停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí) 合同里明確約定
國(guó)家發(fā)布新版購(gòu)房合同示范文本 更加注重保護(hù)買(mǎi)方權(quán)益
對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子是人生中的大事。近日，國(guó)家住建部和工商總局聯(lián)合發(fā)布了新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新版合同）。在河南省工商局消保處相關(guān)人士看來(lái)，新版合同出臺(tái)后，樓市交易將更加規(guī)范，購(gòu)房者的合法權(quán)益也將得到更好地保障。同時(shí)，省住建廳表示，我省將結(jié)合本地實(shí)際，制定河南版購(gòu)房合同。
新版合同分為預(yù)售和現(xiàn)售合同
據(jù)住建部介紹，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展以及《物權(quán)法》等一系列法律法規(guī)的出臺(tái)，2000年版商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的內(nèi)容已不能更好地滿(mǎn)足實(shí)際需要。此次新版合同就是在老版合同的基礎(chǔ)上修訂而成的。
據(jù)河南省工商局消保處相關(guān)人士介紹，“新版合同進(jìn)步很大，內(nèi)容更加細(xì)化、完善，從多個(gè)方面保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。”
“和老版合同不同，新版合同一分為二，形成預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)文本。”河南省工商局消保處相關(guān)人士表示，“由于商品房預(yù)售存在許多不可預(yù)測(cè)的因素，以往購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商也經(jīng)常因?yàn)樯唐贩款A(yù)售時(shí)的承諾與最終交房時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)不一致而產(chǎn)生糾紛，因此，住建部和工商總局對(duì)于商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)制定了不同文本的合同，分別進(jìn)行規(guī)范。”
延遲交付公共配套設(shè)施要賠償
開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)，生機(jī)盎然的花園、配套完備的公共設(shè)施、體貼入微的教育機(jī)構(gòu)無(wú)疑是項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)。然而，不少業(yè)主卻表示，一些開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)交房時(shí)未能兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾。
為避免樓盤(pán)公共設(shè)施配建不到位引發(fā)紛爭(zhēng)，此次出臺(tái)的新版合同將樓盤(pán)公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時(shí)間表，明確寫(xiě)在合同中，其中包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)院幼兒園、學(xué)校、規(guī)劃車(chē)位和車(chē)庫(kù)等公共設(shè)施配套的交付時(shí)間、工程進(jìn)度。如果開(kāi)發(fā)商未按合同約定建設(shè)和交付公共配套設(shè)施的，應(yīng)按買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定，給業(yè)主相應(yīng)賠償。
車(chē)位和車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)須明確約定
不少業(yè)主還遇到過(guò)這種情況，自己花幾萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，產(chǎn)權(quán)卻不是自己的；開(kāi)發(fā)商利用公共場(chǎng)所建會(huì)所，搞商業(yè)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)生的收益卻不與業(yè)主共享，產(chǎn)生了很多糾紛。
“這類(lèi)糾紛我們遇到過(guò)很多，但由于法律沒(méi)有明文規(guī)定，處理不易。”河南省工商局消保處相關(guān)人士表示，此次新修訂的購(gòu)房合同就明確指出，對(duì)法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定的類(lèi)似上述事項(xiàng)，要引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定，避免引發(fā)糾紛。“如小區(qū)內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標(biāo)準(zhǔn)等房屋質(zhì)量問(wèn)題都需要雙方在合同中明確。雙方有了明確的約定，才能保障業(yè)主的合法權(quán)益。”
開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)得加倍賠償
過(guò)去，房地產(chǎn)交易中還不乏這樣的案例：消費(fèi)者花費(fèi)了大筆資金，購(gòu)買(mǎi)了商品房，最后卻發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買(mǎi)的房子又被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給了別人，出現(xiàn)“一房?jī)少u(mài)”甚至“一房多賣(mài)”的情況。自己遭受經(jīng)濟(jì)損失，想要加倍賠償，卻又得不到法院的支持。
“新版合同對(duì)簽訂合同過(guò)程中容易忽視的問(wèn)題進(jìn)行提示，引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同中的重要事項(xiàng)作出承諾和告知。這樣，合同的適用性和可操作性就增強(qiáng)了。”河南省消保處相關(guān)人士表示，出現(xiàn)因“一房多賣(mài)”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給購(gòu)房者造成損失等嚴(yán)重違約情形，開(kāi)發(fā)商除退還購(gòu)房者已付全部房款和利息外，還要支付已付房?jī)r(jià)款一倍或者買(mǎi)受人全部損失的賠償金。
“這是引入國(guó)際慣例，采用的懲罰性賠償措施，從根源上防止一房多賣(mài)，從而維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。”上述人士表示。
新增商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款
不少購(gòu)房者還遇到這種情況：由于購(gòu)買(mǎi)的是期房，房款已經(jīng)交了好幾年，但由于開(kāi)發(fā)商將房款挪作他用，或由于其他原因，遲遲不能交房。
“新版合同中，在平等維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)利、明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上，更加注重購(gòu)房者權(quán)益的保障。”河南省工商局消保處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如合同示范文本增加了房屋交付前購(gòu)房者查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié)，明確開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任和最低保修期限，細(xì)化業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有和共有部分享有的權(quán)利。
“特別是在新版預(yù)售合同中新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款。這一條非常重要，預(yù)售資金進(jìn)了專(zhuān)用賬戶(hù)，可以防止開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售資金，甚至抽逃資金的行為。”上述負(fù)責(zé)人說(shuō)。
（李凌）