近來,“北上廣深”等一線城市房貸政策日趨收緊,一些二三線城市也不斷跟進,部分銀行已將首套房房貸利率上調至貸款基準利率的1.1倍。隨著調控政策的層層加碼及貨幣環境的收緊,樓市將會如何?“定向加息”會有何種影響?
部分銀行首套房房貸利率上浮10%
最近,“北上廣深”等一線城市紛紛上調首套房房貸利率,此趨勢已逐步蔓延至二三線城市。監測數據顯示,5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%,同比去年5月份則是4.45%。
記者從中國工商銀行、中國建設銀行、光大銀行、北京銀行等多家銀行了解到,自今年5月1日起,北京地區房貸利率普遍有所上調。首套房房貸執行基準利率,不再有任何折扣;二套房房貸執行基準利率的1.2倍。而此前,北京市大部分銀行對于首套房房貸利率打九五折,二套房房貸利率執行基準利率的1.1倍。
進入6月以來,北京市部分銀行進一步上調了房貸利率。民生銀行首都機場支行一位客戶經理告訴記者,進入6月份,首套房房貸利率執行基準利率的1.1倍,較5月份上浮了10%,二套房房貸利率執行基準利率的1.2倍。
記者從廈門市部分銀行和房產中介獲悉,自今年5月起,廈門首套房貸款利率持續收緊,多家銀行將原先的首套房購房者九折的優惠利率上調至九五折。6月以來,廈門市個別銀行甚至將首套房房貸利率上調了10%。
記者注意到,福州市的部分銀行也加快了首套房房貸利率調整步伐,有的上浮比例達10%。同時,二套房房貸利率首次調整,從原先執行基準利率上浮10%,調整為上浮20%。
房貸利率上調同時,房貸規模也日趨收緊。一位北京購房者反映,今年3月就拿到了個人二手房按揭貸款批貸函,但直到目前還在等銀行給放貸額度。
廈門一家商業銀行的工作人員稱,今年初以來信貸額度不如去年寬松,房貸額度更是有總量控制,因此目前個人住房按揭貸款的放款時間明顯延長。“現在我們銀行的額度都用完了,如果沒有客戶還清房貸,新的客戶很難拿到貸款,只能等待”。
樓市“定向加息”有何影響
近期,多個城市的多家銀行收緊房貸,究竟為何?廈門大學金圓研究院理事長戴亦一表示,金融強監管、流動性趨緊是主要原因。隨著銀監會對同業存單監管日益嚴格,銀行同業存單發行量驟減,房貸基準利率的利率水平已超過了4.9%,這意味著資金成本在不斷提高。
“資金成本漲的比房貸利率快,銀行必然會充分權衡其中的風險因素。”中原地產首席分析師張大偉說,尤其今年3月北京出臺各項樓市調控政策后,銀行對抵押品的風險意識更是不斷提高,所以房貸審批難度加大。
“融360”分析師李唯一表示,現行政策下,嚴控房貸增量是大勢所趨。銀行在房貸總額度一定的情況,即使大幅上調房貸利率,利潤也十分有限。從資源配置角度講,這部分資金資源未帶來預期收益,則會被配置到收益更高效的業務。近期房產交易量亦大幅下滑,部分銀行會權衡成本與利潤,進而收縮房貸業務。
在戴亦一看來,“定向加息”會直接導致購房成本增加,這無疑加重了購買首套房的剛需客戶的負擔。國家的住房調控政策,都是為了保護剛性需求,抑制投資投機性需求。銀行大幅提高首套房房貸利率的做法,背離了調控目的。
戴亦一說,調控的目的不應是為了抑制剛需,若動輒采取“一刀切”的方式,可能會誤傷,“剛需人群屬于購房的弱勢人群,應該讓他們買得起房、住得上房。”
樓市將往何處去?
今年6月12日,中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組,發布了5月份《住房市場發展月度分析報告》。數據顯示,隨著調控政策的漸趨嚴厲,5月熱點城市房價漲速整體回落,北京房價首次出現下跌,其中西城區下跌8.43%、海淀區下跌7.45%,領跌于全市各區縣板塊。
業內人士預計,一二線熱點城市信貸政策進一步收緊的可能性依然存在。相關人士分析,隨著近期資金成本不斷上升,商業銀行需要控制房貸業務的成本,對資金的流向和使用作出新的規劃。而且,6月下旬是金融市場習慣性的“資金緊張時刻”,在今年金融去杠桿壓力之下,銀行對半年末時點流動性沖擊的擔憂尤為嚴重。此背景下,銀行展開資金爭奪戰,紛紛上調人民幣存款基準利率、大額存單利率以及理財產品收益率,這必然使得銀行吸儲成本提升。
張大偉認為,受房地產調控政策及年中考核等因素影響,預計銀行年中會一定程度上收緊房貸,而且針對資質相對較差的客戶審核將會更嚴格;該趨勢是否會加快,還取決于資金價格上行的速度。
易居研究院智庫研究總監嚴躍進表示,房貸利率上行預計將對房地產市場造成較大影響:一是增加購房者買房的成本及難度,迫使整個房地產市場逐漸降溫;二是影響房地產成交量。不過,房企可能會通過各種形式的策略性降價,來對沖房貸利率上調對銷量的影響。
在戴亦一看來,有關方面應當對“金融機構將首套房房貸利率也一并上調”的做法進行干預,金融機構不應在房貸政策上“一刀切”,應區別對待各種購房者,從而支持購買首套房剛需客戶的積極性。