鄭州1694個(gè)小區(qū)缺“管家” 新物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)想用“讓利”引導(dǎo)物業(yè)公司接管
記者王獻(xiàn)軍文袁曉強(qiáng)圖
讓每個(gè)小區(qū)、院落都有物業(yè)公司提供服務(wù)，這兩年，鄭州市一直在推進(jìn)物業(yè)全覆蓋工作，不少老舊微型小區(qū)和無主管樓院引入了專業(yè)的物業(yè)。
然而，最近一段時(shí)間，這類只有幾棟樓、規(guī)模較小的微型小區(qū)，卻掀起了一股物業(yè)撤離風(fēng)潮，讓基層政府和物業(yè)主管部門頭疼不已。據(jù)悉，入不敷出，是這些微型小區(qū)物業(yè)撤離的主要原因。
【現(xiàn)狀】正常繳費(fèi)也難留住物業(yè)
在現(xiàn)實(shí)中，很難有小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率能達(dá)到戶數(shù)和金額的100%。但規(guī)模大的小區(qū)，即便不是每一戶業(yè)主都如數(shù)繳納，只要達(dá)到一定百分比，小區(qū)物業(yè)也不虧損。可微型小區(qū)情況特殊，由于住戶少，即使物業(yè)費(fèi)收繳率很高，也很難擺脫虧損的境遇。
鄭州市秦嶺路上的華瑞紫光苑小區(qū)，就是一個(gè)典型的微型小區(qū)：只有7棟多層樓房，包括264戶住宅和19間門面房，物業(yè)管理面積27900平方米。
“從2005年起，我們就開始為該小區(qū)提供服務(wù)。”河南智誠物業(yè)服務(wù)有限公司紫光苑項(xiàng)目部經(jīng)理宋新建說，物業(yè)費(fèi)收繳率目前是97%，說明業(yè)主對物業(yè)還是比較滿意的。“物業(yè)費(fèi)執(zhí)行的政府指導(dǎo)價(jià)，住宅每月每平方米0.32元，商鋪每月每平方米0.6元，這個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)即便全部收上來，一個(gè)月也就9000多塊錢，一年11萬多。”
【賬單】物業(yè)收入不夠發(fā)工資
“麻雀雖小，五臟俱全”，盡管微型小區(qū)地方不大，但保潔員、保安、管理人員也要一應(yīng)俱全。這樣算下來，人員工資就成了物業(yè)公司支出的“大頭”。
紫光苑物業(yè)項(xiàng)目部目前一共有9名員工，已經(jīng)是按最低的標(biāo)準(zhǔn)配備了，這其中，一名房管收費(fèi)員除了負(fù)責(zé)上門收費(fèi)，還要承擔(dān)日常辦公接待；而僅有的3名保安三班倒負(fù)責(zé)門崗，保安隊(duì)長除了偶爾參與門崗執(zhí)勤外，還要負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化……
宋新建說，目前，保安和保潔的工資都是執(zhí)行鄭州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，每月1080元；收費(fèi)員和保安隊(duì)長是每月1150元，垃圾清運(yùn)工每月500元，項(xiàng)目部主任每月2000元。此外，遇上春節(jié)、中秋節(jié)等重要傳統(tǒng)節(jié)日，每名員工還會(huì)發(fā)放一百元左右的物品。“這樣算下來，小區(qū)一年僅工資支出就要13.5萬元。”
“物業(yè)公司一直是虧損運(yùn)營，小區(qū)每年的資金缺口都在5萬元左右。”宋新建說，除了人員工資外，物業(yè)公司每年還要承擔(dān)近萬元的路燈照明、樓道照明、綠化用水等公攤費(fèi)用，每年5000元的市政垃圾清運(yùn)費(fèi)，繳稅8000多元。“智誠物業(yè)目前為五個(gè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，紫光苑小區(qū)的虧損，全是靠從其他項(xiàng)目的盈利中來補(bǔ)貼。”
【增收】多方努力難擋物業(yè)“撤離”
“若一直如此，撤離是早晚的事兒。”對于紫光苑小區(qū)的現(xiàn)狀，宋新建也很無奈，“我們也多次找物價(jià)、房管、辦事處、社區(qū)等單位協(xié)商，但一直沒有結(jié)果。”
宋新建說，大的小區(qū)，周末有企業(yè)或商家主動(dòng)到小區(qū)搞商業(yè)活動(dòng)，紫光苑小區(qū)規(guī)模太小沒人來，辦事處也不贊同這樣，擔(dān)心打擾業(yè)主。
據(jù)宋新建介紹，紫光苑小區(qū)里也有70多個(gè)停車位一直免費(fèi)，如果每月每輛車收點(diǎn)錢，也能補(bǔ)貼一下，去咨詢物價(jià)局，他們讓在小區(qū)搞個(gè)民意調(diào)查，結(jié)果一多半業(yè)主不愿意。
由于沒業(yè)主委員會(huì)，目前，紫光苑小區(qū)仍在執(zhí)行前期物業(yè)服務(wù)合同，宋新建和相關(guān)部門溝通物業(yè)費(fèi)上調(diào)的事兒，但同樣是一直沒有結(jié)果。
家住該小區(qū)4號(hào)樓1單元6樓的業(yè)主王先生，對物業(yè)公司的評(píng)價(jià)是基本滿意。王先生說，小區(qū)工作人員都很熱心，門衛(wèi)也很負(fù)責(zé)任，和業(yè)主相處得不錯(cuò)。
【擔(dān)憂】 微型小區(qū)或成燙手山芋
如今，鄭州的很多微型小區(qū)都面臨和紫光苑一樣的窘境，長期入不敷出。宋新建說，智誠物業(yè)已經(jīng)向中原區(qū)房管局表達(dá)了撤離的意愿，但房管局、辦事處、社區(qū)都在極力挽留。“我們的服務(wù)做得挺好，政府部門也都比較認(rèn)可。”
宋新建的話，得到了中原區(qū)房管局物業(yè)科科長劉惠的證實(shí)，劉惠說，區(qū)里、辦事處召開現(xiàn)場會(huì)或領(lǐng)導(dǎo)考察，經(jīng)常會(huì)推薦紫光苑小區(qū)。
對于微型小區(qū)的管理困境，劉惠也表達(dá)了自己的擔(dān)憂：像紫光苑小區(qū)這類的微型小區(qū)，現(xiàn)在就是燙手的山芋，一旦老物業(yè)撤離，就會(huì)陷入沒有物業(yè)敢接手的困境。近一段，除了紫光苑，他們還接到3起微型小區(qū)物業(yè)準(zhǔn)備撤離的申請。“上調(diào)物業(yè)費(fèi)需征求業(yè)主意見，成功可能很小，但長期入不敷出會(huì)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，造成業(yè)主不滿進(jìn)而拒繳物業(yè)費(fèi)，這樣會(huì)陷入一個(gè)惡性循環(huán)。”
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