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　　“興麟系”房產(chǎn)中介公司一夜崩盤(pán)，2億購(gòu)房款人間蒸發(fā)。這則消息，讓許多人對(duì)二手房中介機(jī)構(gòu)再次產(chǎn)生了懷疑。其實(shí)無(wú)論是出于想省去中介費(fèi)抑或減少風(fēng)險(xiǎn)的考慮，作為買(mǎi)賣(mài)雙方都有必要了解二手房的交易流程，以便更好地規(guī)避各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　步驟一 尋找可靠房源

　　網(wǎng)絡(luò)的普及、相關(guān)手機(jī)APP程序的開(kāi)發(fā)，增多了尋找房源的途徑。找到合適的房源以后，要在原房主的陪同下（房地產(chǎn)登記中心一般不允許他人調(diào)檔）前往房地產(chǎn)登記中心要求調(diào)檔查詢(xún)，確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)情況。

　　核實(shí)房源能在很大程度上規(guī)避房屋被查封、小產(chǎn)權(quán)房、一房多賣(mài)及有出讓限制條件等風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)了解清楚房屋是否符合出讓條件后再進(jìn)行下一步，這對(duì)后續(xù)交易有著很關(guān)鍵的作用。

　　步驟二 考察房屋現(xiàn)狀

　　認(rèn)真檢查所要購(gòu)買(mǎi)房屋的質(zhì)量及使用年限。房屋是否漏水、滲水，周邊是否有污染源，交通是否便利，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房要再次確認(rèn)該小區(qū)能否劃片入學(xué)等情況。

　　步驟三 簽訂買(mǎi)賣(mài)合同

　　當(dāng)所有問(wèn)題確認(rèn)無(wú)誤，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易意向后，可以正式簽訂合同。但在最后應(yīng)做補(bǔ)充條款，如約定付款條件、違約、爭(zhēng)議處理方式等。同時(shí)對(duì)要求對(duì)方履約等情形盡量以書(shū)面的形式進(jìn)行，以作為將來(lái)可能發(fā)生糾紛時(shí)的證據(jù)。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在合同中約定各種證照包括水、電、煤氣、車(chē)位、地下室、維修基金、物管登記特別是戶(hù)口遷移的過(guò)戶(hù)時(shí)間。涉及房屋內(nèi)物品的必須在合同上注明物品名稱(chēng)、品牌、新舊程度等。此外，若是涉及原業(yè)主房產(chǎn)還在銀行按揭，還需寫(xiě)明關(guān)于贖樓的具體情況：誰(shuí)來(lái)支付，需要多長(zhǎng)時(shí)間等。合同擬好后，如有條件可找律師進(jìn)行審核補(bǔ)充，以便更好地維護(hù)自己的權(quán)利。

　　步驟四 申請(qǐng)按揭貸款

　　買(mǎi)賣(mài)雙方選擇一次性付款，則不需要在此處多加注意。若選擇按揭貸款則要注意，如果該房產(chǎn)仍處于抵押狀態(tài)，應(yīng)先到銀行解除抵押，拿回房產(chǎn)證，再由買(mǎi)主辦理銀行按揭貸款手續(xù)。

　　向銀行申請(qǐng)按揭貸款，買(mǎi)賣(mài)雙方均需到場(chǎng)，填交按揭申請(qǐng)表后，買(mǎi)方可以選擇一個(gè)評(píng)估公司約定好時(shí)間上門(mén)評(píng)估。評(píng)估費(fèi)用一般是千分之五，由買(mǎi)方支付。

　　步驟五 繳納稅款

　　銀行審批后，買(mǎi)賣(mài)雙方就可以前往地稅局申請(qǐng)繳納稅款，賣(mài)方承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，若該房產(chǎn)是賣(mài)方唯一的住房而且已滿(mǎn)五年，上述兩項(xiàng)稅款則不必繳納。無(wú)論房屋是否滿(mǎn)五年，買(mǎi)方都需要繳納契稅。繳納稅款時(shí)，雙方需要攜帶相關(guān)證件：賣(mài)方需要攜帶購(gòu)房合同、房產(chǎn)證、身份證、戶(hù)口本、唯一住房證明、原來(lái)的購(gòu)房發(fā)票和契稅發(fā)票。買(mǎi)方提供身份證、結(jié)婚證、戶(hù)口本、家庭其他成員的產(chǎn)權(quán)情況證明。

　　步驟六 辦理過(guò)戶(hù)

　　在繳納完稅款后，到房地產(chǎn)登記中心遞件、過(guò)戶(hù)，在辦理完畢后，新的房產(chǎn)證就會(huì)辦理出來(lái)。這期間需要等待10~15個(gè)工作日，辦理完畢后最好買(mǎi)賣(mài)雙方約定一起前往領(lǐng)取，領(lǐng)取完畢后若需要按揭貸款則再交往銀行。

　　步驟七 交房

　　所有程序進(jìn)行完畢后，買(mǎi)賣(mài)雙方可按照約定時(shí)間辦理交房，也可以等待按揭款到位后再辦理交房。在交房時(shí)，買(mǎi)方需要仔細(xì)核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上的物品，以及辦理相關(guān)物業(yè)、水電、電話(huà)等的過(guò)戶(hù)。(記者 李少偉/文 張培方 實(shí)習(xí)生 辛理學(xué)/圖)