[摘要] 事實上住宅性質的“酒店式公寓”在市場上量很少，畢竟土地性質是住宅的話，開發商更樂意把項目做成銷路更暢的住宅類產品，而產權為40年的“公寓式酒店”因為不得分套銷售也不會很多，目前開發商對外銷售的絕大多數產品其實都是公寓式辦公樓。
樣板房最迷魂
人靠衣裝馬靠鞍，樓盤銷售么，拼的就是樣板房。樣板房的裝飾就像是美容師，不不，就像是韓式美容手術，甭管多丑，最后都能整成一個傾國傾城的大美人。
朋友去年上半年買房前邀我當參謀，一看她拿來的小區地圖、房型圖，我就斷定這房子不靈：輕軌高架在樓前蜿蜒而過，相距不到40米；客廳雖說朝南，可南面只有一扇不到2米寬的飄窗，四扇大落地窗全部朝西，夏天太陽曬死。得房率也不高，109建筑平方米，精明的開發商能造出三房，可它不僅只有兩廳兩房一衛，衛生間還遠開八只腳，夜晚上廁所得穿過飯廳和客廳。房型這么差，房價卻一點不便宜。可我的否決不管用，朋友一再說“這房子真的很好”，軟磨硬泡拖我去看樣板房。我很不解，朋友平時看著挺精明，怎么在買房方面是聰明面孔笨肚腸？
但是，走進樣板房后，我就忘了此行是來挑刺的——實在是好。客廳和飯廳滿鋪咖啡色護墻板，本來極易顯得沉悶，但護墻板上鑲著一條10多厘米寬的大理石拼花馬賽克有畫龍點睛之效，使得整個室內既有老洋房的高貴，又充滿靈動感。美式家具高大厚重，在明亮的光線照射下很有派頭。臥室鋪著布魯斯特的直條紋墻紙，拉高了房間層高。小碎花的窗簾也充滿美式鄉村風格。至于做舊的實木相框、有冰裂紋的瓷器花瓶、果盤、燭臺等軟裝裝飾品看似隨意其實頗有設計感地擺放，讓人頓生錯覺，仿佛這不是僅僅只有兩房的公寓，而是別墅豪宅。在樣板房流連時，我的內心升騰起強烈的購買欲，只無奈一被限購二兜里沒錢。在我發出一連串贊嘆后，朋友毫不猶豫簽訂了合同付了訂金。在此后一個多星期的樣板房回味中，我隱隱懷疑自己當時的智商是否近乎于零？西曬問題、衛生間小而遠、輕軌噪音等等缺陷，當時都沒細細考察，全被美輪美奐的樣板房裝飾所吸引了，開發商成功蒙混。
去年上半年，也是受樣板房蠱惑，我差點沖動賣房成功。一次偶然車過奉賢海灣大道，看見路邊的別墅大廣告寫著“買180平方米享380平方米”，好奇之下便去售樓處一探究竟。售樓小姐并無廢話，直接帶到樣板房，原來送的200平方米是一個層高達3.5米的地下室，真火壁爐客廳、影視廳、桌球房、書房、酒吧、老人房一應俱全。最有魅惑感的是玄關，鋪著深紫紅墻紙的墻上，掛著一面橢圓形的陶瓷鑲銅的仿古青花掛鏡，真是說不出的高貴。地下室上面是一個200平方米的大花園。這么大的別墅總售價只有360萬元，心動啊。回程車上我和老公窮打如意算盤：賣掉現在居住的聯排別墅，買下這幢180平方米享380平方米的別墅后，還能多余100多萬元。說干就干，回家就到中介處掛牌賣房。幾天后，和我家一排的房子有一戶搬家，閑聊中得知女主人供職的房地產公司正是“180平方米享380平方米”別墅的開發商，親近感頓生，就夸“你們的樣板房好漂亮”，女主人坦然說：“這別墅缺點這么多，樣板房不好看還怎么賣？”什么缺點？我一時想不起來。女主人一一例舉：別墅地上面積只有180平方米，只有兩間臥室，主臥沒有套內衛生間，要和次臥共用衛生間，有多不方便？地下室大而無當，老人房設在地下室，老人不見太陽有啥好？再說，這別墅地處偏僻，周圍缺少交通和商業設施，只能當度假用。附贈面積雖然多，卻是要寫進房產證的，一樣要繳房產稅。“你這個小區多好，超市就在門口，地鐵就在附近，到市區也不遠，你賣掉就傻了。”買的沒有賣的精，一語驚醒夢中人，差點上了樣板房的當，我趕緊讓中介撤下賣房廣告。
盡管房子不能再買，但上述兩個樣板房的裝飾實在令我難忘，于是，去年下半年裝修房子時，我便有意克隆樣板房的部分硬裝和軟裝，護墻板上也去訂做一條大理石馬賽克，不做不知道，一做嚇一跳，原來樣板房竟是這樣燒錢的，50多米長0.15厘米寬的大理石馬賽克裝飾帶，竟要5000元。一對瓷器燭臺要1500元，一個彩繪裂紋釉陶瓷洗手液瓶160元，一盞陶瓷鑲銅臺燈1780元，最令人瞠目結舌的就是那個讓我心心念念的橢圓形的陶瓷鑲銅的仿古青花掛鏡，踏破鐵鞋無覓處，卻在淘寶上得見：8100元。我暈的同時也明白了樣板房何以最迷魂。
不限購房背后有陷阱
IT好手焦先生開了一家軟件公司，最近他被告知一直租用的辦公樓要拆除了。想到這么多年租房租金支出不少，不如買房一邊可以辦公一邊還可坐等房屋升值合算，焦先生決定去買一個小小的辦公房。
一個“酒店式公寓”項目首先吸引了焦先生。這個“公寓”離地鐵站很近，樓下就是商鋪。坐了一個小時的地鐵后，焦先生來到“公寓”實地查看，感覺雖然路上耗時比較長，但是交通還算便捷。走進樣板房，焦先生眼前也是一亮，這40多平方米的空間經過設計師布局后，感覺一點也不局促，儲藏空間不小的壁柜也設計得巧妙，需要休息時可以把藏在柜子中的隱蔽床拉下來。另一個70多平方米的樣板房則更是一副居家的裝飾布置，尤其是臥室擺放了一張大床，鋪蓋著溫馨的床品。一時間，焦先生心有所動，但轉念一想又感覺有什么地方不對頭：我是買來辦公還是居住呀？
這個樓盤最終在焦先生的購買計劃中被否決了，讓焦先生不能接受的是它的不倫不類：明明是辦公用房，卻偏偏要往住宅那里去包裝，宣傳上只著重講交通怎么便利、環境怎么好、商教文衛配套如何的全，卻對項目的商業產權屬性很是避諱，只說“不限購”。這個項目如此宣傳，顯然會把相當部分居住需求的購房者“噱”進來。雖然焦先生也知道如今的SOHO生活就是追求邊工作邊生活，做軟件開發更是應該像微軟那樣把辦公室搞得生活情趣濃郁，但也不愿意每天在樓道內、電梯里盡是碰到穿拖鞋睡衣的人，在沒有多少商務氛圍的地方辦公。商住兩用樓里很混亂、降低樓盤檔次的事焦先生也領教過，所以不想再重新陷進去了。
這之后，焦先生又去踏訪了某開發商在郊區打造的一個大型市鎮，也曾一見鐘情。這里有著江南水鄉的氣韻，又兼具時尚感，整個社區與天然河道貫通，建有游艇碼頭、濱水綠化、景觀親水平臺、小橋流水和錯落有致的人行步道。但是考慮到這個項目離市區實在太遠，出行需要自己駕車，不利于跑業務，所以最終焦先生還是放棄了。據焦先生所知，把這里的房子買來作為居住用的人也有不少，而開發商把樣板房也做成了度假別墅的樣式，但焦先生明白這里畢竟屬于商業產權，產權年限短不算，水、電、煤、電話等等都按商用計算，而且房子在后續轉手過程中產生的費用也要比住宅高，這些都需要購買者綜合考慮。
這之后，焦先生又去看了幾個商用樓盤，情況竟然也差不多，開發商把商用房包裝成住房的樣貌，打出“不限購不限貸”的旗號，有的自稱“酒店式公寓”，而有的又叫“公寓式酒店”，聽得人云里霧里。通過翻查資料，焦先生獲悉上海市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局早在去年7月就聯合發文，對酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公樓等相關概念做出解讀。在官方解讀中，酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限70年，酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質上仍是住宅，屬于限購范圍；公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅(賓)館，土地使用年限40年，其特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進行設計建造，但本質上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關規定不得分套銷售；而公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，如果土地用途按照商業用地出讓的，土地使用年限為40年；土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結構上按公寓式或者單元式進行劃分、有獨立衛生設備，適合向小型企業出租、出售，本質上是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。
事實上住宅性質的“酒店式公寓”在市場上量很少，畢竟土地性質是住宅的話，開發商更樂意把項目做成銷路更暢的住宅類產品，而產權為40年的“公寓式酒店”因為不得分套銷售也不會很多，目前開發商對外銷售的絕大多數產品其實都是公寓式辦公樓。顯然，開發商和中介刻意回避“辦公樓”的稱呼，是想乘住宅需求大的機會把房子賣得更快更貴，而作為消費者則要謹慎，千萬不要被忽悠了。
