊，向兩個部門提交同樣的資料。而如果房管、國土兩個部門之間能夠溝通，實現信息共享，市民提交給一個部門的資料，另一個部門通過政府網絡調取所需資料和信息，市民就可以省去一次排號排隊的折騰。而如果房管和國土部門在為市民辦理不動產登記時，能夠通過政務信息系統調取已經登記存儲在系統中的證件信息和相關資料，市民還可以少準備一些證件、資料，減少排號排隊。
另一個問題是，過去不動產只登記房屋，很少有登記土地。現在不動產統一登記是將房屋和土地一起登記，對地和房的對應工作要花時間。
“這一方面是我們在制度設計時有些領域沒有考慮得十分周全；另一方面從長遠看，不動產登記能提高效率。政府部門應該研究房屋交易管理和登記順利銜接的舉措。”
國策君從國土部近日下發的排查“中梗阻”通知中看到，通知要求優化業務流程，簡化辦事環節，完善信息系統，不得設置沒有法律依據的前置條件，不得增加沒有法律法規規定的申請材料，切實做到“信息多跑路、群眾少跑腿”，打通不動產統一登記制度實施的“最后一公里”。
為房地產稅開征做鋪墊？
不少人關心，不動產登記全國聯網，是不是在為房地產稅開征做準備？
樓建波認為，首先，房產稅將來很有可能是地方稅種，即針對在同一個城市擁有一套或以上的房子進行征收。這一點成立的話，不動產登記聯網和房產稅之間沒有必然關系。同時，在不動產登記統一前，上海和重慶等城市也有征房地產稅的先例，很多城市已經做過“空轉”，即在系統里測算。因此，這一機制不是建立在不動產統一登記的基礎上。
目前許多人預測的算法有些簡單，即考慮全國有7套房，交6套房的房產稅。但是以這種算法，哪套房不征收呢？我個人認為，戶籍所在地房屋、經常居住地的房屋和外地的房屋，適用條件是否可以不同？按最新的說法，“房屋拿來住不是拿來炒”，那么常住地的第一套房是不是不用交呢？
當然，不動產統一登記會為房地產稅征收提供便利。房地產稅是針對房屋和土地的不動產單元進行征收。在原來分開登記的條件下，大多數老百姓只有一個房產證和的大土地證，統一登記后房地一體，測算應該更容易一些。
再討論一個問題，如果房產稅開征，你會賣房嗎？房產稅是不是帶有懲罰性，如第三套比第二套征收得高？“房屋拿來住不是拿來炒”，那么不住的房子就要多征稅？“我認為不會這樣操作，政策導向應該是你如果不住應該租出去。根據征收類似房產稅的國家經驗，房東的房子如果租出去，就由承租人來承擔房產稅，當然雙方在租價上有交談籌碼空間。”樓建波說。
他分析，房產稅征收稅收主要有三個理由：（1）籌集國家財政收入；（2）收入再分配；（3）政府表達禁止懲罰態度的方式。對于地方政府而言，過去土地財政難以為繼，房產稅比土地出讓金更有意義，收入再分配也是有說服力的征收原因。但是第三點不應該成為房產稅的主要征收理由，沒有必然性。目前學者正在研究未來的征收稅基，是按照房屋面積還是房屋價值？如果按照房屋價值，則可能由于房價漲跌而繳納不同的房產稅。
全國聯網后房價到底會不會降？
樓建波認為，不動產登記與房價沒有必然聯系。就房價本身來說，最終決定因素還是供求關系。房地產周期中的短期主要受信貸政策、貨幣政策、限購政策等影響，而長周期則由人口、產業、經濟等決定的城市價值影響。因此，全面完成不動產統一登記工作，短期來看可能會導致一些多套房產所有者出售房產，但從長期來看，反而有利于住房回歸居住本職功能以及促進房地產市場穩定發展。
對于大家關心的是否對于反腐有積極幫助。樓建波認為，統一登記以后，對查處腐敗分子不動產確實是有好處。如果沒有聯網，不容易預測腐敗分子可能在何處有房產，而登記的終端是每一個縣和市，可以想見這樣的成本會有多高。而且，一些人的房產不登記在自己名下，信息不好搜集。統一登記之后，一定會提高準確度。
是否能夠打擊炒房？樓建波認為有一定效果，統一的信息平臺掌握了更多數據，可以及時監測全國的情況。但是他認為打擊炒房更多靠稅收政策或者國家宏觀調控，例如土地供應和房屋去庫存。憲法保護公民私有財產，很少會對買了8套房的人有懲罰措施。
那么征收房產稅后，房價會不會跌呢？“我們現在把太多的東西和宏觀調控、打壓房價聯系在一起。我曾經表達過一個觀點，如果房價高了就要征房產稅，那是否可以說如果房價低了就不征收了？稅收政策的制定不是這么草率的，房產稅有自身的規律和道理。”
事實上，征收房產稅的初衷恰恰是調控房地產市場的畸形發展。2011年1月28日，上海、重慶兩市作為試點城市開始房產稅征收。從實施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規定，實際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。
因此，對于有自住需求的購房者，不必過多考慮未來房地產稅的問題，只要價格合適就可以擇機購買。而對于那些有投資投機購房需求的人，則需要認真考慮未來房地產稅推出后，對于持有成本和投資收益的影響。
個人信息會泄露嗎？
網上有種說法，不動產登記聯網后，會“以人查房”，不少人人擔心自己的房產信息泄露。
樓建波分析，這個擔心是沒有必要的，不動產登記信息也不是誰想查就能查。為了保護公民的個人隱私，《不動產登記暫行條例》嚴格限定了查詢范圍和查詢申請人。只有權利人、利害關系人、有關國家機關有權依法查詢、復制不動產登記資料。這個擔心沒有必要。另外補充一點，即使有些部門有權進行查詢，它使用的信息必須和查詢目的一致，如果不正當使用信息，將會承擔法律責任。
信息聯網并不意味著個人住房信息對任何人、在任何地點都可以公開，不動產登記制度與財產公開制度有顯著差別，不動產登記制度宗旨強調的恰恰不是公開而是保護。
“房子的問題關系到每個人的切身利益，所以每次一有消息，便容易引發恐慌和流言。”樓建波認為，我國不動產登記政策借鑒的是德國和澳大利亞模式。那我們還可以借鑒一下英國，英國在1925年就立法做不動產統一登記，上世紀90年代才在全國完成不動產統一登記。過渡期長的壞處，是有很長時間雙軌制。好處在于制度改革的成本比較低，這個成本不僅是金錢上的，還有心理上的成本。這個改革是讓大家愉快地自然而然地接受，沒有造成人心惶惶，流言四起的狀態。
