2013-03-04 06:25:00 來源:東方今報
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昨天，在鄭州市房管局辦稅柜臺，迎來絡繹不絕辦理業務的市民
映象網訊（廣電全媒體記者 王獻軍 袁曉強）距離升級版樓市調控政策“新國五條”出臺剛剛10天，本屆政府就在最后一次國務院常務會議上出臺了 “新國五條細則”。
作為50個限購城市之一，省會鄭州市如何落實“新國五條”？新政對鄭州樓市又會產生哪些影響？昨天，東方今報記者采訪了鄭州市相關政府部門和業內人士。
【最新消息】
鄭州版細則正在醞釀中
“認真貫徹落實國家新政要求，鄭州市正在制定相關落地政策。”鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人介紹，最近一周的時間里，鄭州版細則正在醞釀中。“樓市調控涉及的房管、國土、信貸、稅務等多個部門都在制定落地政策，各部門意見匯總結合后將最終報市政府研究決定”。
3月1日下午，鄭州市房管局官方微博發布消息稱，“新國五條細則”出臺后，引起了社會各界的廣泛關注，部分媒體對鄭州市房地產市場宏觀調控政策的調整做出報道。據了解，這一消息并不屬實。目前鄭州市包括限購區域、新建商品住房價格控制目標等落實“新國五條”的相關實施細則正在研究制定中，待確定后將會盡快向社會公布。
【新政解讀】
房價控制目標本月公布
細則：各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。
解讀：鄭州市房管局相關負責人介紹，2011年，按照國家要求，鄭州市在當年3月份制定并公布了房價控制目標。去年，國家沒有這樣的要求，全國各城市也沒有再公布房價控制目標。今年，國家再次提出要求，鄭州市肯定會研究制定房價控制目標，并在3月底前向社會公布。
限購區域或將擴大
細則：限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前。
解讀：鄭州一置業常務副總經理馬水旺認為，作為全國50個已經實施限購的城市之一，鄭州樓市受限購的影響不會不大。目前，鄭州市限購住房類型和資格審查環節的規定與國家細則相同，限購區域沒有包括鄭州市經開區、高新區和航空港區。從成交量上來看，這三個區域本身市場成交量占比不高，即使實施限購也對市場影響有限。
憑暫住證能否買房依據成疑
細則：對擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。
解讀：資深房地產節目主持人、FM93.1鄭州經濟廣播王寧表示，此前，不少外來務工人員反映由于單位問題，納稅證明和社會保險繳納不好出具，考慮到人們的實際情況，鄭州市以前執行的限購政策規定，外地人憑一年暫住證也可在鄭州首次置業。
但此次細則規定，外地人購房只有兩個途徑，即一年納稅證明或社保證明。目前，鄭州市憑暫住證能否買房目前還未確定，但建議政府相關部門制定政策時能夠考慮實際情況，避免誤傷“剛需族”。
二套房首付比例、貸款利率進一步提高
細則：對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
解讀：鄭州一置業營銷總監白強國認為，此舉明顯是針對北京等最近房價上漲熱點城市，鄭州這樣的二線半城市估計不會進一步提高。從實際情況看，購買二套房的主要有兩類人：改善型需求和投資者。投資的話基本是全款，受政策影響不大，所以改善型需求可能在本輪調控中繼續被誤傷。
售房盈利20%征稅
細則：對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
解讀：房地產資深人士臧俊認為，新政的警告意義更大一些。因為其目的不是為了增加稅收，而是警告后來的投資者，抑制投資性需求。目前，多地對二手房交易征稅按照交易總額的1%～2%計征，大多沒有依規從嚴征稅。鄭州市情況有些特殊，多數區域是由買賣雙方自行選擇按差額（轉讓房產的收入額減去房產原值和合理費用后的余額）的20%或總額的1%交稅，鄭東新區等個別區域由于房齡小，購房票據相對完善，必須按差額的20%交稅。
鄭州市地稅局相關負責人表示，按照國家個人所得稅法的規定，“房齡在5年以上，且是家庭唯一住房免征個人所得稅”，在沒有接到上級通知前，鄭州市仍將繼續執行這個優惠政策。
【專家觀點】
調控決心大于調控效果
在業內人士看來，“國五條”更多是老生常談，“國五條”實施細則中很多政策以前都出過，只是表述更加嚴厲，內容更加規范。更大的意義顯示的是中央以及政府調控房地產市場的決心，但從業界心理承受力上講，“國五條”出臺的影響并不如剛剛限購時沖擊力大。
河南省房地產商會常務副會長兼秘書長趙進京認為，房企已經適應在調控的逆境中生存了，中原經濟區的建設已經啟動，隨著河南城鎮化進程的加快以及鄭州城市框架的進一步拉大，市場的需求不會萎縮，今年市場整體仍會呈現穩定向上發展的態勢。
資深房地產節目主持人、FM93.1鄭州經濟廣播王寧認為，事實上，二手房交易差額20%征稅并不是新規定，但地方政府沒有嚴格實施是從自身利益考慮，房價調控更多的是中央政府和地方政府的博弈。“國五條”最終效果如何，看的是地方政府的執行力。
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二手房交易趕搭“末班車”
受“國五條”樓市新政影響，鄭州二手房交易出現井噴，二手房交易大廳加班受理市民交易申請。
通常情況下，鄭州市住房保障和房地產管理局的三個辦事大廳中，周六僅西區大廳正常工作，周日休息。但考慮到近兩天交易井噴的實際情況，昨天，鄭州市房管局三個辦事大廳全部正常工作，但依然難以應付。
“‘國五條細則’是這兩天二手房交易量井噴的主要原因。”鄭州市房屋交易和登記中心有關負責人介紹，細則規定，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，由此前的總額1%改為按差額的20%計征。舉個簡單的例子說，一套房子買房花費50萬元，賣時100萬元，按老規定總額1%是1萬元，新規實施后需交差價（即50萬元）的20%，即10萬元，兩者相差9萬元。“目前鄭州版的調控細則還未出臺，不少市民希望能搭上政策的‘末班車’，少交些稅費”。
記者昨日從鄭州各大房產中介獲悉，“國五條細則”出臺后，不少客戶打電話咨詢相關政策，也有一些前段時間還在猶豫的客戶明確表示，希望在新規定出臺之前轉讓房屋。
