2013-04-08 06:51:00 來源:京華時報
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昨晚，北京住房公積金管理中心發布通知，北京公積金二套房貸首付比例提至70%，貸款利率為同期1.1倍。在北京市房屋交易權屬信息查詢系統中顯示無房，但有1筆房貸或1條公積金購房提取記錄的房貸申請人，首付比例不低于60%。
今日起，借款申請人所購住房通過市住建委房地產交易系統完成網上簽約的，其貸款業務按新規執行。這是國五條出臺后，第一個明確上調二套房首付比例的地方調控政策。
□公積金新政
二套房首付上調至七成
新政：新政根據職工的住房情況實行貸款差別化，支持職工購買政策性住房和中小戶型首套自住住房，個人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮不超過30%，也就是不超104萬元；個人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%，即不超92萬元。根據借款申請人的月收入確定貸款額度。借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費不得低于本市基本生活費標準。
購買經適房的低收入職工，貸款額度可不受月收入限制。對于購買套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房的，貸款最高額度不再上浮，也就是最高只可以貸款80萬元。
解讀：北京住房公積金中心相關負責人表示，新政將限制第二套住房貸款。從貸款額度方面，職工購買二套房，貸款最高額度不再上浮，即不超過80萬元；從貸款首付比例和利率方面，購買二套房申請貸款，貸款首付款比例不低于70%。
值得注意的是，為保護“賣一買一”的剛需購房者，對于在北京市住建委房屋交易權屬信息查詢系統中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統、北京住房公積金管理系統查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執行貸款首付款比例不低于60%的政策。
限定高收入職工月還款額
新政：公積金根據職工收入情況實行貸款差別化，限定高收入職工的月還款額。人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。
月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎上，原則上應不低于住房公積金月繳存額。也就是說，如果借款人月公積金繳存3200元，貸款月最低還款額3000元，也須每月還3200元。
此外，借款人在借款期間出現收入降低、生活困難等情況，經北京住房公積金管理中心批準后可以下調月還款額，但不得低于貸款月最低還款額。
解讀：高收入人群利用公積金貸款購房，月供卻很少的情況將得到改變。相關負責人表示，新政增加了高收入職工的月還款額，避免高收入家庭長期占用貸款資金，使更多中低收入職工能獲得資金支持。
目前依據的職工月平均工資為北京市2011年度職工月平均工資，即4672元，月平均工資3倍即14016元。這個工資水平還會根據北京統計局數據的變化調整。
對于最低還款額和繳存額的聯動，相關負責人表示，這樣可使住房公積金全部用于住房消費，以避免出現高收入職工的住房公積金月繳存額高于月還款額的情況，既體現了制度的公平性，又加快了貸款資金的回流速度。
貸款前12月連續繳足公積金
新政：繳存職工有違規提取、提供虛假材料、嚴重違約等不良行為，不享受貸款額度上浮等差別化優惠政策，視情節輕重下調其貸款最高額度或拒絕受理其貸款申請。對于騙貸、貸后無故不正常繳存住房公積金、無正當理由違約的，將采取取消貸款資格、提前收回貸款等處罰措施，并記入信用記錄。此外，申請人原則上申請貸款前12個月應足額連續繳存公積金，且申請貸款時處于繳存狀態。購買政策性住房的申請人，原則上應建立公積金賬戶12個月(含)以上，申請貸款前6個月應足額連續繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態。
□算賬·二套房
總價200萬首付多20萬月供減少千元
執行新政策后，以一套評估價為200萬元、貸款20年的二手房計算，首付將比政策調整前多付20萬元，貸款額度相應少20萬元。在一般情況下(去掉高收入等因素)，月供每月少約千元，還款總利息少約10萬元。
□公積金貸款數字
2012年
發放總額517.19億。貸款量81659筆回收122.44億元
2013年
計劃發放400億。
注：截至去年12月底，北京住房公積金余額1269.75億元。
□觀點調控最嚴保護首次置業
對于公積金貸款新政，北京中原地產市場研究總監張大偉表示，公積金貸款占成交量比例中2012年歷史首次突破30%，但今年公積金政策逐漸收緊。相比其他城市，北京調控力度最大，嚴厲打擊投資投機需求。同時，公積金新政仍保護自住購房，特別保護90平米以下的首套房，有利于保護首套房購房者。
鏈家地產副總裁林倩表示，二套房認定標準對在京無房、但有抵押貸款記錄的購房者，仍維持之前的六成首付，在公積金允許范圍內，保護了改善型需求。但對于改善型剛需，也就是“賣一買一”的購房者，應給予更多政策支持。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“認房又認貸”的認定標準，可能延緩部分資金實力和改善愿望不太強的改善性購房群體購房，對合理的改善性購房需求有誤傷。但對首次置業者、購小戶型的3A用戶，貸款最高額度可上浮30%，凸顯了對首次置業人群的優惠保障。
□釋疑
首套自住住房如何認定？
A：通過北京市住建委房屋交易權屬信息查詢系統、中國人民銀行征信系統和北京住房公積金管理系統及其他方式調查，查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，為首套自住住房。
借款申請人的月收入如何確定？
A：借款申請人月收入原則上按住房公積金月繳存額反推方式確定，繳存單位的離退休職工采用單位收入證明方式確定月收入。也就是說，如果借款申請人的公積金月繳存額為480元，是按月收入的12%的比例繳存的，則可反推出借款人月收入為4000元。
高收入借款人月還款額按個人還是家庭算？
A:借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%，北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。
借款申請人為單身的，月收入在14016元(含)以上，月還款額原則上應不低于月收入的50%；借款申請人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元(含)以上，月還款額原則上應不低于夫妻雙方月收入之和的50%。北京市職工月平均工資將根據北京市統計局公布的數據進行調整。
購房家庭夫妻雙方公積金繳存額之和能否大于還款額？
A：借款申請人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎上，原則上應不低于住房公積金月繳存額，即不低于單位繳存部分與個人繳存部分之和。
借款申請人為已婚的，月還款額應不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和，以保證住房公積金全部用于住房消費。
例如，月供最低還款額為4500元，但借款人夫妻雙方公積金月繳存額為5200元的，每月就必須還款5200元。
借款申請人每月須保留的生活費是多少？A：借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費不得低于北京市基本生活費標準。北京市2013年1月1日起，基本生活費標準每月不低于980元。借款申請人為單身的，每月保留生活費至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費至少1960元。公積金管理中心將適時根據標準變化，調整借款人生活費。（本版文字京華時報記者周宇京華時報制圖何將）
