2013-02-22 08:14:00 來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
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在樓市調(diào)控、監(jiān)管部門收緊銀行開發(fā)貸的雙重作用下，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資來(lái)源逐漸向銀行外渠道發(fā)展，包括信托和海外債市，但并非所有開發(fā)商的融資狀況都得到改善。
證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，不同類型開發(fā)商的融資環(huán)境差異正呈放大之勢(shì)，在額度受限的前提下，往年銀行開發(fā)貸的“嫌貧愛富”現(xiàn)象更為突出：偏愛大型開發(fā)商，小型開發(fā)商的融資壓力更為嚴(yán)峻。
銀行貸款為主流渠道
對(duì)于未來(lái)大型上市房企的融資環(huán)境的改善，標(biāo)普信用分析師符蓓認(rèn)為這主要得益于以下幾個(gè)因素：一是融資成本降低，今年年初多家香港上市的內(nèi)地房企以較低利率從海外市場(chǎng)發(fā)債融資，拉低了其融資成本；二是信托等非銀融資渠道仍會(huì)繼續(xù)發(fā)揮作用；三是多數(shù)房企的財(cái)務(wù)積極性有所提高，在土地獲取和債務(wù)擴(kuò)張上的態(tài)度偏謹(jǐn)慎。此外，一手住宅銷售回暖增強(qiáng)了公司現(xiàn)金流。
不過(guò)，標(biāo)普并不認(rèn)為融資環(huán)境改善尤其是融資渠道的拓寬會(huì)降低大型房企對(duì)于銀行貸款的依賴程度。
標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事總經(jīng)理李國(guó)宜接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，從信托渠道融資實(shí)屬去年銀根緊張時(shí)期的無(wú)奈之舉，而海外融資方面則要找準(zhǔn)海外流動(dòng)性寬松的時(shí)間窗口，因此兩者并非大型房企主流融資渠道，銀行貸款仍是主要渠道，占比達(dá)到60％至75％甚至更高。
李國(guó)宜預(yù)計(jì)，2013年國(guó)內(nèi)流動(dòng)性將比去年寬松，有條件的大型房企可能會(huì)壓縮信托融資比例，因?yàn)樾磐腥谫Y利率較高、期限較短且合同條款較為苛刻，他認(rèn)為，信托融資部分將逐漸被銀行貸款替代，海外融資也將成為重要補(bǔ)充。
記者從銀行方面了解到的情況也印證了上述觀點(diǎn)。某一線城市國(guó)有銀行地產(chǎn)行業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，近期其經(jīng)辦的幾筆大型房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率有所下調(diào)，此前的貸款年利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮10％，目前僅上浮5％。
記者了解到，雖然開發(fā)貸利率有所下降，銀行從合規(guī)經(jīng)營(yíng)以及控制風(fēng)險(xiǎn)的立場(chǎng)出發(fā)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸的額度。前述國(guó)有銀行人士告訴記者，總行和銀監(jiān)局一直對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸有嚴(yán)格規(guī)定，因此分行對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)貸款實(shí)施嚴(yán)格的準(zhǔn)入規(guī)定，“各家銀行都有自己的一份客戶名單，不在名單之列一定不能放款?！痹撊耸糠Q。
小開發(fā)商融資環(huán)境惡化
從各方面提供的信息看來(lái)，今年一線城市大型開發(fā)商似乎并不缺錢，但小型開發(fā)商的處境則截然相反。
渣打銀行于2012年12月至2013年1月期間，對(duì)位于武漢、西安、成都等二三線城市的30家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其融資環(huán)境沒有顯著改善：首先，項(xiàng)目開發(fā)貸款與前一次調(diào)研時(shí)同樣保持著8％的平均利率；其次，當(dāng)問及信托貸款時(shí)，23家受訪者表示了解其他同行已經(jīng)得到信托資金，比上期調(diào)研時(shí)多出3家，且信托貸款利率由上一期調(diào)研的14％上升到本期的17.3％；第三，受訪者表示小開發(fā)商的融資環(huán)境正在惡化，而且有11家受訪公司已聽說(shuō)有開發(fā)商在銀行或信托公司存在貸款違約，比前一次調(diào)研多出5家；此外，開發(fā)商拖延對(duì)供應(yīng)商付款的情況仍然普遍，拖延對(duì)地方政府付款的情況有增加之勢(shì)。
渣打銀行（中國(guó)）宏觀分析師申嵐對(duì)記者表示，盡管貨幣政策從2012年年中開始松動(dòng)，但銀行對(duì)開發(fā)貸仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，該調(diào)研結(jié)果顯示，開發(fā)融資狀況仍然緊張，尤其是較小規(guī)模的開發(fā)商，獲得銀行貸款的難度高，融資成本沒有顯著下降。申嵐還預(yù)計(jì)，由于樓市調(diào)控基調(diào)仍主導(dǎo)市場(chǎng)，2013年整體銀行開發(fā)貸增長(zhǎng)情況將不會(huì)出現(xiàn)明顯放松。
“在有額度的情況下，銀行從控制不良率的角度出發(fā)，貸款肯定會(huì)偏向于大型房地產(chǎn)企業(yè)。”銀行信貸審查員黃先生表示。
標(biāo)普分析師符蓓則表示，小型開發(fā)商在改善銷售和降低流動(dòng)性壓力方面面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，開發(fā)商的信用質(zhì)量?jī)蓸O分化將是2013年的主題。（蔡愷）
