漫畫/王偉賓

　　2015年開年以來，房地產行業暖風頻吹。日前，讓市場期待已久的重磅利好政策再次來臨，二套房最低首付比例降至四成，同時2年以上住房交易免征營業稅。頻頻吹送的政策暖風似乎并沒有停止的意思，那么，在持續不斷的利好刺激之下，樓市行情會發生怎樣的變化？開發商會借機漲價嗎？政策是否會引發一波換房大潮？

　　行情

　　政策利好樓市，小陽春蓄勢待發

　　繼3月27日國土部、住建部發文優化今年住房及用地供應結構，3月30日央行聯合住建部、銀監會發文下調二套房首付比例。

　　短短4天之內，多部門連發多項重磅房地產政策，讓市場一時對房地產后市回暖充滿期待。值得注意的是，后期維護房地產穩定的相關政策仍有可能繼續落地，而各地政府相關的落實政策也將陸續出臺。

　　“此次政策放松實質性的效果仍有待觀察，但在信心層面上的影響無疑是巨大的。”河南財經政法大學工程管理與房地產學院教授、城市發展研究中心主任劉社認為，樓市新政持續出臺，對于鄭州來說，目前已經供銷兩旺，新政實施后，樓市可能會迎來一波行情。

　　值得關注的是，財政部幾乎在同時發布了關于營業稅政策調整的通知。第三方機構CRIC認為，通知將免征營業稅的年限由5年降至2年，惠及2010~2012年成交的約2700萬套普通住房。這一方面有助于二手房交易稅費大幅降低，進一步降低購房人現金支出，特別是可以讓更多的首置群體選擇“眼見為實”的二手房，釋放首置需求；另一方面，對一手房市場，由于“以小換大”、“學區房”、“社區更好”等置換型改善購房交易成本大幅降低，促進改善型需求加快入市，直接利好一手房市場。

　　而據不完全統計，為了抓住4月“小陽春”行情，鄭州房企也加快了推盤節奏。4月將開盤項目中，純新盤占開盤總量的30%，共6盤，分別是龍湖名郡、龍湖玖號院、保利海上五月花、龍匯國際、天宏咖匯、鄭西聯盟新城等，比3月推盤量明顯增加。

　　提醒

　　房價不會“昨日重現”，漲價更多是噱頭

　　除了關注樓市走勢，很多購房者對于新政的第一反應是：“房價還會漲嗎？”

　　新政推出后，鄭州確實有開發商第一時間發布了旗下項目漲價的通知，聲稱：“根據集團總部經營管理會議要求，從4月6日起，全線產品統一上漲2%。”但據記者了解，更多的開發商則顯得比較“業界良心”，比如鄭州萬科、河南建業、恒大等都明確表態不漲價。

　　“現在這種情況下，漲價更多的是營銷噱頭，抓緊好時機趕緊賣房才是當務之急。”一位不愿具名的業內人士坦言，雖然有政策利好，但市場大環境并不景氣，提升銷量回籠資金才是明智之舉。

　　事實上，隨著救市政策的不斷出臺以及貨幣寬松政策腳步加快，很多人擔憂房價會再次復制2009年的報復性反彈。上述業內人士表示，對比2009年樓市政策出臺的節點，此次新政出臺的市場背景有明顯不同：“首先在供求關系上,當前樓市供求比為1.3∶1，而2009年供求比才1.1∶1，供大于求的情況明顯嚴重。其次，當前市場還是靠剛需或者改善型需求支撐，而2009年由于沒有限購政策，政策轉向可以更充分地吸納投資客入市。現在市場上投資客相對減少，因為政策轉向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”

　　隨著供求格局的變化，房價暴漲的基礎已經動搖，再加上如今股市走牛后對資金的分流效應，“買房”已非投資的第一選擇，房價想再度飆漲十分困難。

　　房企

　　去庫存是第一要務，“以價換量”仍是主旋律

　　正如一位業內人士所言，政府救市傳遞了利好信號的同時，也相當于承認目前房地產行業不景氣的事實。專家預計，在多項利好政策支持下，樓市今年有望溫和回升，但整個市場壓力不減，去庫存仍是主旋律。

　　比如，星聯置地副總經理李濤在接受采訪時就表態，會借機把存量房盡快消化，把改善型需求的戶型推向市場，“不但不漲價，還會做一些促銷。”

　　碧桂園集團河南區域營銷總經理齊華偉在微信朋友圈轉發了經濟學家趙曉的分析：“第一，大城市、熱點城市、未來人口流入城市，當下就是買房的時間窗口，購房者應該抓住政策的紅利；第二，住房供應過剩的城市，開發商和地方政府要放棄房價再次暴漲的幻想，利用政策的掩護，千方百計消化庫存乃是上上策，幻想政策會讓房地產過幾年好日子太傻太天真；第三，各界都應該清醒地意識到，中國房地產已經進入新周期，必須用新的思維思考和判斷房地產的未來。就房地產的基本面而言，目前是冬天，政策只是冬天里的一把火，僅供取暖過冬，絕非春天的故事。”

　　有分析報告指出，2013年銷售面積達到13億平方米，已經觸及中國房地產銷量的天花板。盡管2014年限購松動，但托底力量不足，房地產市場供需關系迎來結構性拐點。而數據顯示，截至2014年底全國商品房待售面積已經達到6.2億平方米，2014年全年商品房銷售面積為12.1億平方米。因此，即使政策利好，房地產銷售得以回升，開發商優先選項依然是抓緊去庫存，而不是加快投資。

　　一個明顯的信號是，鄭州樓市采取低首付方式的樓盤已經超過50個，而這樣的營銷方式往往是淡市中開發商為刺激購房需求的慣用手段，這種“非常規”的營銷手段大行其道，也從側面反映樓市信心不足，開發商希望借此增加銷量。

　　關注

　　改善型需求持續旺盛，遇合適機會請出手

　　“新政大大降低了首付比例和壓力，成為改善型需求積極釋放、快速入市的手段。”不少開發商都認為新政將刺激購房者積極入市。

　　而CRIC的研究報告認為，從中央表態來看，2015年初兩會將改善型需求明確為剛性需求，在行業大方向上為改善型需求釋放鋪平了道路；在政策和資金面的支持力度上，自“930”新政宣告“限貸”松綁以來，降息降準、公積金額度增加、稅費補貼調整促進了改善型需求；并且聯系實際來看，隨著城鎮化的進一步推進，在大部分二、三線城市，目前已經有越來越多的剛性需求得到滿足，市場中改善型需求占比正在逐年上升。基于此，2015年改善型需求占比走高的趨勢不會改變。

　　事實上，從去年年初開始，鄭州樓市一直以兩房、小三房為主打，而隨著改善型需求者的入市，部分樓盤的改善類產品迎來一輪去化潮。

　　而從最近售樓處現場反映的情況來看，改善型置業有了明顯的增加，而另外一方面，實際成交上，改善型需求的產品如120㎡大三房、140㎡小四房比之前更好賣。這反映出新政出臺，釋放了改善型需求。

　　第三方機構分析，對于剛需和改善型需求者來說，支付能力是制約其購房的原因之一，信貸政策的調整也一直是政府對樓市調控的重要手段。降低首付比例，提高購房資金杠桿，有助于撬動更多住房消費。鄭州作為典型的剛需城市，改善型需求非常強勁，隨著新政實施，房價上行的空間依然存在，建議有合適的機會時不能錯過。