2013-11-08 08:54:00 來(lái)源:新京報(bào)
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導(dǎo)讀：“這屆三中全會(huì)可能解決一些政府層面的問(wèn)題，但不會(huì)改變整個(gè)中國(guó)社會(huì)的格局，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)大變”。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)炮轟長(zhǎng)效機(jī)制是“偽命題”，因?yàn)槠洳](méi)有改變房地產(chǎn)之外的土地、產(chǎn)權(quán)登記、稅制等體系。
在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策頻出已成常態(tài)，但2013年3月“新國(guó)五條”出臺(tái)后，全國(guó)范圍內(nèi)并未再出新調(diào)控政策，樓市在少見的“政策平穩(wěn)年”中一路走高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年前三季度，全國(guó)商品房銷售面積為8.4億平米，商品房銷售額為54028億元， 同比分別大增23%和33%。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，11月9日將開幕的十八屆三中全會(huì)將會(huì)指明樓市調(diào)控方向，包括“新土改”在內(nèi)的集體土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題、小產(chǎn)權(quán)房上市交易問(wèn)題以及房產(chǎn)稅開征、保障房建設(shè)等方面，都有望釋放出政策信號(hào)，或?qū)⒊蓸鞘邢掳雸?chǎng)最大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
房地產(chǎn)向市場(chǎng)化邁步
“三中全會(huì)可能會(huì)涉及土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題，市場(chǎng)化會(huì)向前走一步。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)11月5日在第九屆地產(chǎn)金融年會(huì)會(huì)場(chǎng)對(duì)新京報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)部分經(jīng)濟(jì)政策會(huì)“放活，以吸引更多民間投資”。
民生銀行行長(zhǎng)洪崎對(duì)此表示贊同，他認(rèn)為三中全會(huì)將會(huì)推進(jìn)金融改革，房地產(chǎn)融資渠道將會(huì)大大拓展，使房企的資金問(wèn)題得到改善。
此前，任志強(qiáng)曾預(yù)測(cè)“限購(gòu)政策”或?qū)⒃诒緦萌腥珪?huì)后退出；但當(dāng)天多位出席第九屆地產(chǎn)金融年會(huì)的大佬都對(duì)新京報(bào)記者表示，北京等一線城市的樓市仍處于供需矛盾中，在土地供應(yīng)制度沒(méi)有改革的前提下，放開限購(gòu)并不現(xiàn)實(shí)。
萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶則認(rèn)為，三中全會(huì)將進(jìn)一步深入解讀關(guān)于城鎮(zhèn)化落地問(wèn)題，解決好資源分配公平性問(wèn)題，抓緊這十年把城鎮(zhèn)化布局做好，“多創(chuàng)造一點(diǎn)為新移民制造的容器”。
業(yè)內(nèi)稱樓市大格局難變
但仍有不少專家認(rèn)為本屆三中全會(huì)不會(huì)從根本上改變樓市的現(xiàn)有游戲規(guī)則，房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制不會(huì)那么快就出臺(tái)，“大炮”任志強(qiáng)還預(yù)測(cè)，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅都不會(huì)征收，讓大家“不用擔(dān)心”。
“這屆三中全會(huì)可能解決一些政府層面的問(wèn)題，但不會(huì)改變整個(gè)中國(guó)社會(huì)的格局，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)大變”。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)炮轟長(zhǎng)效機(jī)制是“偽命題”，因?yàn)槠洳](méi)有改變房地產(chǎn)之外的土地、產(chǎn)權(quán)登記、稅制等體系。
國(guó)務(wù)院參事特約研究員姚景源也表示，政府過(guò)去總是采用“限購(gòu)”等措施抑制樓市需求，但一線城市土地供給和價(jià)格的現(xiàn)狀，使房?jī)r(jià)很難下行，土地改革成為難題。
“長(zhǎng)效機(jī)制是什么？現(xiàn)在還沒(méi)有一個(gè)清晰的說(shuō)法，最近的市場(chǎng)信號(hào)，包括自住型商品房、土地的熱賣，都增加了判斷的難度。”首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光表示，與其關(guān)心政策到底會(huì)調(diào)到什么程度，還不如房企自己多練內(nèi)功。
■ 關(guān)注熱點(diǎn)
重建保障房體系：或?yàn)橥黄瓶?/strong>
記者了解到，重建全新的保障房體系被業(yè)內(nèi)視為本屆新政府最明確的樓市新政。
全國(guó)政協(xié)委員、原國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)對(duì)新京報(bào)記者表示，保障房將成為新一屆政府的切入口，將形成“低中高”(低收入階層有保障房、工薪階層有“折扣房”、高檔房市場(chǎng)放開)三個(gè)體系，并借此形成全新的“區(qū)別對(duì)待”政策。
“中國(guó)房地產(chǎn)政策將會(huì)有一個(gè)比較大的變化”，許善達(dá)分析道，一旦政府將應(yīng)承擔(dān)的保障職責(zé)從市場(chǎng)中分離，屆時(shí)從規(guī)劃、土地供應(yīng)、樓房持有、出售征稅上都會(huì)有不同的區(qū)分，比如取消房產(chǎn)稅試點(diǎn)，在高檔商品房的買、賣環(huán)節(jié)都開征消費(fèi)稅，稅率由地方政府確定，稅收歸地方。
但任志強(qiáng)表示，從最近北京高價(jià)拍出的幾塊自住型商品房地塊看，政府并沒(méi)有增加投入，而是企業(yè)“買單”，這些成本最終會(huì)被加在純商品住宅上讓消費(fèi)者去買單，他警告道：“地價(jià)再這么漲，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)出問(wèn)題”。
土地制度改革：亟待破局
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，即將召開的三中全會(huì)并不是“房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)”，會(huì)上將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革中的重大問(wèn)題做出部署和規(guī)劃，將會(huì)涉及土地制度改革，但不會(huì)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)具體的調(diào)控問(wèn)題。
“農(nóng)民土地不能流轉(zhuǎn)是阻礙中國(guó)城鎮(zhèn)化的一個(gè)關(guān)鍵。”馬光遠(yuǎn)說(shuō)，“從目前情況來(lái)看，集體土地如何進(jìn)行流轉(zhuǎn)等這些問(wèn)題已經(jīng)水到渠成，農(nóng)民可以把自己的土地使用權(quán)直接流轉(zhuǎn)，可以直接拿去蓋房，也可以直接轉(zhuǎn)給開發(fā)商。”
馬光遠(yuǎn)表示，“中國(guó)這么多年來(lái)城鄉(xiāng)之間的差距，有相當(dāng)一部分是因?yàn)閯儕Z農(nóng)民在土地上的收益，把土地征過(guò)去之后高價(jià)賣出，這個(gè)剪刀差等于農(nóng)民還在補(bǔ)貼城市，關(guān)于這方面，我認(rèn)為三中全會(huì)應(yīng)該會(huì)做出很明確的規(guī)劃。”
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云則認(rèn)為，三中全會(huì)上不會(huì)有針對(duì)土地制度方面的具體政策，可能會(huì)有改革的方向，會(huì)推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的制度建立，但對(duì)于具體的政策及操作措施，不會(huì)有太多的提及。
此外，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩也曾在其微博表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多問(wèn)題最終都指向土地制度。十八屆三中全會(huì)很難推動(dòng)土地制度大變革，即使有陳述，回到操作層面，仍然難以破局，這是基本制度本身的錯(cuò)配造成的。
房產(chǎn)稅如何征：爭(zhēng)議頗大
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，目前各方面對(duì)開征房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議仍然很大，決策層當(dāng)然必須慎之又慎，但“適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”的方向已明。他表示，“我相信房地產(chǎn)稅的推出一定是漸進(jìn)的，路徑要先從比較具備條件、能形成決策層的共識(shí)與決心、容易操作的地方試行，同時(shí)也必然需要從住宅高端及增量為主來(lái)入手。”
賈康認(rèn)為，除了這些策略要領(lǐng)外，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃“定心丸”：中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)稅改革絕不可能覆蓋低收入人群，而且還應(yīng)當(dāng)借鑒日本模式，明確地給所有人留出至少“第一套房”不實(shí)征的“基本待遇”等。
上海、重慶之前率先試點(diǎn)房產(chǎn)稅，改革的效果如何？
賈康此前在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，要肯定兩地改革啟動(dòng)對(duì)制度建設(shè)的改革探索所形成的貢獻(xiàn)，兩地試點(diǎn)已顯示出多種正面效應(yīng)，以及已形成的初步經(jīng)驗(yàn)。
鄒曉云也表示，本屆三中全會(huì)后，相信接下來(lái)會(huì)加大房產(chǎn)稅的征收力度以及覆蓋范圍。但著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)則對(duì)房產(chǎn)稅的開征提出了反對(duì)意見。“我不認(rèn)為三中全會(huì)會(huì)出臺(tái)具體的舉措，到現(xiàn)在為止，房產(chǎn)稅到底是什么，我們都沒(méi)有搞清楚，征什么樣的房產(chǎn)稅？怎么來(lái)征？征房產(chǎn)稅是為了什么？關(guān)于這些，現(xiàn)在的觀點(diǎn)都是很混亂的，未來(lái)房產(chǎn)稅的征收可能是一個(gè)方向，但是具體怎么來(lái)征，有很多技術(shù)環(huán)節(jié)到現(xiàn)在為止還沒(méi)有討論清楚。”馬光遠(yuǎn)說(shuō)。
（記者 自曾暉 李靜）
(原標(biāo)題：十八屆三中全會(huì)有望揭曉地產(chǎn)調(diào)控新變局)
