2016年7月2日下午兩點(diǎn)半，

　　鄭州，晴，

　　河南宋基國際公益文化交流中心，

　　一場地產(chǎn)與金融界的狂歡舉行……

　　作為本屆峰會(huì)的唯一媒體主辦，河南經(jīng)濟(jì)廣播采用了N種直播方式全方位、多角度、立體化地展現(xiàn)峰會(huì)盛況，微信直播、網(wǎng)絡(luò)直播、音頻直播、航拍直播、360全景直播……只有你想不到，沒有我們做不到！

　　下午兩點(diǎn)，

　　峰會(huì)現(xiàn)場迎來了眾多嘉賓，

　　簽到合影、來賓入座、交談甚歡，

　　為峰會(huì)開幕提前預(yù)熱……

　　無人機(jī)升空讓嘉賓們紛紛贊嘆并舉起手機(jī)拍照，

　　搭建在會(huì)場的FM103.2直播臺賺足了眼球，

　　大屏幕上播放的FM103.2直播間實(shí)時(shí)直播畫面

　　也在同步關(guān)注著峰會(huì)的最新進(jìn)展。

　　高朋滿座 精英云集

　　河南省政協(xié)副主席張亞忠、大象融媒體集團(tuán)副總裁李強(qiáng)出席并致辭、河南省金融辦銀行保險(xiǎn)處副處長高龍、鄭州市金融辦副主任李新鋒蒞臨現(xiàn)場，萬科、恒大、碧桂園、建業(yè)等開發(fā)企業(yè)187名負(fù)責(zé)人，中、農(nóng)、工、建四大國有銀行，光大銀行、中信銀行等股份制銀行，以及信達(dá)、東方、華融三大資產(chǎn)管理公司共116名金融高管參與峰會(huì)互動(dòng)，分享價(jià)值觀點(diǎn)，交流行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

　　陳淮金句頻出 干貨滿滿

　　作為地產(chǎn)界權(quán)威人士，原住建部政策研究中心主任陳淮受邀出席，并發(fā)表了《房地產(chǎn)市場變與不變》的主題演講，圍繞國家出臺的去庫存政策、二線城市房價(jià)的走勢、房地產(chǎn)目前是否具有投資價(jià)值等熱點(diǎn)問題，進(jìn)行了精彩的講解！

　　在精彩的現(xiàn)場答問環(huán)節(jié)，F(xiàn)M103.2記者閆靜、主持人郭蕊向陳淮博士精準(zhǔn)提問。

　　以下是問答實(shí)錄：

　　問：陳博士您好！我是河南經(jīng)濟(jì)廣播記者閆靜。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份房價(jià)漲勢有所放緩，特別是一線城市中，深圳房價(jià)環(huán)比漲幅收窄0.5%；二線城市顯得有點(diǎn)火爆，南京、合肥等出現(xiàn)了搶房潮，包括鄭州房價(jià)也環(huán)比上漲1.4%。您是怎么看待這一數(shù)據(jù)變化的？是不是意味著一線城市熱度開始向二線轉(zhuǎn)移？

　　答：房地產(chǎn)供和求孰強(qiáng)孰弱，取決于8—10年的累積供給和累計(jì)需求的之間的對比關(guān)系。房地產(chǎn)有兩個(gè)特點(diǎn)：第一、需求是即時(shí)變化的，而供給是兩年以上的土地與金融環(huán)境對比，他們不是實(shí)時(shí)同步，相互協(xié)調(diào)的，所以供大于求、供不應(yīng)求經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)交替；第二，房地產(chǎn)需求前置后錯(cuò)周期很長，所以會(huì)出現(xiàn)你所提到的數(shù)據(jù)現(xiàn)狀，但是以此來論證房地產(chǎn)的火熱從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，為時(shí)尚早。同樣的，來判斷房價(jià)是否回歸合理、該漲該跌，不能光看這樣的數(shù)據(jù)。

　　問：陳博士您好！我是河南經(jīng)濟(jì)廣播的主持人郭蕊，在我們的特別直播間，收到聽眾發(fā)來的問題：普通人在做房地產(chǎn)投資的時(shí)候，應(yīng)該對自己做什么樣的評估？到什么時(shí)候大多數(shù)的老百姓都能買得起房？

　　答：普通人在考慮投資時(shí)，應(yīng)該考慮自己的年齡、資產(chǎn)多少以及風(fēng)險(xiǎn)承受能力。只有中產(chǎn)階級成為社會(huì)的大多數(shù)，占社會(huì)的主要比重時(shí)，大多數(shù)的人才能買得起房。注意這個(gè)“產(chǎn)”字。什么叫中產(chǎn)階級？具備資產(chǎn)累計(jì)能力的人群才叫中產(chǎn)階級。目前我們社會(huì)的人口財(cái)富分布呈現(xiàn)三角形或是金字塔形，大多數(shù)層級上的人群都不充分具備資產(chǎn)累積能力；當(dāng)社會(huì)資產(chǎn)比重呈現(xiàn)“棗核型”，兩頭尖中間寬，大多數(shù)的人才能買得起房。

　　峰會(huì)結(jié)束后，中國房地產(chǎn)研究會(huì)河南分會(huì)會(huì)長馮愛萍、中房研金融委員會(huì)主任委員李文凡、平安信托河南事業(yè)部總裁彭義接受了FM103.2記者閆靜、怡揚(yáng)專訪。

FM103.2記者專訪馮愛萍

　　問：目前鄭州寫字樓林立，但空置率很高。您對商業(yè)地產(chǎn)的前景是否看好？

　　答：像河南這樣擁有一億多人口的大省，在城市化的長期發(fā)展過程中，商業(yè)起到帶動(dòng)作用，從持久生命力上來說商業(yè)地產(chǎn)是沒有問題的。但會(huì)比較分化，那些有品牌、有實(shí)力、有運(yùn)營能力的企業(yè)的產(chǎn)品，能夠有很好的發(fā)展，而市場中實(shí)力不夠、產(chǎn)品開發(fā)不夠精細(xì)、定位不準(zhǔn)、眼光不夠長遠(yuǎn)的企業(yè)，會(huì)被市場所淘汰。

　　問：作為我們投資人來講，如果要投資商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是什么？

　　答：第一要看地段，就是周邊有沒有商業(yè)價(jià)值。第二要看開發(fā)商是誰，這個(gè)產(chǎn)品的合理性、它的定位跟市場的契合程度是不是做得很好。第三要看產(chǎn)品本身有沒有設(shè)計(jì)上的缺陷，有沒有很好的性價(jià)比。第四要看租金回報(bào)，這個(gè)地段周邊幾公里的租金是什么水平，按照這樣反推算下來，你的購買價(jià)格回本期是多少年。還要考慮的因素是它的交通狀況、未來商業(yè)啟動(dòng)的估量、物業(yè)管理等。

FM103.2記者專訪李文凡

　　問：5月份鄭州房價(jià)均價(jià)重回9時(shí)代，環(huán)比上漲1.4%，未來鄭州房價(jià)上漲空間還大嗎？

　　答：這個(gè)不能下定論。供求關(guān)系是影響商品房價(jià)格的因素之一，未來三到五年鄭州商品房供應(yīng)量壓力是比較大的，因?yàn)橛袛?shù)十個(gè)大型的合村并城和城中村改造項(xiàng)目要面世，不僅有安置房還有商品房。但同時(shí)在需求方，鄭州市又是一個(gè)人口導(dǎo)入城市，據(jù)統(tǒng)計(jì)每年大概有30萬人口進(jìn)入鄭州。這樣來說，每年有1000萬的供應(yīng)量，有30萬人口進(jìn)入鄭州，同時(shí)還有人們的改善性需求，我們認(rèn)為未來鄭州市的房價(jià)還是以穩(wěn)為主，可能穩(wěn)中趨升。像過去三到五年一樣，不會(huì)有大幅度的波動(dòng)。具體來講，哪塊地塊、哪個(gè)區(qū)域會(huì)是什么狀態(tài)，還得具體問題具體分析。

FM103.2記者專訪彭義

　　問：房地產(chǎn)的黃金期是不是已經(jīng)過去？

　　答：房地產(chǎn)的跨越式高速增長期已經(jīng)過去了，不過目前在城鎮(zhèn)化趨勢、需求仍存在（剛需、改善性需求等）、結(jié)構(gòu)性需求等幾大因素支撐，目前房地產(chǎn)市場是在穩(wěn)健成長的過程。

　　問：針對房地產(chǎn)方面的投資結(jié)構(gòu)有沒有發(fā)生變化？

　　答：近期地王頻出，仍看好鄭州的幾大區(qū)域：四環(huán)以內(nèi)區(qū)、綠博園區(qū)、白沙組區(qū)等。投資的話首先要看地區(qū)，平安信托仍然看好一線城市，特別是強(qiáng)二線城市，如鄭州、合肥、南京、廈門等等；業(yè)態(tài)方面更傾向于做住宅，目前辦公商業(yè)不是很景氣，去化率進(jìn)程很慢。

　　問：對個(gè)人投資者的建議？

　　答：個(gè)人投資的話，要考慮自身的情況、收入支出比等，好的地產(chǎn)商、地段抗跌性較強(qiáng)，升值的空間還是有，但是不會(huì)像前幾年那樣翻好幾倍。偏遠(yuǎn)地段、配套設(shè)施不完善的地區(qū)要謹(jǐn)慎。

　　河南經(jīng)濟(jì)廣播記者閆靜、怡揚(yáng)報(bào)道