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　　□核心提示|很多人都說，今年的樓市政策，越發(fā)讓人看不懂。近期，各地“因城施策”的樓市新政密集出臺(tái)，呈現(xiàn)“限購(gòu)、促銷并存”的現(xiàn)象。其中，上海、深圳等城市出臺(tái)了不同程度的收緊政策，以遏制樓市“高燒”；而許多三四線城市祭出了“購(gòu)房可獲財(cái)政補(bǔ)貼”等重磅促銷政策，鼓勵(lì)民眾買房。

　　今年以來，一線城市和個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。多個(gè)城市同一天出臺(tái)樓市相關(guān)政策意味著什么？廊坊的限購(gòu)是因?yàn)椋航灰琢可蠞q，價(jià)格上漲。在限購(gòu)和促銷之間，中部大省省會(huì)鄭州是否也會(huì)再次步入限購(gòu)行列中？

　　各地市場(chǎng)頻熱引發(fā)政策再次收緊

　　從新政出臺(tái)前搶搭末班車的“井噴式過戶”，到出臺(tái)后一些民眾買房夢(mèng)碎，再到市場(chǎng)開始出現(xiàn)退燒跡象，中國(guó)一二線樓市風(fēng)向開始發(fā)生變化。

　　近日，上海、深圳等城市接連出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，引起軒然大波。3月25日，上海、深圳、南京和武漢四城接連發(fā)布樓市“速凍”政策，4月1日晚間，一線周邊的廊坊市也發(fā)布了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，規(guī)定實(shí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策：“非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于30%”。

　　上述五城中，上海樓市新政被業(yè)內(nèi)稱為“全國(guó)最嚴(yán)”；深圳新政力度次之；南京市要求嚴(yán)審購(gòu)房人首付款比例、首付資金來源；武漢則收緊了住房公積金政策。

　　據(jù)媒體報(bào)道，滬深新政策出臺(tái)之后的首個(gè)周末，其周邊樓市便快速升溫。新政出臺(tái)前一日（3月24日），上海的住房成交量突破1700套，由于網(wǎng)簽人數(shù)激增，一度導(dǎo)致系統(tǒng)癱瘓，為滿足購(gòu)房者需要，相關(guān)部門將網(wǎng)簽時(shí)間延長(zhǎng)。

　　而廊坊則是首批中槍“周邊出現(xiàn)住宅、土地行情大漲”導(dǎo)致的限購(gòu)政策出爐的城市。

　　為何上述地區(qū)紛紛出臺(tái)收緊政策？房?jī)r(jià)非理性上漲顯然是一大原因。上海市住建委負(fù)責(zé)人在樓市新政發(fā)布會(huì)上指出，去年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性過熱，房?jī)r(jià)形成了加速上漲的趨勢(shì)，同時(shí)也有投資投機(jī)性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。需要始終高度關(guān)注，維護(hù)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　鄭州會(huì)緊隨其后步入限購(gòu)？

　　在這樣的背景下，鄭州是否也會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策？目前不少人對(duì)此感到“不踏實(shí)”。

　　從鄭州房管局公布的已知房屋銷售數(shù)據(jù)可查，東區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、高新區(qū)等七個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)都在上漲，鄭州東區(qū)2月房?jī)r(jià)均價(jià)13833元，而目前熱炒的龍湖區(qū)豪宅已經(jīng)沖向4萬單價(jià)區(qū)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至27日，3月份54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)同比暴漲67.6%，而其中二線樓市成交量漲幅最明顯，同比激增98.3%。而三四線市場(chǎng)成交基本平穩(wěn)，變化不大。

　　數(shù)據(jù)顯示，二線城市住宅成交的升溫，是從3月開始出現(xiàn)。上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將其稱為“資本傳導(dǎo)效應(yīng)”，即在一線城市門檻漸高、政策壓力的背景下，過剩資金流向周邊，并將這些經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”。這部分資金不僅來自房企、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，還有大量的民間投資需求。

　　“目前鄭州不會(huì)步入限購(gòu)行列，但不排除在未來將限價(jià)與增加供應(yīng)量以及約束信貸增加到新的政策中。”有專家認(rèn)為，鄭州雖然目前沒有明確政策如何，但是一旦限購(gòu)，很可能會(huì)對(duì)來鄭州不太久、繳納公積金時(shí)間短的購(gòu)房者帶來很大影響。雖然鄭州這一年多來房?jī)r(jià)的確漲得太快，但是從供需角度來看這也是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原理的，物以稀為貴，庫(kù)存量不夠購(gòu)房者消化。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，鄭州的綜合實(shí)力、外來人口不斷增多等因素，都還會(huì)讓鄭州房?jī)r(jià)繼續(xù)以漲為主。

　　從人口遷徙角度來講，省會(huì)城市或區(qū)域核心城市往往是遷徙者的第一目的地，其次才是北、上、深等一線城市。因此，即使處在人口凈流出的大環(huán)境下，這些城市依然能把握住產(chǎn)業(yè)和人口的機(jī)遇。

　　一線城市“速凍”購(gòu)房熱跟著轉(zhuǎn)型

　　回顧2015年樓市，央行、住建部等五部委于3月30日聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對(duì)二套房首付比例及二手房稅費(fèi)做出調(diào)整。其中首付比例調(diào)整包括：對(duì)擁有一套住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%；而稅費(fèi)調(diào)整中普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年……

　　3·30新政已經(jīng)出臺(tái)整整一年，直接刺激改善型需求大量釋放，一年后的當(dāng)下，改善型需求大批入場(chǎng)。“速凍”政策出爐前，2月份全國(guó)70座大中城市二手房銷售數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)均呈上升趨勢(shì)，2月份鄭州市房管局的數(shù)據(jù)顯示，鄭州市區(qū)二手房累計(jì)成交11078套(間)，比1月份上漲62.67%，二手房累計(jì)成交面積為98.72萬平方米，比1月份漲62.63%。

　　同時(shí)，改善型住房受寵，賣房后再買房，依然推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)前進(jìn)步伐。鄭州市房管局的數(shù)據(jù)顯示，2月份鄭州市區(qū)商品房累計(jì)銷售17291套(間)，比1月份上漲54.1%；商品房銷售累計(jì)面積174.5萬平方米，比1月份上漲61.83%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，在過去一年里，中端改善型產(chǎn)品成交占比同比增加12個(gè)百分點(diǎn)，150平方米以上的大戶型成交同比上漲近3個(gè)百分點(diǎn)，千萬元左右的別墅產(chǎn)品尤其受到熱捧。

　　鄭州某網(wǎng)站二手房分析，春節(jié)后樓市迅速回暖，二手房市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)去年的成交熱度，加之全年去庫(kù)存的目標(biāo)，一系列政策組合出臺(tái)，特別是首付下調(diào)、稅費(fèi)調(diào)整等利好信息為持續(xù)觀望的購(gòu)房者提供強(qiáng)大動(dòng)力，積極入市。改善型購(gòu)房群體的“賣一買一”也增添了市場(chǎng)活躍度。

　　限購(gòu)之后市場(chǎng)成交萎縮了嗎？

　　易居研究院智庫(kù)中心研究表示，上海收緊限購(gòu)政策以后，從上海市場(chǎng)的交易量來看，并沒有出現(xiàn)明顯的下滑，實(shí)際上4月份部分高端樓盤的交易價(jià)格反而還在上升。

　　也有相關(guān)報(bào)道稱，廊坊限購(gòu)新政后出現(xiàn)開發(fā)商封盤，香河有樓盤一個(gè)月提價(jià)70%。廊坊限購(gòu)令出臺(tái)后一周，燕郊、大廠、香河三地并未出現(xiàn)集中的搶購(gòu)潮，相反的是多個(gè)樓盤封盤，等待政策進(jìn)一步明朗。一方面是購(gòu)房者旺盛的需求，一方面則是多個(gè)樓盤停售，購(gòu)房者無房可買。

　　“此次廊坊‘限購(gòu)令’的出臺(tái)其實(shí)和去年8月14日通州區(qū)的‘限購(gòu)令’如出一轍，其結(jié)果就是越打壓房?jī)r(jià)越上漲，彼時(shí)的通州區(qū)樓房均價(jià)在兩三萬元左右，而現(xiàn)在卻暴漲到4萬多。”有業(yè)內(nèi)人士說，“‘限購(gòu)令’的目的是將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)、投資的敏感力量清除出去，或者說延緩其購(gòu)買行為，但新政卻起到了宣傳效應(yīng)，等于給所有人一個(gè)還要漲價(jià)的信號(hào)，導(dǎo)致原來一直處于觀望狀態(tài)的人也踴躍進(jìn)入樓市。因?yàn)榉彩谴驂旱臇|西就意味著其具有生命力和稀缺性，凡是扶持的東西則意味著是脆弱的。”

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分購(gòu)房者對(duì)各地限購(gòu)令出臺(tái)后房?jī)r(jià)走向持看漲的態(tài)度。限購(gòu)令出臺(tái)后會(huì)不會(huì)“越調(diào)越漲”，畢竟這已經(jīng)不是第一次了，購(gòu)房對(duì)自己而言是剛需，如果錯(cuò)過了這一輪機(jī)會(huì)，那就真的是后悔莫及了。(記者李飛管雪霏)