2013-09-23 09:27:00 來源:人民日報
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“地王”為啥又來了？
■專家認為，征收房產稅可以降低房屋空置率，增加房源供給，既加大投機成本，又緩解供需矛盾。在全面征收房產稅前，應當進行土地出讓金制度的改革
一周亮相五“地王”
如果不抑制地價上漲趨勢，下半年房價或繼續(xù)明顯上漲
“金九銀十”剛開門，市場就上演了“瘋狂的土地”的戲碼。
9月2日，天津育梁道地塊溢價163%覓得歸宿，折合樓面地價22953元/平方米，成為天津首塊樓面地價突破2萬元/平方米大關的住宅用地。
9月4日，北京農展館地塊成交，溢價率16.67%，折合樓面價每平方米7.3萬元，加冕北京單價“地王”。
9月5日，上海徐家匯中心項目地塊以217.7億元被競得，溢價率24.4%，刷新了上海總價“地王”紀錄。
隨后，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊狂攬47.25億元，分別創(chuàng)造當?shù)亍暗赝酢毙录o錄。
事實上，早在7月，土地市場就已經開始“發(fā)燒”。今年7月成交的北京夏家胡同地塊、北京孫河地塊、廣州南洲路地塊、珠海聯(lián)澳路西側地塊等當月“地王”，都是樓面價格逼平甚至超越了周邊一二手房的售價。
這種“面粉超過面包價”的現(xiàn)象，明顯影響了開發(fā)商的預期，導致9月份上演了新一輪的搶地大戰(zhàn)。
“相比往年樓市最火爆時期出現(xiàn)的‘地王’，本輪‘地王’的單價、總價都突破了市場的想象力。其中農展館地王的樓面價，可以說已經秒殺了全北京絕大部分在售物業(yè)。”北京中原地產研究總監(jiān)張大偉分析，如果按照每平方米7.3萬元的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本后起碼高達10萬元，剔除其中不可銷售部分，入市的成本價已達12萬元以上，而銷售價格估計將突破15萬元。“地價與房價相互影響，在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，如果不抑制這種地價上漲趨勢，下半年房價繼續(xù)明顯上漲的可能性非常大。”
現(xiàn)實中，土地市場高燒不退，已開始推高樓市漲價的預期。8月22日，北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)理工大學9號地成交，其純商品房部分折合樓面價超過2萬元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域樓面價新高，并超過周邊在售物業(yè)價格。僅一周后，周邊即將開盤的萬科金域緹香、京投萬科新里程等項目就表示，預計售價將提高至2.2萬元/平方米以上。
“地王”頻出，源于資金充裕
房企資金自2010年來首次步入“偏松”區(qū)間，大量社會資金流向房地產業(yè)
“地王”頻出，顯示房地產企業(yè)對市場判斷積極，且資金狀況明顯改善，現(xiàn)金流充裕。
易居房地產研究院發(fā)布的《全國房企資金狀況季報》顯示，2013年上半年房企資金來源同比增速達32.1%，比2012年同期加快26.4個百分點，創(chuàng)下2011年以來新高。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年前7個月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增長31.5%。
這是自2010年以來，房地產開發(fā)企業(yè)資金首次步入“偏松”區(qū)間。2010年以來樓市調控組合拳頻出，房企紛紛面臨成本走高、資金鏈緊張的狀況。2011年底，房地產業(yè)一度陷入資金低谷。當年11月，全國36個城市流標地塊合計達到117宗，環(huán)比上漲了432%，流標面積達1580萬平方米，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市的優(yōu)質地塊；當年前11月，全國130個城市的土地出讓金總額同比減少了5200億元，同比下降了三成。
那么，為何從今年一季度起，房企資金緊張的局面開始得到緩解了呢？
如今的房企“不差錢”，一方面是由于商品房銷售同比增速處于高位，企業(yè)銷售資金回籠順利，加快了企業(yè)資金周轉。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，住宅銷售面積增長27.1%，銷售額增長39.9%。“多數(shù)布局一、二線城市的房企得益于房價上漲，銷售回款增加，資金實力得到增強，資金鏈也趨向寬松。”鏈家地產分析師張旭認為。
另一方面，嘗試在海外融資以緩和資金鏈的房企不在少數(shù)。保利在今年首嘗海外融資，在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券，折合年收益率4.713%。越秀集團今年也首次發(fā)行美元債券以拓寬融資渠道，并將全年融資目標調高了10%。
值得注意的是，不僅在海外，境內大量社會資金也流向了房地產業(yè)。
“大量資金正通過信托、基金、券商資管等影子銀行的形式進入房地產業(yè)。”住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心房地產處副研究員鐘庭軍說，盡管近年來支持實體經濟發(fā)展的優(yōu)惠政策頻出，但民營經濟的發(fā)展環(huán)境并不樂觀。因此，本應進入實體經濟的資金，以理財產品、信托產品以及民間高利貸等形式，流向了利潤更高的房地產業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，定金、預收款及國內銀行貸款在企業(yè)到位資金中所占比重不足一半。大量房地產企業(yè)，特別是中小房地產企業(yè)是通過影子銀行完成融資的。例如，9月12日，以131.8%的高溢價率拿下上海浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)某住宅地塊的陽光城集團，除了開發(fā)貸款和流動資金貸款等傳統(tǒng)融資模式外，目前已實施存續(xù)有效的融資計劃，到賬金額共計約55.6億元，其中信托融資就達25.6億元。
“地王”頻出，還源于土地制度異化
一些地方政府對土地創(chuàng)收過度依賴，存在單純追求土地高收益的傾向
資金充裕只是“地王”誕生的前提之一，“地王”頻出，還基于房企對市場供需關系仍將持續(xù)緊張的基本判斷。
“盡管目前看來‘地王’的價格都高得離譜，但從機會成本的角度講，將土地收入囊中又是劃算的。”鐘庭軍認為，在醫(yī)療、教育等社會資源集中的一線城市，住宅土地供應有限，遠遠滿足不了住房需求，例如北京去年批準預售的商品住宅套數(shù)僅十二三萬套左右，而僅注冊結婚人口就達到十三四萬對。“目前的土地與稅收制度決定了沒有比房地產業(yè)門檻更低的投資渠道了，尤其在一二線城市，拿到地就意味著賺錢。”
在業(yè)內專家看來，此番“地王”頻出，再次證明了一些地方政府對土地財政過度依賴，造成土地制度的異化。
據(jù)介紹，我國目前實施的建設用地收購儲備制度，本來是政府規(guī)范城市土地供應的政策工具，具有確保政府土地收益增值等好處，但一些地方政府在土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，導致土地儲備制度的目標和手段發(fā)生了變異。
“特別是2004年統(tǒng)一推行土地‘招、拍、掛’政策以來，地方政府實際上獲得了更多的土地壟斷權。”鐘庭軍介紹，國外土地儲備制度的重要目標是抑制土地投機和平抑土地價格，其主流思想是土地儲備不應有盈利或很少盈利，其手段是不管以出租還是出售方式供應儲備土地，一般都不采用招標、拍賣等方式，主要是在嚴格的成本測算后采取協(xié)議方式出讓。“我們的土地制度，使地方政府有能力控制土地供給規(guī)模、節(jié)奏、 用途結構。為了追求土地高收益，商品住宅用地統(tǒng)一采用‘招拍掛’制度，而住宅用地在土地供應總量中的占比又被設置得相對較低，這就人為制造了供應短缺，讓開發(fā)商患上‘土地饑渴癥’，造成地價和房價輪番過快上漲。”
不少企業(yè)反映，今年下半年以來“地王”頻出的重要原因，就是因為一些地方政府加大了土地供應量，尤其是推出了相當多的優(yōu)質地塊供市場爭奪。像北京農展館地塊就被比作北京三環(huán)的絕版地塊。而通過“賣地”，地方財政收入大大增加。像上海，僅9月前12天，土地出讓金就突破了300億元，而上半年其月均財政收入才391億元。
土地制度的異化，又使開發(fā)商具備了壟斷定價能力，可以將土地成本轉嫁到消費者身上。“開發(fā)商其實賣的不是房子，而是地段。因為沒有其他諸如合作建房等方式參與競爭，開發(fā)商擁有了該地塊的壟斷定價權，即便把地價抬得很高，也可以通過房價來消化。”鐘庭軍說。
穩(wěn)地價期待制度改革
下半年出臺新的調控政策的幾率增大，以房產稅取代對土地財政的依賴值得探索
面對“地王”熱高燒不退，業(yè)內預測，年內中央政府出臺新的房地產調控政策的幾率增大。
“在一二線城市，房企敢以這么高的價格拿地入市，證明大家都在豪賭市場爆發(fā)式上漲。”張大偉認為，目前來看，調控政策加碼的可能性非常大，土地價格如此不理性地上漲，可能會導致調控再出重拳。
中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，總結今年2月出臺的住房轉讓嚴格按20%征收個人所得稅的規(guī)定后，卻未能有效實施的這一“重拳打在棉花上”的教訓，未來出臺的政策應更有針對性和有效性。
以房產稅取代對土地財政的依賴，被認為是給“地王”熱降溫值得探索的途徑。
“征收房產稅的根本價值不在于打壓房價，而在創(chuàng)新稅收來源，矯正土地制度的異化。”鐘庭軍認為，一些地方政府對土地財政過度依賴是有原因的。實行分稅制以來，財權事權不對等，地方財政收入渠道匱乏，加速了土地儲備制度的異化過程，使一些地方財政變成了土地財政。
鐘庭軍解釋，征收房產稅，體現(xiàn)了誰受益誰付費的原則。住房增值不在于房子本身，而在于居住者享受了該房屋地段的社會資源，例如醫(yī)療、教育等。這些社會資源由公共財政支出，也應以使用者付費的形式提供資金來源。另一方面，對存量房屋征收房產稅，也可以降低房屋空置率，增加房源供給，既加大投機成本，也緩解供需矛盾。
也有學者提示，在住房產權人一次性交納了70年的土地出讓金后，房產稅實際上是一種重復征稅。因此在全面征收房產稅前，應當進行土地出讓金制度的改革，這又要求對現(xiàn)階段地方公共財政結構和城市基礎設施建設體制作出一系列調整。
或許，要破解“地王”謎題，應當像住建部房地產市場監(jiān)管司司長沈建忠說的那樣，“房地產的轉型與創(chuàng)新，簡單地說就是把‘房地產’去掉一個字，把‘地’字去掉。靠土地賺錢不是開發(fā)商的本事，要靠產品、服務、管理、理念賺錢。”
