2013-08-27 08:10:00 來源:中國經濟周刊
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導讀： 市場忍不住要造地王，這無疑是一個極度危險的信號。中國的房地產究竟是成了佛還是成了妖？如果地王的制造成為資本們習以為常的游戲，那么誰又是其中最大的受益者和受害者？
原標題：媒體稱北京地價已瘋狂 土地總市值遠超美國一年GDP
2013中國地王圖
在北京，一個指甲蓋兒大小的地方，現在最高能賣多少錢？4塊多。
這里是北京市朝陽區孫河鄉，2013年7月23日，中糧地產以23.6億、配建公租房3.3萬平米的條件競得這里的HIJ地塊，樓面單價超過4.4萬元/平方米，即每平方厘米4塊多，成為北京樓面單價最高的地塊，真算是“寸土寸金”。
半個多月之后的8月16日，在距離北京2300多公里的廣東深圳，華潤置地以109億元總價競得深圳前海第三宗土地，再次刷新了深圳的土地總價紀錄。
這就是“地王”——一段時間內，在某個區域土地市場中誕生的價格最高者。
經歷了短暫沉寂之后，地王今年再次在各地橫空出世，又以極高的頻率被新的地王取代。而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經濟極為重要的預示。
今年以來，在中國的城市版圖上，地王大戰遍地開花，各大房企巨頭和資本大鱷們在角逐中不斷刷新紀錄，制造了令人瞠目的價格標尺。
2011年，《中國經濟周刊》發布的《2010年中國地王圖》數據顯示，如果把北京的土地全部賣掉，可以制造出超過美國一年的GDP總量。而時至今日，這個數字已經把美國2012年的GDP遠遠地拋在身后。
市場忍不住要造地王，這無疑是一個極度危險的信號。中國的房地產究竟是成了佛還是成了妖？如果地王的制造成為資本們習以為常的游戲，那么誰又是其中最大的受益者和受害者？
地王，我們何時說再見？
地王價格連年漲 今年更比往年高
7月23日下午，《中國經濟周刊》記者在北京市國土局交易大廳看到，包括融創、泰禾、東亞新華、中糧地產、中鐵建、萬科、招商、住總等一眾知名房企齊聚一堂，參與朝陽區孫河HIJ低密度地塊的競爭。
《中國經濟周刊》記者劉德炳|北京報道
孫河這回算是給北京“出了一口氣”。近年來，盡管北京的房價是全國最高的，但是地王價格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。
7月23日下午，《中國經濟周刊》記者在北京市國土局交易大廳看到，包括融創、泰禾、東亞新華、中糧地產、中鐵建、萬科、招商、住總等一眾知名房企齊聚一堂，參與朝陽區孫河HIJ低密度地塊的競爭。
經過30多輪競價后，孫河HIJ地塊的價格觸到了政府設定的價格上限，參與競買的房企只得開始競報公共租賃房面積。隨后，又經過30多輪公租房面積的競報，中糧地產最終勝出。
知情人士稱，按照國土部的規定，如果一宗土地的溢價率超過50%，國土部便視為“異常交易地塊”，并對該地塊拿地、付款、開發和銷售過程進行全程重點監測。因此，現在政府部門對一宗土地實施最高限價，其價格上限通常會在底價的基礎上，上浮接近50%的水平。
第二天，中糧地產就拿地情況發布公告，稱北京朝陽孫河HIJ地塊用地規模75359.79平方米，建筑控制規模81716平方米；規劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫院用地。但是，關于地價及其他市場信息，中糧地產卻只字未提。
根據業界測算，扣除保障房面積后，該地塊的樓面單價高達4.4萬元/平方米，成為北京新的單價地王，這也是北京有史以來的最高價地王。此前，這一區域的樓面單價只有2萬多元/平方米。
地王年年有，2013年格外多。回頭來看號稱是“地王年”的2009年、2010年，與2013年相比，簡直是小巫見大巫。不僅僅是之前的地王價格峰值屢被突破，而且從數量來看，2013年地王可謂是在多個城市遍地開花。
根據《中國經濟周刊》旗下的智囊機構中國經濟研究院根據27個省份省會城市的地價編制出的“2013年中國地王圖”顯示，今年以來，各大房企正在全國跑馬圈地，部分城市的地王價格創出了史無前例的新高，49個地王中，有將近一半的地王被大型房企奪得，除了中糧地產，萬科、恒大、綠地、保利、中海等知名地產大佬均斬獲頗豐。
其中，一向稱不拿地王的行業龍頭萬科奪得了上海、重慶兩地的總價地王，而在廣州、杭州等地，萬科奪得的土地價格雖然不是最高的，但也排在前列。如在廣州，萬科奪得的荔灣區地塊總價為6億元，樓面單價高達19638元/平方米，這一價格排在廣州第五。
恒大地產今年奪得了海口總價地王、廣州單價第二的兩個“地王級地塊”，并且一口氣在重慶奪得多宗高價地，將總價第四、第五、第七、第九的地塊收入囊中。此外，從未進京的恒大地產也在今年進軍北京市場，在體量高達51.1萬平方米的昌平區沙河高教園地塊爭奪戰中，恒大地產最終報價35.6億元，總價位列北京第二。
中海地產則奪得了合肥總價地王和內蒙古呼和浩特單價地王；保利奪得了重慶總價地王；綠地奪得了西安總價地王、昆明單價地王、昆明總價地王。
在多個地王大戰現場，記者看到，大佬們幾乎不經思量就頻頻舉牌。針對市場質疑地產大佬熱衷搶地王，萬科有關負責人表示，充分估計到市場風險，嚴格地說，萬科所拿的僅僅是一個城市的區域地王，市場影響不是特別大，風險也可控。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴《中國經濟周刊》：“比較異常的是，3月份調控政策出臺，眼下政策正逐步落實，但沒想到市場隨后會以地王頻出來回應，而且速度這么快，這是相當值得警惕的。”
地王身價分化：北上廣漲，其他省會城市跌
幾乎所有省會都誕生了新地王，但是與2010年相比，2013年的地王們，身價也出現了極大的分化。
在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過一浪，后面的地王很快就顛覆前面的地王。
以上海為例，5月9日，浦東新區世博會地區A09A-02地塊經過200多輪競價，最終被一家臺灣企業Maxbase Holdings limite以12.12億元拍得，樓面單價為39932元/平方米，溢價率高達47.5%，打破了2011年以來的上海土地成交紀錄。不料，這一紀錄僅僅持續了幾小時，同一區域世博會地區A09B-02地塊被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價高達40079元/平方米，成為單價地王。
5月29日，北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元的價格奪得了上海長寧區新華路街道71街坊地塊，當時，這一價格是今年上海土地成交總價最高的。但一個月不到，6月27日，綠地集團與福建泰坤貿易有限公司組成的聯合體以47.21億元拿下上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊，打破了前者的總價地王紀錄。不過，沒過幾天，7月3日，萬科張江聯合體以48.7億元高價奪地，再次打破紀錄。
而時至8月，號稱“上海市中心最后一塊黃金地”的“徐家匯中心項目”地塊，在經歷了數次轉手，沉浮18年后，重回土地市場。該地塊設立起始總價175.2611億元，9月5日競價當天，該地塊必然刷新上海總價地王的紀錄。
北京地王的故事也還沒完，也許過不了多久，中糧地產的地王將被取代，因為北京東三環附近的一塊地即將上市，業界預計，屆時，北京地王可能會改頭換面。
對此，楊紅旭表示，地王最能反映土地市場的動向，地王不斷變更，充分表明今年北上廣土地的熱度，但是與此形成極大反差的是，其他省會城市的土地卻有些冷清。
與2010年地王全國開花，北上廣之外的城市經常冷不丁冒出一個價格極高的地王不同，2013年，地價創出有史以來新高的地王多集中于北上廣，但其他省會城市的地王價格反而出現了下降。
2010年，南寧單價地王已經高達11000多元/平方米，遠遠超過這個城市的平均房價水平，而在2013年，南寧單價地王已經降到9332元/平方米。
更為夸張的是西安，西安2010年的單價地王高達11666元/平方米，但2013年西安單價地王只有2348元/平方米。
在貴陽，2010年的單價地王價格為3854元/平方米，而今年的地塊單價普遍不到1000元/平方米。截至今年8月，貴陽地王為云巖區北京路北側、安云路東側地塊，由貴州旅游投資控股集團奪得，樓面單價只有1405元/平方米。
任志強解住房需求：老小分居產生新需求
似乎沒有任何理由壓抑各路資金造地王的熱情。剛剛過去的2013年上半年，房地產幾乎再現“越調越漲”。
根據克而瑞等機構數據顯示，2013年上半年，萬科銷售830億元，同比上漲36%，位居全國房企第一，也是世界住宅銷售量第一；綠地、中海、保利的銷售額分別為653億、465億、635億元，排在第二至第四位；銷售額排在第5的恒大地產上半年銷售面積達到729萬平方米，蟬聯房企銷售面積第一，同比增幅達16%，而金額方面也剛好達到482億元，基本完成年度千億目標的一半。
2008年多家房地產企業還在為進入房企銷售百億俱樂部而津津樂道，僅僅五年之后，百億、兩百億俱樂部已經黯然失色，不少房企正朝著進軍500億俱樂部、1000億俱樂部、2000億俱樂部而暗自發力。
對此，楊紅旭表示，今年2月20日，國務院常務會議確定五項加強房地產市場調控的政策措施(下稱“國五條”)，市場還有些猶豫，但隨著成交量在5—7月迅速攀升，房企們發現，市場仍處于上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、銷售較快，有資金優勢，也有補倉的強烈意圖。
正因為銷售過快，部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國經濟周刊》采訪時，華遠地產董事長任志強將這一輪土地成交上漲定義為“補倉”。“目前市場上對一二線城市的土地需求較大，這就要補倉，因此高價地集中在一線城市。”
在北京拿下三塊高價地的泰禾集團的品牌總監沈力男告訴《中國經濟周刊》，在城鎮化建設背景下，未來房地產業仍將發揮一定的作用，市場依然向好，中國的一些核心優勢城市必將對購房者產生較大吸引力。
對此，萬科多次在年報中指出，中國經濟正發生巨變，尤其是中國沿海正誕生著全球有史以來最大規模的城市帶，數以億計的個人和數以千萬計的家庭將來到這些地方，住宅企業能夠在這種巨大的城市化進程中，獲得近乎無限的發展空間。
對此，任志強對《中國經濟周刊》饒有興致地介紹了他的最新研究成果：中國正逐步進入老齡化社會，但這并不意味著購房需求就要相應減少。上世紀80年代左右，德國是7300萬人口，1900萬個家庭。2010年，他們增加了800萬人，變成了8100萬人口，但變成了4100萬個家庭。只增加了800萬人口，但是增加了2200萬個家庭，為什么？一調查發現，是因為老人和孩子分開住，這就是家庭分裂速度，家庭分裂導致家庭數量增加。同樣道理，最近每年多建了1000多萬套房子，為什么我國住房私有化率還在降呢？因為家庭分裂導致家庭數多了，基數變了，雖然13億人口沒有變，但是家庭戶數多了，所以住房私有化率下降了，基數大。家庭數變多了，將會增加更多市場需求，所以未來市場依然存在較多需求。
“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP
記者在北京夏家胡同地塊附近走訪了解到，在地王還沒出世時，業主們和中介就開始議論起來，部分業主甚至決定暫停拋出手中房產。7月3日，該地區誕生樓面單價超過4萬元/平方米的地王，部分業主開始上調房價，有些房源價格比之前上調了3000元/平方米左右。
《中國經濟周刊》記者劉德炳|北京報道
這是一個定律：在地王不斷問世的年份，房價往往是扶搖直上。最近5年，房地產發生了太多這樣的故事。
記者在北京夏家胡同地塊附近走訪了解到，在地王還沒出世時，業主們和中介就開始議論起來，部分業主甚至決定暫停拋出手中房產。7月3日，該地區誕生樓面單價超過4萬元/平方米的地王，部分業主開始上調房價，有些房源價格比之前上調了3000元/平方米左右。
但是，隨意造地王，也有可能導致吃不了兜著走。
在地王頻頻出現的2010年，多宗地王傳出退地的消息。2010年溫州單價高達3.7萬元/平方米的地王，一直面臨著貶值、賣不動的風險，其一期開盤價格只有保本價45000多元/平方米，離7萬元/平方米的預期目標相差甚遠，但目前來看，由于溫州房價仍在下降，這一地王能否全身而退是個大難題。
中國社科院此前的一份報告指出：“目前來看，房價上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉居民收入增長速度，中國85%的家庭沒有能力購買住宅。”
有分析人士指出，盡管有巨大的購房消費潛力，但在高房價的背景下，真正有購買力的人群并不多。
房地產牽動著中國經濟的全局。信達證券地產分析師張冬峰曾告訴《中國經濟周刊》：“這是一種比較危險的局面，所謂的‘三駕馬車’，投資和消費對房地產依賴太大，房地產業已經綁架了中國經濟，現在資金幾乎普遍傾向通過房地產這種行業賺快錢。這么發展下去，中國經濟下一個30年在哪兒？”
張冬峰還認為，中國目前的財富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來有可能引發巨大的社會問題，更重要的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長，其消費觀念必將趨于保守，而現在年輕人普遍由于房子等負擔過重，未來的消費能力將十分有限，屆時中國老年化將在財富失衡的局面下進一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣十余年的經濟衰退。
全球最大的空頭基金尼克斯掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體采訪時稱，中國當下的房地產熱酷似1980年代后期的日本，巨大的房產泡沫規模無疑將載入歷史，并將對中國的實體經濟和金融體系產生沉重打擊。
查諾斯稱，據其試算，從建設成本來看中國房產市場的價值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的這一比例為375%。中國政府試圖控制泡沫，但并未見效，大量的房產建設仍在繼續，投機資本不斷涌入，金融機構也染指其中，無心本業的中國企業也紛紛將資金投向房地產。
2013年上半年，北京的土地總收入已達到664億元人民幣，而成交的土地面積為813萬平方米。以此計算，北京市土地的平均價格為8167元/平方米。
北京市的國土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，即將8167元/平方米和土地面積這兩個數據相乘，可以得出當前北京土地總市值已經高達134萬億元人民幣。
8月2日，美國商務部公布調整后的2012年GDP數據，為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值。
“從一定角度而言，這個有些驚人的數據確實真實反映了中國房產泡沫的危機程度。”張冬峰表示。
“不放開土地供應，北京四環內房價漲到10萬是可能的”
目前，國土資源部對地王尤其是特大地塊保持著密切關注。國土資源部副部長胡存智7月11日表示，當前的土地市場存在著供地者和用地者達成“默契行為”的情況。通過違規出讓等手段，導致大量土地囤積在用地者手中，長期不開發或開發不足。目前國土部已經選擇了可能存在違規情況的“特殊”地塊284宗，在相關省市的協助下，正在對這些地塊進行調查分析。此外，國土資源部也通過擴大土地供應降地價。
然而，土地市場的熱情始終沒能消退。
在各類調控措施中，房產稅最受關注，而隨著重慶、上海等地開始征收，現行房產稅政策與調整土地財政的目標相距甚遠。多位專家均指出，房產稅改革必須突出其改革試點作用，應敢于突破目前的征稅模式，為改革積累更多準備。
住房和城鄉建設部一位官員曾指出，調控的難點，一是中國城鎮化發展帶來的剛性需求，每年有1000多萬的農民進城；二是民間資本投資領域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；四是房產持有環節稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高、土地價格越高，而土地價格越高，地方政府用于城市基礎設施的錢就更多；六是中國各地區之間經濟發展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調控房地產市場。
“土地財政模式如果不改，地王現象將難以遏制。”一位地產開發商在接受《中國經濟周刊》采訪時坦言，“通過土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價賣地沖動，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數年內把因地價扭曲而推高的房價變得趨于正常。”
還有的地產專業人士建議，只有打破土地地方壟斷，才有望從根本上緩和目前的供需矛盾，最終破解高房價。
“不放開土地供應，北京四環內房價漲到10萬是可能的。”任志強說。
2013地王八宗“最”
業界對中糧地產所拿的北京朝陽孫河HIJ地塊樓面單價的估價是4.4萬元/平方米，這一價格已經是今年全國最貴，是“地王之王”，但是考慮到該地塊還要求建設一定的教育設施等，這就意味著該地王的價格最終可能高達5萬元/平方米左右，這自然令全國其他所有地王都望塵莫及了。
《中國經濟周刊》記者劉德炳|北京報道
一、最高樓面單價
中糧北京朝陽地塊
業界對中糧地產所拿的北京朝陽孫河HIJ地塊樓面單價的估價是4.4萬元/平方米，這一價格已經是今年全國最貴，是“地王之王”，但是考慮到該地塊還要求建設一定的教育設施等，這就意味著該地王的價格最終可能高達5萬元/平方米左右，這自然令全國其他所有地王都望塵莫及了。
面對種種質疑，中糧地產相關負責人對《中國經濟周刊》表示，充分進行了可行性研究、進行了風險評估與審核。但是從公開資料來看，對于該地王中糧地產簡單公布了其面積、四至、總價等基本信息，關于風險、前景、授權、審核等只字未提。
二、最高總價
深圳前海地王
三年不鳴，一鳴驚人，這說的就是深圳地王市場。今年，深圳不斷冒出地王，其地王總價也創造了全國最高價，同樣堪稱“地王之王”。
這就是深圳前海T201—0078地塊，該地塊占地面積61831平方米，為商業性辦公地塊，建筑面積50.3萬平方米，出讓起始價達67.2億元。最終，該地塊被華潤置地以109億元奪得，可以說是深圳土地市場前所未有的大手筆。
不過，這僅僅只是開始，未來深圳前海板塊還將有大量土地陸續上市，看起來，這里即將上演一場場好看的地王大戲。
而以目前的情況來看，深圳前海的“地王之王”很有可能在9月份被上海徐家匯中心項目取代，因為這里的起始總價就超過175億元。
三、最大黑馬
懋源置業
在北京三環內原則上不再供應住宅用地的當下，位于南三環內的北京市夏家胡同地塊無異于鳳毛麟角，很顯然就是為做地王而生的。
現場經過數十輪廝殺，該地塊報價直線上升，觸到了政府設置的最高限價17.7億元，遂轉入現場競報公租房面積環節，最終，北京懋源置業以17.7億元地價和建設38000平方米公租房的代價，在九龍倉、融創、保利、恒大等十余家房企虎視眈眈之中，奪得了該地塊。該地塊樓面價高達4.1萬元/平方米，令業界震驚。
北京懋源置業名頭并不響，卻擊敗了一干地產龍頭，現場參與競拍的一家開發商對《中國經濟周刊》表示，實在太意外。但是懋源置業所開發的紅璽臺在北京高端豪宅市場占據一席之地，位于東三環外的該項目拿地價格只有1萬元/平方米，但目前售價八九萬元每平方米，一直是北京豪宅價格的領跑者。
據業界估算，夏家胡同地塊項目房子上市時，售價將高達7萬~8萬元/平方米。
四、最反常的大腕
萬科
雖然一直聲稱不拿地王，但2013年萬科卻按捺不住了。6月27日，成都四季流輝投資有限公司、成都金色年代投資有限公司聯手以底價53.72億元摘得重慶江北區一地塊，這一地塊規劃建筑面積為124萬平方米，是中國地王圖中27個省會城市中面積最大的一宗地王，也刷新了恒大地產一個月前剛剛創下的2013年重慶總價紀錄。
不過，事實證明，成都四季流輝投資有限公司、成都金色年代投資有限公司只是萬科、保利的馬甲。換個馬甲拿地，尤其是奪地王，確實是一些開發商慣用的手段。這充分證明地王市場的競爭還是比較激烈的，換個馬甲往往能出其不意，最終擊敗對手。
隨后的7月3日，萬科聯手張江集團合作競得上海市浦東張江高科技園區中區地塊，48.7億元的成交高價刷新不久前剛剛誕生的上海總價“地王”。隨后萬科又再次“出手”，以1.9萬元/平方米的樓面價，創造廣州荔灣區的商業地產新“地王”。
不過，地王的說法也遭到了萬科的反駁。萬科有關負責人向《中國經濟周刊》表示，僅僅一個區域的地王能算地王嗎？
五、最大贏家
綠地集團
以47.2億元奪得上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊，成為上海總價第二，并且在昆明、西安等地搶占優勢地王，除此外在多個城市搶得其他的優質地塊，如說2013年誰在地王市場收獲最多，很顯然是綠地集團。有分析人士認為，綠地到處搶地王，也是為了增加上市公司的籌碼。
六、最悲慘的退出
雅戈爾賣地
雖然5月份在面對記者采訪時，雅戈爾相關人士還斬釘截鐵地說，旗下的地王沒有風險，但6月，雅戈爾則上演了戲劇性的一幕。雅戈爾宣布，同意全資子公司杭州雅戈爾城北置業建議，不再繼續開發曾經的地王——杭州申花地塊，并根據《企業會計準則》的規定，計提資產減值準備金48420萬元。雅戈爾表示，奪得該地塊后，房地產市場的政策環境、市場形勢和供需關系發生了較大變化，因此，綜合權衡后，終止開發有助于最大限度地保護股東利益及公司權益。
七、最蹊蹺的收回
中冶地王蹊蹺被退
與雅戈爾地王系主動退出不一樣，按照中冶的說法，中冶沒有任何責任，就遭到了南京市國土局收回地王的決定。?7月5日下午，南京國土局發布公告，稱“經市政府批準，下關濱江2號地塊因故終止出讓程序”。這幅于2012年11月30日以56.2億元出讓的地塊是當之無愧的地王，中冶是金主。當時，中冶和南京市國土局處在蜜月期，南京方面為地王設定的條件像是為中冶量身定做，以至于最后中冶的奪地備受質疑。但沒想到，他們最終還是在這塊地上鬧掰了。
依照南京市官方文件的說明，停止出讓該地塊的原因是開發條件發生了變化。但有市場人士質疑，由于地價太高，地王也遭到了國土資源部的追查，令南京方面感受到了壓力。
中冶表示，已于2013年7月8日致函南京市國土資源局，要求其在3日內退還2號地土地投標保證金11.3億元及相應的財務費用等。
八、最曲折的地王之旅
潘石屹
近來地產大佬SOHO中國潘石屹的上海之旅頗為曲折，雖然有“爛尾樓專業戶”的雅號，但事實證明爛尾樓不是那么容易收購的。
2010年，上海證大置業一舉擊敗新黃浦、中華企業(聯合)、復地集團(聯合)等3家開發商，以92.2億元競得上海外灘地王。但事實證明，上海證大最終無力開發這一地王。
隨后復地集團關聯方復星入股這一地王，但上海證大仍無力推動開發。
就在復星準備全盤接手之時，不料半路殺出個程咬金，潘石屹搶先一步，將另一半股權買了下來。為此，復星起訴，證大與另一小股東將外灘8-1地塊股份出售給SOHO中國違規。上海市第一中級人民法院宣判，原告復星集團勝訴。
盡管在這一地王上有些失意，但是2013年，潘石屹在上海土地市場上不甘失敗。今年4月，SOHO中國最終以31.9億元拿下長寧古北5-2商業地塊，折合樓價約30244元/平方米，溢價率48.4%。雖然過程堪稱曲折，但潘石屹終于在上海奪得了一宗地王級地塊。
