2013-12-19 07:00:00 來源:新京報
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各地房價上漲，催生了年底前新一輪房地產(chǎn)“調(diào)控潮”。繼北上廣深四大一線城市頒布多條樓市調(diào)控舉措后，以武漢為首的二線城市也開始為調(diào)控政策“加碼”。截至目前，共有18個城市發(fā)布收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策新舉措。
購房資格
10個城市提高購房門檻
從購房資格看，10個城市做出了調(diào)整，提高了購房門檻，包括沈陽、南昌、徐州、武漢、廣州、上海、鄭州、西安、福州等城市。主要是對外地居民繳納個稅或社保的年限予以延長。
以武漢為例，此次規(guī)定外地居民繳稅或社保年限，由原有的1年調(diào)整為2年；廣州市外地居民繳稅或社保的年限，由原有的1年調(diào)整為3年；上海市外地居民繳稅或社保的年限，由1年調(diào)整為2年；鄭州市外地居民居住證明由1年調(diào)整為3年，本地單身居民年滿18歲調(diào)整為20歲。
購二套房
13個城市提高首付比例
從調(diào)控手段看，13個城市提高了二套房的首付比例。
比如，廣州、上海、杭州等在調(diào)控措施中明確提出，二套房首付比例提高至70%。沈陽提出，二套房首付比例提高至65%。而長沙、南京、廈門、南昌、武漢、深圳等城市則提出，要從嚴(yán)執(zhí)行第二套房的信貸政策，對居民家庭購買第二套住房的，要進一步提高第二套住房貸款的首付比例。北京也提出，要嚴(yán)格差別化的住房信貸政策。
土地供應(yīng)
15城市要增土地供應(yīng)量
除了限購、限貸等常規(guī)措施外，15個城市提出“要擴大土地供應(yīng)”。
比如，長沙市提出，“確保2013年度住宅用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實際供應(yīng)量。2014年1月31日前制定并公布2014年度全市住宅用地供應(yīng)計劃，確保2014年度全市住宅用地計劃供應(yīng)總量不低于過去5年平均實際供應(yīng)量。”
南京提出，“今年400公頃商品住宅用地和350公頃保障房用地計劃，尚未完成的要落實供地時間表，今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模在前5年平均供應(yīng)量基礎(chǔ)上增10%。”
開發(fā)建設(shè)
16城市增商品住房供給
18個城市中，16個城市提出“要擴大保障房、普通商品房的供應(yīng)量”。
比如，鄭州提出“加快普通商住房有效供應(yīng)”，“將中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%的普通商住房項目，納入保障性住房行政審批快速通道”。
廈門提出，“要進一步增加商品住房有效供給。嚴(yán)格查處閑置商品住房項目，對企業(yè)自身原因超過約定動工期限滿1年未動工的，按地價款的20%收取土地閑置費，滿兩年未動工的，堅決無償收回。”
■ 盤點
發(fā)布時機
三中全會后多地密集推新政
11月30日，哈爾濱市政府發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的舉措。至此，本輪出臺樓市調(diào)控新政的城市已達18個。除了北京、上海、深圳以及鄭州外，其他14個城市均是在十八屆三中全會之后出臺。
11月9日至12日召開的十八屆三中全會提出，“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享”，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”。
三中全會閉幕后的第一周，就有廈門、南昌、沈陽、長沙、太原、南京、杭州、福州、西安9個城市密集推出調(diào)控新政，且全部是房價上漲較快的二線城市，引人關(guān)注。
調(diào)控重點
限購限貸和加大供應(yīng)是重點
縱觀本輪調(diào)控，絕大多數(shù)城市推出的新政集中在提高限購資格、加大土地供應(yīng)、提高二套房首付。相比一線城市，部分二線城市（如福州、西安）的新政力度相對較弱。以西安為例，該市推出的新政除了提及加大土地供應(yīng)外，沒有其他具體的加碼舉措。
梳理新政策內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，調(diào)控主要集中在四方面：一是“限貸”，二套房貸首付進一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不變；二是“限購”，非本市戶籍人購房門檻提高，收緊單身限購措施或禁止未成年人買房；三是“增供應(yīng)”，加大中小套型土地供應(yīng)與商品房供應(yīng)；四是“限賣”，控制高端預(yù)售許可證及高端樓盤的成交。顯然，這些樓市調(diào)控新政，基本是一線城市調(diào)控的綜合“翻版”，且力度上存在明顯的縮水。
但梳理10多個城市的調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，相比以往只提及限購、限貸的調(diào)控政策，本輪調(diào)控多有增加土地供應(yīng)等措施，顯然地方政府已經(jīng)考慮到要增加供應(yīng)以改變市場供需結(jié)構(gòu)失衡。
政策走勢
差別化樓市調(diào)控舉措成共識
事實上，并非所有城市的調(diào)控都是收緊，部分城市調(diào)控卻有放松的趨勢。
房價漲幅較慢甚至下降的徐州，則傳出“限購”放松的消息。從限購區(qū)域、限購住房面積以及涉及人群方面，較之原先政策都有較大尺度的松綁。此前已有溫州、蕪湖等城市悄然放松調(diào)控。
中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長苗樂如接受媒體采訪時表示，如今全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化，調(diào)控措施也呈現(xiàn)差別化，一改過去“一刀切”的調(diào)控方式，一二線熱點城市在房價控制的壓力下陸續(xù)出臺收緊政策，樓市過剩的三四線城市可能會在供應(yīng)上有所壓縮。
■ 分析
為何三中全會后密集出臺？
專家稱，新政旨在穩(wěn)定市場預(yù)期，表明調(diào)控決心
中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春表示，此次調(diào)控存在差別化，目前收緊調(diào)控政策的全部為本輪房價上漲熱點城市。
鏈家地產(chǎn)研究院張旭分析說，年初的“國五條”明確要求，各重點城市按照房價基本穩(wěn)定的原則制定價格控制目標(biāo)。隨著年末的臨近，部分城市完成目標(biāo)幾近無望，出臺政策來穩(wěn)定市場預(yù)期，并表明調(diào)控決心。預(yù)計未來地方政府會根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、房地產(chǎn)市場、人口規(guī)模以及房價走勢等多角度來權(quán)衡，出現(xiàn)全國“一刀切”的可能性降低。從這個角度看，今年末的調(diào)控潮或僅限于房價上漲較快的部分一二線重點城市。
此輪調(diào)控預(yù)期效果會如何？
專家稱，短期內(nèi)效果不明顯，需進行深層次改革
在業(yè)內(nèi)人士看來，與以往的地方調(diào)控政策相比，此次驟然而起的“調(diào)控潮”有許多新特點。如調(diào)控權(quán)回歸地方，地方政府主動出政策；調(diào)控方向趨向因地制宜，不搞“一刀切”，市場化趨勢明顯；房價調(diào)控目標(biāo)進一步淡化，18個城市調(diào)控政策中僅2個城市提到調(diào)控房價目標(biāo)。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在一線城市發(fā)布相對有力度的調(diào)控升級政策后，二線城市已經(jīng)全面接棒。但從現(xiàn)狀來看，今年絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)無法完成。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，此次調(diào)控的心理層面影響大于實際效果，短期的樓市降溫效果無法遏制房價上行。
劉元春表示，從當(dāng)前看，各個地方的調(diào)控措施依然只是救火的短期措施，不能改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場畸形的現(xiàn)狀。要使房地產(chǎn)價格回歸正常，必須進行深層次改革，而不是當(dāng)前這種短期的、違背市場規(guī)律的、通過行政手段調(diào)控的舉措。“這樣的調(diào)控已經(jīng)是老生常談，每年都在這些方面打轉(zhuǎn)，毫無意義。”
劉元春認(rèn)為，此舉還會給公眾造成一個房地產(chǎn)市場還會上漲的預(yù)期，一旦此政策取消，可能會讓一些剛需集中釋放，導(dǎo)致新一輪的房價上漲。
（記者 蔣彥鑫 張妍）
