“市區(qū)哪兒的房子最劃算？”“這個(gè)房子將來(lái)有沒(méi)有升值空間？”“現(xiàn)在買(mǎi)房合適不合適？”“買(mǎi)兩房好還是三房好？”在日常的購(gòu)房決策過(guò)程中，這樣的問(wèn)題不絕于耳。

　　隨著新“國(guó)五條”的出臺(tái)，類(lèi)似問(wèn)題越來(lái)越多，新政就是要緊抓房?jī)r(jià)野馬的韁繩，讓那些錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)的購(gòu)房者，有個(gè)喘息之機(jī)，能夠搭上末班車(chē)。

　　機(jī)會(huì)雖然不錯(cuò)，但買(mǎi)房畢竟是大事情，如果想挑選一套中意的好房子，有些原則仍然需要遵守，一些“血和淚”攢下的教訓(xùn)也必須牢記。

　　1 政策心中有數(shù) 買(mǎi)房自有神助

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的特征之一，就是名為“市場(chǎng)”，實(shí)則被政策左右。君不見(jiàn)，十年九調(diào)控，雖然房?jī)r(jià)越調(diào)越高，但市場(chǎng)仍然被政策所左右。

　　作為普通購(gòu)房者，了解政策大勢(shì)必不可少。因?yàn)椤缎侣劼?lián)播》里的一句話，可能讓房?jī)r(jià)暴漲，也可以讓樓市速凍，如果能把握好政策大勢(shì)，絕對(duì)可以買(mǎi)到稱(chēng)心如意的劃算房子。這樣的例子不勝枚舉，遠(yuǎn)如2007年、2009年，近如2011年底，調(diào)控之后往往會(huì)出現(xiàn)一個(gè)窗口期，成為購(gòu)房者最劃算的購(gòu)房時(shí)段。

　　而且，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的命脈也基本握在政府手中。上游的土地供應(yīng)，根本上決定了房?jī)r(jià)走勢(shì)，土地供應(yīng)放開(kāi)，價(jià)格自然平穩(wěn)，反之則暴漲；下游的市場(chǎng)需求，如今也被限購(gòu)左右，2011年，投機(jī)和投資需求被遏制，房?jī)r(jià)果然應(yīng)聲而落。

　　2 多看房，多看報(bào) 市場(chǎng)資訊不能

　　了解宏觀大勢(shì)，只是買(mǎi)房的第一步，想要買(mǎi)到合適的房子，最重要的是去看房。大面積看房，是了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的最有效途徑。通過(guò)看房，你可以知道什么樣的房子最緊俏、什么樣的戶型最好賣(mài)、哪個(gè)地段的房子最受關(guān)注……

　　除此之外，更應(yīng)該多看報(bào)。對(duì)于國(guó)家政策，普通購(gòu)房者并非專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)政策的認(rèn)知和判斷十分有限，通過(guò)相關(guān)媒體報(bào)道，可以了解到更深度的政策信息，也可以借此對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)做個(gè)更加清晰明了的判斷，做到心中有數(shù)。

　　說(shuō)到底，對(duì)于政策，房市雖不像股市般風(fēng)聲鶴唳，通常的市場(chǎng)變化也有一定的滯后性，這就要求購(gòu)房者實(shí)地看房，觀察售樓部氣氛和優(yōu)惠幅度，判斷房?jī)r(jià)漲跌走勢(shì)。

　　3 基本常識(shí)要具備

　　對(duì)于剛需一族來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的首要任務(wù)是尋找合適的房源，并具備一定的購(gòu)房常識(shí)。

　　所以，及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、土地管理政策、開(kāi)發(fā)商信息、產(chǎn)品和交易信息等，才能靈活應(yīng)對(duì)多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一般可以先著重挑幾家自己比較滿意的樓盤(pán)，再詳細(xì)了解企業(yè)品牌、樓盤(pán)資料、物業(yè)管理等詳細(xì)信息。此外，在鄭州，還需要了解限購(gòu)的相關(guān)規(guī)定。

　　此外，有關(guān)房子的建筑知識(shí)也應(yīng)該了解，什么叫容積率？什么叫得房率？綠化率是什么意思？這些都是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售中常見(jiàn)的數(shù)據(jù)，了解這些指標(biāo)，對(duì)于房子日后的裝修以及居住舒適性都非常重要。

　　4 自住無(wú)需考慮升值

　　在限購(gòu)的背景下，市場(chǎng)上留存的基本上只剩下自住需求，對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)，選房有一個(gè)誤區(qū)：買(mǎi)房考慮不考慮升值空間？

　　客觀來(lái)說(shuō)，換房是很正常的事情，那為什么不能考慮升值空間呢？很簡(jiǎn)單的道理，你只有一套房子，即使將來(lái)?yè)Q房，你的房子漲價(jià)了，想要買(mǎi)的房子肯定價(jià)格更高。比如，2003年的買(mǎi)的房子，漲了不少錢(qián)，可如果你只有這一套房子，賣(mài)掉換房的話，買(mǎi)入價(jià)格跟賣(mài)出價(jià)格差別不會(huì)太大，換句話說(shuō)，增長(zhǎng)的只是賬面價(jià)值。

　　另一個(gè)不需要考慮升值的原因是，房子首先是個(gè)消費(fèi)品，居住價(jià)值才是根本，如果居住舒適度非常高，將來(lái)?yè)Q房自然不是問(wèn)題，增值也是必然；如果居住本來(lái)就不舒服，且不說(shuō)升值與否，出手都困難。

　　5 不要總想著抄底

　　“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”在樓市十分常見(jiàn)，可也有這么一群人，總期待在最低谷時(shí)入手，買(mǎi)到最劃算的房子。

　　可事實(shí)上，跟股市一樣，這些人往往“看空全部踏空，抄底的都被抄了底”，在一個(gè)房?jī)r(jià)處于上行通道的樓市里，政策雖然會(huì)遏制短期房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，想要長(zhǎng)期走低并不可能，所以房?jī)r(jià)也只有相對(duì)的低點(diǎn)，沒(méi)有絕對(duì)的“抄底價(jià)”。

　　6 購(gòu)房需量力而行

　　在中國(guó)，“一房窮三代”是客觀事實(shí)，一般剛需群體多為年輕人，大部分人收入并不高，積蓄也相對(duì)較少，往往需要父母支援并且貸款才能買(mǎi)房。

　　所以需要注意的是，除了買(mǎi)房的首付款外，婚房需求群體還需要支付接下來(lái)的裝修、結(jié)婚費(fèi)用等。因此在購(gòu)房時(shí)一定要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況做好預(yù)算，切忌盲目選擇。建議年輕人在選擇按揭貸款時(shí)，每月月供額度最好不要超過(guò)家庭月收入的50%，否則將會(huì)影響生活質(zhì)量。

　　所以，在選房時(shí)要追求“一分價(jià)錢(qián)一分貨”，不勉強(qiáng)、不浪費(fèi)，買(mǎi)套性價(jià)比高的房子，可能是最好的選擇。

　　7 看廣告，不如看療效

　　網(wǎng)絡(luò)上流傳的一份網(wǎng)友總結(jié)的《史上最全的樓盤(pán)忽悠用語(yǔ)》，總結(jié)了一些開(kāi)發(fā)商常用的宣傳手段。比如，偏遠(yuǎn)地段——遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生;挨著臭水溝——水岸名邸，上風(fēng)上水；項(xiàng)目缺商業(yè)配套——純居住社區(qū)；沒(méi)有公交——私屬領(lǐng)地，坐擁升值空間！

　　對(duì)此，有網(wǎng)友表示：“這些開(kāi)發(fā)商啊，搞得跟真的似的，小戶型就說(shuō)是小戶型不就得了，干嗎非要說(shuō)是精致豪宅，就像雞爪子改名叫鳳爪，其實(shí)那還是個(gè)雞爪子，何苦呢！”

　　調(diào)侃歸調(diào)侃，但得承認(rèn)，初次購(gòu)房群體對(duì)售樓人員和廣告宣傳的說(shuō)法難以作出正確的判斷，特別是一些開(kāi)發(fā)商推出了種種“概念”，這些“概念”既無(wú)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，也無(wú)專(zhuān)家認(rèn)證，大都是自說(shuō)自話，自賣(mài)自夸，被灌入這些“概念”的樓盤(pán)昂貴而且熱銷(xiāo)。

　　所以，購(gòu)房者除了看廣告，也該多跑跑售樓部，了解項(xiàng)目的真實(shí)信息，不要像一位網(wǎng)友評(píng)論的那樣：“我們從精神上娛樂(lè)了一下房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)卻從物質(zhì)上實(shí)實(shí)在在地娛樂(lè)了我們。”

　　8 風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量

　　對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是一件大事，所以不可不慎。特別是在“限購(gòu)”的背景下，換房難度加大，這就要求買(mǎi)房時(shí)要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　特別是一些年輕人，買(mǎi)房是為了結(jié)婚。婚后，緊接著就會(huì)面臨小孩兒入學(xué)，如果買(mǎi)房的時(shí)候就注意一下周邊是否有合適的幼兒園，劃片招生的小學(xué)和中學(xué)是哪一所——不要小看這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在“學(xué)區(qū)房”大熱，恰恰是因?yàn)橘I(mǎi)房時(shí)沒(méi)有“高屋建瓴”，為了小孩兒入學(xué)不得不換房。

　　此外，如果家有老人的話，醫(yī)院、菜市場(chǎng)等配套設(shè)施也得完善。試想一下，如果接來(lái)了父母同住，老人買(mǎi)個(gè)菜還需要坐好幾站公交車(chē)；家人有個(gè)頭疼腦熱，還得跨越半個(gè)城市就醫(yī)和侍候，那得多辛苦？

　　9 切忌心浮氣躁 別被樣板間迷惑

　　買(mǎi)房，不僅是個(gè)花錢(qián)事兒，更是個(gè)累心的事。曾有不少看房的朋友，在折騰中看過(guò)幾次房后，就不耐煩地表示：“算了，都差不多，將就買(mǎi)個(gè)算了，懶得看了。”

　　這正是買(mǎi)房大忌，買(mǎi)房需要綜合考慮自己的需求和價(jià)格承受能力，并對(duì)周邊的配套設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)的考察，并且對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和項(xiàng)目信息進(jìn)行慎重考量，然后做出最可靠的決定，怎么能因?yàn)橐痪洹袄邸保桶汛笫陆o草率決定了呢？

　　另外，對(duì)于眼下絕大多數(shù)樓盤(pán)而言，除了因?yàn)閷?shí)在賣(mài)不出去只能賣(mài)現(xiàn)房外，期房依然是市場(chǎng)的主流。這就要求購(gòu)房者有更高的分辨能力，看房時(shí)一定要看戶型圖和相關(guān)數(shù)據(jù)，如果有樣板間的話盡量看一下樣板間，只有如此，你才能發(fā)現(xiàn)，房間里放了大床之后還能不能放衣柜，而不是在裝修的時(shí)候頭疼。

　　10 能一步到位 盡量一步到位

　　新“國(guó)五條”細(xì)則中，爭(zhēng)議最大的一條就是對(duì)二手房交易收取20%個(gè)人所得稅的規(guī)定。且不管政策合理性與否，這條能夠遏制二手房交易的新政，讓賣(mài)房更困難，成本更高，客觀上已經(jīng)影響到了改善型購(gòu)房需求。

　　而在限購(gòu)的背景下，換房更是困難重重，除了滿足一定的限購(gòu)條件外，如果是二套房，還得面臨高額的首付和較高的銀行貸款利率。

　　這就要求購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，如果經(jīng)濟(jì)條件允許的話，盡量一步到位，不需要再為換房而焦慮。能買(mǎi)一套三房，滿足三代同堂的居住需求，就不要為了省月供，先買(mǎi)一套小戶型，然后再換房，這樣的過(guò)程，不僅費(fèi)心，而且費(fèi)力。

　　這對(duì)剛需一族來(lái)說(shuō)，可能很殘忍，但是很現(xiàn)實(shí)。在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境里，能夠影響房?jī)r(jià)的主要因素有兩個(gè)，一個(gè)是土地，另一個(gè)是貨幣。

　　目前，由于受到“耕地紅線”的限制，土地沒(méi)有放開(kāi)供應(yīng)，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)失衡，房?jī)r(jià)不斷畸形上漲；再就是貨幣超發(fā)越來(lái)越嚴(yán)重，拉升了房?jī)r(jià)。那么，目前遏制房?jī)r(jià)上漲的政策因素一旦消除，房?jī)r(jià)更是要報(bào)復(fù)性上漲，如果盼著房?jī)r(jià)降到底再買(mǎi)房，你還等得及嗎？