2013-04-04 07:36:00 來源:大河網(wǎng)—河南商報
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漫畫/王偉賓
3月31日，是國務院要求各地方政府出臺“新國五條”執(zhí)行細則的最后期限，各地的相關細則紛紛落地，鄭州也不例外。
不過，地方版的“新國五條”執(zhí)行細則，半數(shù)以上二、三線城市僅包括“房價調(diào)控目標”，被稱為“溫柔的毛毛細雨”。更有專家表示，各地方細則基本特點是空話套話多，口氣嚴厲但本質(zhì)上骨質(zhì)疏松。
雖然各地細則被認為“細則不細”、可操作性不強等問題突出，但亦有專家認為，若地方細則執(zhí)行有力，則短期內(nèi)能夠影響預期，為過熱數(shù)月的中國樓市降溫。
“骨質(zhì)疏松”的“新國五條”
千呼萬喚始出來，3月31日，懸在鄭州樓市頭頂?shù)摹傲硪恢谎プ印薄嵵莅妗靶聡鍡l”細則終于落地。
對于剛剛出臺的新政，業(yè)內(nèi)人士的普遍反應是：“基本上沒什么意外，還是那些老政策。”在他們看來，鄭州執(zhí)行細則基本上是強調(diào)執(zhí)行，其中的房價控制目標也并不苛刻，“新政應該說比之前的表態(tài)溫柔多了。”
由于市民普遍關心的“二套房貸款”和“20%個稅”等敏感問題在新的政策中都沒有提及，所以不少接受采訪的普通市民也舒了一口氣，“現(xiàn)在沒提征稅，跟以前的政策比沒啥變化，看來并不像之前說得那么嚴厲。”
在河南省商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長秘書長宋向清看來，雖然各地的細則比大家普遍預期的嚴厲程度要低，但一些細則仍具“亮點”，“房價確定由原來按照新建住房核算調(diào)整為按新建商品住房核算，剔除了保障房等可攤薄房價項目，體現(xiàn)了鄭州對樓市調(diào)控的信心和決心。”
其實，“溫柔”的不僅是鄭州版“新國五條”細則，武漢、合肥等多地細則惜字如金不及一條微博，不少城市回避20%個稅、只限漲不喊降是突出特點。對此，中國資深財經(jīng)評論人士表示，“各地細則基本特點是空話套話多，口氣嚴厲但本質(zhì)上骨質(zhì)疏松。”
多地上演“瘋狂三月”
3月初，“新國五條”發(fā)布，一時間，樓市陰云密布。意外的是，各地“小陽春”出奇火爆，不僅二手房市場因政策而創(chuàng)下過戶量新高，新房成交量也大漲，樓市上演“瘋狂三月”。
根據(jù)鄭州市房管局的統(tǒng)計，受“二手房交易征收20%個稅”的影響，3月份辦理二手房交易的市民大幅度上升。截至3月30日下班，整個3月份鄭州市區(qū)二手房成交量高達10195套，而2012年全年鄭州市區(qū)二手房成交量僅為26257套。
3月份市區(qū)二手房成交量占2012年全年交易量的38.8%。如果按2012年平均每月交易量2188套測算，則2013年3月份的成交量是2012年月均成交量的近5倍。
如果說，受到新政影響，二手房市場創(chuàng)下新高尚在情理之中，新房市場的火爆，則多少讓人意外。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，北上廣深四個一線城市新建商品住宅成交面積同比增長78%，環(huán)比增長156%。其中北京同比增幅為110%、上海為94%，皆為近兩年月度新高。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在微博里感嘆：“3月，可怕的3月！不光是二手房瘋掉，一手房也快燒煳了！可以載入中國房地產(chǎn)史冊了。”
細則低于預期，影響不宜高估
隨著“另一只靴子”落地，樓市調(diào)控基本上宣告“利空出盡”，受此影響，進入4月，地產(chǎn)股大幅反彈。
事實上，綜觀各地細則內(nèi)容，北京上海比較嚴厲，不僅強調(diào)落實了“四大要政”——限購收緊、20%所得稅、限購、二套房貸，還明確要求房價應該保持穩(wěn)定。除此之外，各地的細則多被稱為“溫柔的毛毛細雨”，對市場影響預期有限。
因此，楊紅旭認為：“整體來看，地方細則低于國五條的要求。那么，其對于市場的影響，也不宜高估。”
而對于鄭州版執(zhí)行細則，河南財經(jīng)政法大學研究院常務副院長、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李曉峰認為，新政顯示政府調(diào)控房價的要求變高，但并無更嚴厲的表態(tài)，也表明調(diào)控是要讓房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，而不是打壓。
而河南財經(jīng)政法大學教授劉社也表示，新政對市場不會造成太大沖擊，它穩(wěn)定了人們的預期，也提醒投機者未來不會有機可乘。事實上，業(yè)內(nèi)人士分析，地方版細則的“溫柔”從側面顯出二、三線城市政府認為房地產(chǎn)市場發(fā)展依然健康平穩(wěn)，處于可控范圍之內(nèi)，能夠實現(xiàn)房價漲幅低于人均GDP增長的目標，因而不需要嚴厲的調(diào)控措施。不過，不排除未來可能會出臺一些更加具體、嚴厲的政策。
15盤4月入市，房價將穩(wěn)步上行
早在3月中旬，第十二屆河南品牌地產(chǎn)展上，永恒集團副總裁張子玖就表示，無論怎么調(diào)控，以剛需為主體的鄭州樓市前景都很光明。據(jù)他當時透露，“幾百套房子，排了1000多個號，一天看房客戶有五六十組。”
面對“新國五條”的重拳出擊，火爆的市場形勢給了開發(fā)商底氣，不少新盤選擇在4月入市。據(jù)某網(wǎng)站監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2013年4月預計開盤15個項目，13個樓盤為住宅項目。
“房管部門還是考慮到了本地旺盛的剛性需求，差別化對待，政策整體比較符合鄭州市場。”河南星聯(lián)置地集團副總經(jīng)理李濤表示，目前鄭州市場還是以剛需為主，不像個別城市的投資投機型需求那么大。
李濤的觀點，也代表了不少購房者的看法，在一家廣告公司上班的趙陽就認為，目前鄭州房價下降的可能比較小，“因為現(xiàn)在鄭州人口太多，各地市的人都到鄭州買房。大學生畢業(yè)后留在鄭州的、做生意到鄭州的，都有買房需求，房子還是好賣，降價當然難。”
而建業(yè)集團董事長胡葆森日前在接受采訪時也表達了相同的觀點，“我認為河南市場整體上沒有什么泡沫，鄭州的房子50%甚至更多賣給了鄭州以外其他地市包括縣城的有置業(yè)能力的人。我預測河南的房價不會出現(xiàn)大的波動，但是持續(xù)上升是大趨勢，因為隨著各種成本上漲，價格也會整體上升。”（河南商報記者 朱希苑）
