近年來，新區商業正逐漸成為房地產開發的熱門話題，鄭州組團式的發展，以及諸如高新區、經開區等原有產業區的功能升級，都為新區商業開發提供了廣闊的舞臺。

　　在此，筆者總結了兩年來在河南市場操作過的眾多新區商業項目，與業界朋友共同探討新區商業在開發、運營過程中面臨的問題及解決方法。

　　新區商業的開發帶來了哪些機會?

　　首先是新區建設和功能升級帶來了市場機會，我們在過往項目操作過程中發現，如龍湖鎮、高新區等老開發區在歷經幾年的發展后，區域內基礎配套已經基本健全，人口也在逐漸導入，但這些項目大都明顯缺乏商業的配套，同時商鋪產品供應也少。我們在有些新區還發現商業零供應的現象，大家都在按照常規做法先做住宅后做底商，市場機會明顯。

　　其次是商業比住宅具備更高的溢價空間，以河南市場為例，商業比住宅擁有更高的溢價空間。很多地級市的新區住宅項目可以平均賣到三、四千元一平，而商業則可以賣到上萬元。新區建設生活型商業街，工程進度快溢價高還容易出形象，更能形成新區商業中心。

　　第三是為住宅增添價值和賣點，如果是千畝大盤再配套相應體量的商業，則能夠顯而易見的為整個項目增加賣點，從而提升住宅產品的溢價。

　　第四是正在發生變化的投資市場帶來的市場機會。過往第一波投資住宅的客戶，都已經發現新區住宅的投資價值慢慢不大了，總的市場還是有限的，特別是很多地市的客戶手里一般都已經有了兩三套住宅。現在投資客們慢慢轉向商鋪。合適面積和總價的商鋪產品將有著較好的發展前景。

　　第五是部分商業項目政府會給予相應的優惠條件，因為商業作為城市配套的一種，起著完善新區配套加速人口導入的重要作用，政府需要開發商參與到城市建設中來。

　　雖然新區的建設蘊藏著大量商業價值，但由于產業、人口等導入過慢，新區商業在現階段的發展仍存在大量問題，尤其在項目的定位、規劃、招商方面會面臨更多挑戰。

　　新區商業的發展 ，如何解決?

　　客戶的選取，產品的規劃，開發節奏等等都要在盈利模式有保障的前提下進行操作。在普遍缺少證券化手段的背景下，商業地產開發快速滾動換取資金效益的模式更適合大多數的開發商，由此——租售結合的做法更為適宜穩健開發。

　　所謂租售結合，簡言之就是以租帶售以售養租，通過租賃型物業的開發來促進銷售型物業的銷售和溢價，同時換取前期穩健的現金流。

　　下面闡述租售結合模式下新區商業開發的參考點——

　　開發節奏采取以租帶售，街區先行——對于新區商業來說，我們經典的案例是和昌上街都匯廣場項目，通過前期簽約意向主力店大商百貨，從而帶動二期商業街的銷售。工程進度快的二層半街區實現快速建設、銷售、招商以及運營，快速面世促進新區區域成熟，同時帶動住宅和商鋪銷售在競爭激烈的新區中實現良好的售價和銷售速度。由此可見，規劃靈活且能提供豐富的餐飲娛樂等生活型業態來滿足使用功能的街區型商業更適合運用新區項目中。

　　戰略采取領導者站位——人口導入未成規模的新區一般預示著是小市場和小容量，我們的經驗是應采取領導者占位，形成規模和競爭優勢。商業有它自己很明顯的自身特點，本質是去滿足消費者一些需求，各種各樣的消費需求，一般都是復合的。需要一些業態的組合，包括量的支撐，這樣你的商業量不能單純，這樣去做領導，領導者體量能夠產生一些優勢，包括招商、競爭品牌方面的一些優勢。

　　需求決定功能，功能決定定位規劃——商業的本質是滿足人們的消費需求。所以，商業歸根結底都應該是對客戶的研究與定位。一般我們在做項目時，一定先去看項目所處區域的未來規劃，分析未來人口的導入情況，從而獲知這個區域存哪一類人。因為人群的不同會有不同的消費需求。比如居住在組團新區的主要是家庭型消費人群，他們往往對超市和兒童業態更為偏好。而有些新區則處在大學城，面對的消費群以學生為主，則可能會對休閑、娛樂業態的需求更多。研究好人群，確認他們的需求，項目就可以對應出來應打造何種功能和業態，然后就是功能和業態所匹配的規劃形式。簡言之就是要先找準客戶是誰、需求是什么、提供何種功能、確定產品規劃，想明白這些問題之后才是招商銷售的問題。

　　地塊價值最大化——往往政府在打造新區概念時，會以整合湖景等資源的形式來提高整個區域價值。這時則應該最大化的去挖掘這類資源對商業的帶動，例如我們團隊剛操作完成的一個新區商業項目，它具備了良好的湖景和濕地公園，這時候對于此類稀缺資源的打造往往是吸引客戶到來的重要因素，要和商業統一規劃考慮各自的功能搭配，在湖邊公園內融入一些婚紗基地的功能，在商業里提供影樓婚慶用品以及風情餐飲的功能，達成統一配合。

　　注意整體開發的統一規劃——剛才我們提到了新區商業可以為住宅提供溢價，既然商業承擔了功能，就要統一考慮規劃。我們看到很多大盤都在用住宅的方式做規劃，只考慮住宅，不考慮商業，最后留給商業的規劃用地條件或者留給它的位置并不適合商業發展，造成整體價值的遺憾。最典型的是很多大盤項目最后給商業留了長條型的地，只能做出來類似裙樓這樣的商業，商業形態非常受限，價格也不會太高，而且未來招商也不會好。所以新區大盤規劃一定要整體考慮商業和住宅的關系。

　　在提到了幾個需要注意的參考點之后，我們來談談新區商業項目定位的主要方向，依據RET睿意德過往案例經驗主要有兩個方向——區域配套和城市休閑。

　　首先，區域配套型的這種發展比較常見，很多新區都缺少這種商業。因為商業作為城市配套服務功能的一種，它是促進區域成熟很重要的一點。區域配套型商業業態主要有超市、生活配套、藥店、銀行和餐飲休閑配套等，這些業態往往又是最容易存活的，我們建議優先考慮此類型商業。以鄭州為例，高新區、惠濟區、龍湖鎮等都已經發展了很多年，人口有一定的基礎，但商業發展都以原始的城中村街鋪為主，新興的區域居民沒有地方消費。在這些地方做生活型的商業機會就會比較大。但實際上滿足生活配套需求的商業街區在人口有一定基礎的新區更具機會和投資價值。在這些區域位置相對不錯有一定體量的商業地塊，容易做出來商業中心建立先發優勢，從而抓住消費和投資客戶。