編者按：全國樓市一片趨冷的關(guān)鍵原因究竟是不是限購，想必是仁者見仁智者見智。但不可否認(rèn)的是，限購至少是原因之一。對(duì)于地方政府而言，取消限購卻是當(dāng)下唯一手中“可控”的開關(guān)。那么，在把這個(gè)開關(guān)扳回后，市場會(huì)給面子嗎？
有業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是誘發(fā)松綁樓市“限購令”的主要原因
進(jìn)入7月份以來，解除限購的城市數(shù)量每天都在增加。7月25日，隨著西安、無錫明確松綁限購，在46個(gè)限購城市中，已經(jīng)有23個(gè)城市對(duì)限購政策進(jìn)行了微調(diào)，占此前執(zhí)行限購政策城市比例的一半。此外，有傳聞稱石家莊也將在8月1日對(duì)限購政策進(jìn)行調(diào)整。
而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，僅7月份以來，已有包括濟(jì)南、海口、杭州、蘇州等10個(gè)城市松綁了限購政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)計(jì)未來還將有10個(gè)以上的城市對(duì)限購政策進(jìn)行松綁。不過，從目前已經(jīng)松綁限購城市的成交量來看，限購調(diào)整對(duì)樓市影響有限，回暖行情在絕大多數(shù)城市都沒有出現(xiàn)。
對(duì)此，有上市房企高管對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“客戶從銀行貸不出錢來，成交量怎么可能高。我們現(xiàn)在有幾個(gè)億的應(yīng)收款拿不回來，就是銀行不放。有家銀行7月份給了8000萬元的額度，我們這個(gè)區(qū)域的老總高興的連喝幾杯酒。關(guān)鍵這是按揭回款，本來就是我們的錢。你想想看，賣出的都拿不到貸款，何況新申請(qǐng)貸款的客戶呢”。
張大偉也認(rèn)為，“限購在目前市場情況下，除一線城市外，在其它城市只是影響市場變動(dòng)的最小因素。當(dāng)然大規(guī)模的松綁，對(duì)購房者的心理肯定會(huì)有一定影響，但樓市能否回暖主要還是看信貸方面的調(diào)整”。
各地限購調(diào)整
務(wù)求“精確打擊”
為了刺激樓市的回暖，各地根據(jù)自身實(shí)際情況，在松綁限購的政策上也不盡相同。
據(jù)記者了解，西安市住房保障和房屋管理局7月25日公布了限購政策的三項(xiàng)調(diào)整，一是來西安市就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的普通高校畢業(yè)生，在西安市無住房的，可購買一套住房；二是居民家庭為改善居住條件購買房屋時(shí)，可不再申報(bào)其已擁有的非成套住房、磚混結(jié)構(gòu)住房或60平方米以下的住房；三是加快小套型房屋和二手住房市場流通，60平方米以下的住房和磚混結(jié)構(gòu)二手住房可由居民家庭根據(jù)需要自主購買。西安市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，出臺(tái)這些規(guī)定是為了適應(yīng)西安市建設(shè)國際化大都市和加快建設(shè)絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶新起點(diǎn)的要求，也是為鼓勵(lì)人才到西安就業(yè)創(chuàng)業(yè)和支持居民改善住房條件。
而2011年西安出臺(tái)的限購政策規(guī)定，已擁有1套住房的西安市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供在西安市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非西安市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在西安市轄區(qū)內(nèi)向其售房。
相比于西安針對(duì)小戶型住宅的松綁，無錫則正好與之相反。
7月25日，江蘇無錫方面宣布取消對(duì)90平方米（含）以上住房的限購。本地人及外地人在購買90平方米以上住房時(shí)，套數(shù)不再設(shè)上限。這一政策只針對(duì)無錫市區(qū)，不含江陰、宜興兩地。這也意味著本地人及外地人都可直接在無錫購買90平方米以上住宅，但是90平方米以下的房屋仍繼續(xù)執(zhí)行原有限購政策。
據(jù)了解，無錫2011年出臺(tái)的限購政策規(guī)定，已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，以及有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)再次購房。另外，無法提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭也無法在本市購房。
此前，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌表示，“無錫大戶型要解除限購？這個(gè)傳聞如果成真的話，我想對(duì)我們銷售也會(huì)有一個(gè)特別大的幫助。畢竟我們?cè)跓o錫的項(xiàng)目基本上都是144平方米以上的”。
而據(jù)記者了解，無錫當(dāng)?shù)貛齑孑^大的項(xiàng)目，基本以大戶型為主，本次無錫對(duì)限購政策的調(diào)整可謂是“精確打擊”。
土地財(cái)政依賴癥
促地方政府松綁限購
實(shí)際上，如此多的城市爭先恐后的解除限購，和地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴不無關(guān)系。
以海南省和海口市為例，今年上半年海南省共成交住宅32632套，同比2013年上半年的45887套下降了28.89%。這種情況下，同期海南土地市場供應(yīng)量及成交量同比都有所下滑。數(shù)據(jù)顯示上半年，海南省土地市場成交186幅，比去年同期少61幅，宗數(shù)同比下降24.7%；成交土地面積為581.24公頃，成交金額僅93.54億元，開發(fā)商拿地?zé)崆槠毡椴桓摺?/p>
而就省會(huì)城市海口而言，今年1月份至4月份海口市商品住房銷售7213套、成交面積78.6萬平方米，同比分別下降15%和17.6%。因此，雖然今年上半年海口供應(yīng)土地量明顯增多，但成交量及成交價(jià)格均同比下滑近80%。為此，海口方面在7月23日對(duì)外承認(rèn)已經(jīng)全面取消了限購，以求刺激樓市回暖。
對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“從土地財(cái)政依賴度的角度來說，今年以來尤其是二季度以來土地出讓收入的減少直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財(cái)政危機(jī)，而地方土地財(cái)政危機(jī)則成為誘發(fā)松綁樓市‘限購令’的主要原因”。
此外，張宏偉還表示，從當(dāng)前土地市場來看，土地市場溢價(jià)率走低，地價(jià)表現(xiàn)相對(duì)合理，此時(shí)，對(duì)于大型品牌企業(yè)來講是較好的出手拿地“換倉”時(shí)機(jī)。預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月品牌開發(fā)企業(yè)會(huì)加大在土地市場“抄底”的力度，尤其是會(huì)積極謀取市中心或區(qū)域中心優(yōu)質(zhì)地塊。