2013-03-02 07:48:00 來源:大河網(wǎng)—河南商報(bào)
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中國(guó)政府網(wǎng)昨天發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（即“新國(guó)五條”全文，以下簡(jiǎn)稱“新國(guó)五條”）證實(shí)，此前樓市關(guān)于調(diào)控緊縮的傳聞并非空穴來風(fēng)。
“新國(guó)五條”中不僅要求提高二套房貸首付比例，還特別強(qiáng)調(diào)，出售自有住房所得須繳20%的個(gè)稅。
新規(guī)
1
各地商住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)
月底前要全公布
政策：
各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
解讀：
河南房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京認(rèn)為，雖然地方政府的住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)如何制定還不確定，但不會(huì)出現(xiàn)比2011年更嚴(yán)厲的調(diào)控了，“房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響很大，地方政府是不會(huì)希望地產(chǎn)市場(chǎng)真正遇冷的。”
新規(guī)
2
二套房首付比例、貸款利率
進(jìn)一步提高
政策：
對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
解讀：
北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，此舉明顯是針對(duì)北京等最近房?jī)r(jià)上漲熱點(diǎn)城市。細(xì)則是對(duì)上周會(huì)議的承接，往后就是各地開始執(zhí)行了，說明個(gè)別像北京等最近房?jī)r(jià)上漲過快的城市調(diào)控力度要加強(qiáng)，“如果首付真提高到七成，預(yù)示著二套房已經(jīng)買不成了。”
新規(guī)
3
限購(gòu)區(qū)域覆蓋城市全部行政區(qū)域
政策：
限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前。
解讀：
鄭州市目前的調(diào)控區(qū)域只限市內(nèi)五區(qū)，不包括高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，新政要求，限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，也就是說在這些地方有項(xiàng)目的開發(fā)商將面臨和市區(qū)開發(fā)商一樣的限購(gòu)政策。
“經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)本來就是鄭州房?jī)r(jià)的價(jià)值洼地，因其不限購(gòu)房?jī)r(jià)有一定上漲，受限購(gòu)影響的市民會(huì)選擇這兩個(gè)區(qū)，如果同樣列入限購(gòu)區(qū)域，成交量估計(jì)會(huì)受到影響。”河南合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司業(yè)務(wù)總監(jiān)李廣澤表示。
新規(guī)
4
出售自有住房 個(gè)稅按20%計(jì)征
政策：
對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
解讀：
有業(yè)內(nèi)人士表示，之前存在有人說原始購(gòu)房發(fā)票丟失等原因，無法計(jì)算出售房屋的凈收入，希望少繳納個(gè)稅，“新國(guó)五條”就是為了防范這種情況，強(qiáng)調(diào)“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實(shí)房屋原值”。
針對(duì)發(fā)票丟失等情況，鄭州市稅法專家王國(guó)娜表示，對(duì)于不能提供合法扣除憑證，不能正確核算房屋原價(jià)格的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照征管法中的有關(guān)核定征收方法，征收個(gè)人所得稅，即收入總額乘以一定比例的征收率。
據(jù)了解，目前多地對(duì)二手房交易征稅按照交易總額的1%~2%計(jì)征，大多沒有依規(guī)從嚴(yán)征稅。
新規(guī)
5
符合條件外來人員 納入保障房范圍
政策：
2013年年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>
解讀：
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員表示，現(xiàn)在鄭州經(jīng)適房退出市場(chǎng)，實(shí)行“三房合一”，即“經(jīng)適房、公租房、廉租房并軌，統(tǒng)稱為公租房”。而公租房明確表示，來鄭務(wù)工人員可以按照條件申請(qǐng)，“等于說已經(jīng)將符合條件外來人員納入保障房范圍”。
新規(guī)
6
假離婚低首付買二套房 行不通了
政策：
強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。
解讀：
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭：這條新規(guī)大有文章，因?yàn)檫^去一段時(shí)間，很多地方存在通過“假離婚”等違規(guī)手段，騙取首套房貸或二套房資格。如果接下來商業(yè)銀行加大審查力度，同樣會(huì)將部分人擋在首套房貸或二套房貸的“門外”。
反應(yīng)
地產(chǎn)商：
對(duì)市場(chǎng)樂觀，拿地動(dòng)作頻繁
不管是鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局今年1月份公布的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，還是從今年春節(jié)過后不少房地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁調(diào)價(jià)的行為，都可以看出，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度。
2月1日，據(jù)建業(yè)集團(tuán)官方微博發(fā)布信息顯示，河南建業(yè)泰宏置業(yè)有限公司作為建業(yè)地產(chǎn)擁有51%權(quán)益的間接附屬公司，獲得鄭州市二七區(qū)6宗土地，總成交金額為人民幣7.0312億元。
鄭州市一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人師凱倫表示：“剛看到新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法非常一致，都持樂觀態(tài)度，最起碼謹(jǐn)慎樂觀。”他說，新政策對(duì)這種“樂觀”情緒影響有限，但還是有暗示效果，“一旦市場(chǎng)失去控制，更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策會(huì)隨之而來。”
影響
市場(chǎng)整體回暖，新政影響幾何？
趙進(jìn)京認(rèn)為，樓市再怎么調(diào)控也調(diào)不冷了，現(xiàn)在國(guó)際形勢(shì)不明確，出口存在問題，“三駕馬車變成了自行車，沒有更多的發(fā)動(dòng)機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)冷下去。”
他說，今年的狀態(tài)會(huì)是不冷不熱，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，不遇見更嚴(yán)厲的調(diào)控，下半年漲幅會(huì)加快，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)穩(wěn)定向上發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
“大家已經(jīng)適應(yīng)在調(diào)控的逆境中生存了，市場(chǎng)容量在這放著，新政策不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成嚴(yán)重影響，今年將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步向上、健康發(fā)展，不會(huì)出現(xiàn)2011年那樣的市場(chǎng)狀況。”師凱倫表示。
房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君則表示，對(duì)于鄭州市場(chǎng)，當(dāng)前量?jī)r(jià)反復(fù)會(huì)進(jìn)入拉鋸狀態(tài)，有存量房的房企、房地產(chǎn)代理公司、策劃公司、廣告服務(wù)類公司會(huì)集體進(jìn)入“房地產(chǎn)營(yíng)銷雪盲期”，面對(duì)繼續(xù)調(diào)控中的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不知所措不會(huì)賣房了，務(wù)實(shí)專業(yè)地營(yíng)銷突圍是唯一出路。（河南商報(bào)記者 訾利利）
