長(zhǎng)期以來(lái)讓人“看不懂”的中國(guó)樓市,近期出現(xiàn)了讓人“看得懂”的跡象。
從去年開(kāi)始,中國(guó)樓市呈現(xiàn)讓人“看不懂”的復(fù)雜的“混沌”狀態(tài):一二線城市和三四線樓市分化,銷量下降但開(kāi)發(fā)商捂盤惜售,剛需不減但觀望情緒加重,限購(gòu)政策擋不住“地王”頻現(xiàn)。
直至今年4月,“混沌”現(xiàn)象漸褪。從三四線城市輻射至一二線城市的整體“遇冷”讓樓市表現(xiàn)開(kāi)始變得清楚起來(lái)。尤其是剛剛結(jié)束的“五一”小長(zhǎng)假,“紅五月”沒(méi)有帶來(lái)預(yù)期中的銷售紅火。北京、上海等城市樓市成交總量同比下跌,一直堅(jiān)挺的成交價(jià)格也出現(xiàn)下行。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,"五一"期間受監(jiān)測(cè)的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為9887套,同比2013年的14642套下降了32.5%。其中,一二線城市下調(diào)幅度最大,北上廣深四大一線城市3天合計(jì)簽約1046套,同比下降了40%。
各地樓市的“趨同”現(xiàn)象讓一直復(fù)雜的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越“看得懂”了,但由此帶來(lái)的一些地方從政策上給樓市松綁,以及呼吁從更高層面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策聲音則應(yīng)該引起高度關(guān)注。
此間接受采訪的業(yè)內(nèi)人士和經(jīng)濟(jì)學(xué)者分析認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確正在經(jīng)歷調(diào)整的“陣痛期”和“轉(zhuǎn)軌期”,但不是所謂的“崩盤臨界點(diǎn)”。
業(yè)界普遍認(rèn)為,目前的樓市景象給政府的調(diào)控增加了難度,在市場(chǎng)分化不斷加劇的背景下,原本“一刀切”式的行政調(diào)控手段已然不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。如何在防范個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的同時(shí),解決個(gè)別城市供大于求的現(xiàn)狀,是下一步政府在房地產(chǎn)調(diào)控“落子布局”上需要著重考慮的方向。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整是一個(gè)比較長(zhǎng)期的過(guò)程,可能需要持續(xù)3至5年。“只有經(jīng)歷了調(diào)整,今后才能健康發(fā)展。”他說(shuō)。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊斌表示,市場(chǎng)格局的調(diào)整是一個(gè)行業(yè)走向成熟的必然過(guò)程,對(duì)房企而言城鎮(zhèn)化蘊(yùn)藏著巨大機(jī)遇,隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、住房需求不斷釋放,房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷“優(yōu)勝劣汰”,必然帶來(lái)新一輪的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。
“過(guò)去主要從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,產(chǎn)生了一些社會(huì)問(wèn)題,現(xiàn)在要走一條兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的道路,意味著既要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)順利轉(zhuǎn)型,又能滿足社會(huì)需要。”楊斌說(shuō)。
如何平穩(wěn)度過(guò)目前轉(zhuǎn)型期,避免硬著陸?業(yè)界給出的建議是:政策層面,要根據(jù)不同城市的現(xiàn)狀、特征,量身定做差異化調(diào)控政策,制定不同的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制,設(shè)計(jì)不同的實(shí)施方案。具體而言,一方面要抑制北上廣深四個(gè)一線城市和個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭,另一方面密切關(guān)注個(gè)別三線、四線城市庫(kù)存高企帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
地方政府層面,則要科學(xué)設(shè)計(jì)以人為核心的城鎮(zhèn)化,為房地產(chǎn)提供合理的產(chǎn)業(yè)支撐和發(fā)展空間、在授權(quán)許可的條件下增加城市土地和住房產(chǎn)品供應(yīng)、調(diào)節(jié)供需平衡、通過(guò)地方立法完善發(fā)展和穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)、控制增量和盤活存量并舉等。
地產(chǎn)商層面,規(guī)模較大、適應(yīng)能力快的房企,在轉(zhuǎn)變思維的基礎(chǔ)上,不斷挖掘特色、完善產(chǎn)品和服務(wù),實(shí)現(xiàn)自身革新升級(jí),把握新一輪城鎮(zhèn)化帶來(lái)的機(jī)遇。而在這個(gè)過(guò)程中,定會(huì)有一部分房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椴贿m應(yīng)市場(chǎng)而出局。
據(jù)中國(guó)社科院日前發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū),2014年中國(guó)各城市之間、地區(qū)之間市場(chǎng)分化加劇,分城施策、分類施策趨勢(shì)明顯,調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)。
此間接受采訪的專家表示,在房地產(chǎn)調(diào)控方面若要建立長(zhǎng)效的發(fā)展機(jī)制,必須要注重宏觀層面的頂層設(shè)計(jì),在法律制度、土地制度改革、設(shè)計(jì)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃、推進(jìn)金融貨幣改革、開(kāi)放投資渠道等需要國(guó)家在宏觀層面調(diào)整或授權(quán)的方面,加大頂層設(shè)計(jì)力度,并進(jìn)行綜合試點(diǎn)。(記者程迪 李云路)