2013-07-19 08:28:00 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
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苦苦掙扎中的中小房企對(duì)政策紅利的饑渴遠(yuǎn)超市場(chǎng)的想象，近期證監(jiān)會(huì)或松綁房企再融資的傳聞，再次點(diǎn)燃了這個(gè)群體的集體狂躁情緒。
7月18日，上市房企停牌隊(duì)伍再添東華實(shí)業(yè)和萊茵置業(yè)兩家新成員，擬籌備重大事項(xiàng)的房企總量增至約10家。
沉寂三年之久的上市房企重組事項(xiàng)，在2013年7月前后扎堆上演，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企再融資開閘的想象。
而這一傳聞已在開發(fā)商中引發(fā)連鎖反應(yīng)，部分企業(yè)緊急奔赴北京進(jìn)行求證，另有開發(fā)商則開始忙于準(zhǔn)備上報(bào)資產(chǎn)重組方案。
廣東某大型上市房企高管對(duì)《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》表示：“我現(xiàn)在就在北京打聽與房企再融資相關(guān)的信息，目前很多開發(fā)商都在‘蠢蠢欲動(dòng)’?！迸c此同時(shí)，本報(bào)獲悉監(jiān)管層已經(jīng)開始接受上市房企的再融資方案申報(bào)材料，上市房企再融資的大門已經(jīng)被推開了一道縫隙。
政策松動(dòng)猜想
7月17日，新華社針對(duì)房地產(chǎn)再融資話題連發(fā)四文，直言“暫停三年多的房地產(chǎn)企業(yè)融資將有條件放開”。這讓6月份以來十余家上市房企因籌劃重大事項(xiàng)而停牌的現(xiàn)象，與證監(jiān)會(huì)松綁房企再融資的傳言進(jìn)一步契合，也符合國(guó)務(wù)院本月“讓房地產(chǎn)企業(yè)融資正常化，打開融資正門，尤其是通過資本市場(chǎng)進(jìn)行直接融資”的要求。
實(shí)際上，上市房企再融資有條件放行的跡象，在此前的5月份已經(jīng)初現(xiàn)端倪。
5月16日，萬方發(fā)展公告重大資產(chǎn)重組方案，涉及超過10億元的股權(quán)增發(fā)和項(xiàng)目收購，盡管該方案仍在等待證監(jiān)會(huì)審批，但券商卻認(rèn)為，方案在證監(jiān)會(huì)層面的政策障礙相對(duì)較小，一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目資本市場(chǎng)融資或?qū)⒙氏乳_閘。
此后，多家涉房企業(yè)紛紛推出再融資方案。針對(duì)市場(chǎng)傳聞，證監(jiān)會(huì)在6月28日公開表示，根據(jù)國(guó)務(wù)院精神，對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
證監(jiān)會(huì)同時(shí)稱，將堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院文件規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違反國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定的情形，證監(jiān)會(huì)在進(jìn)行相關(guān)審核時(shí)，將依據(jù)國(guó)土資源部的意見來進(jìn)行認(rèn)定。
有分析認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)的相關(guān)說法較此前已經(jīng)有所改變，這也在某種程度上意味著房地產(chǎn)融資或?qū)⒂袟l件放開。而在7月12日，證監(jiān)會(huì)在媒體見面會(huì)上依舊保留了類似說法，令市場(chǎng)猜測(cè)這與此前的“暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)”的口徑相比確有細(xì)微變化。
目前看來，房地產(chǎn)上市公司再融資或有條件開閘，一些成熟的重組項(xiàng)目有望獲得放行，非上市房地產(chǎn)公司借殼上市也有望重啟。但房企IPO項(xiàng)目，以及存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房企的再融資項(xiàng)目，依然希望渺茫。
上述接受本報(bào)采訪的房企高管稱：“近期證監(jiān)會(huì)確實(shí)開始接受部分房企的再融資相關(guān)材料，這在以前很長(zhǎng)一段時(shí)間都未曾有過。”
企業(yè)“蠢蠢欲動(dòng)”
7月以來，已有金豐投資、宋都股份、新湖中寶等多家上市房企因籌劃重大事項(xiàng)而停牌，進(jìn)一步引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司再融資重啟的猜想。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，上述企業(yè)停牌確實(shí)“劍指”再融資。
“新湖中寶停牌是為了做定向增發(fā)，相關(guān)材料應(yīng)該已經(jīng)遞交給了證交所?！币晃恢槿耸扛嬖V記者。
7月6日，新湖中寶公告，由于公司正在籌劃重大事項(xiàng)，為保證公平信息披露，維護(hù)投資者利益，公司股票自7月8日起停牌。記者致電新湖中寶董秘虞迪鋒詢問定向增發(fā)事宜，虞迪鋒回應(yīng)稱：“市場(chǎng)傳聞很多，目前還不方便說明，監(jiān)管層態(tài)度還不明朗，一切都不好說?！睂?duì)于申報(bào)材料是否已經(jīng)遞交監(jiān)管層的問題，虞迪鋒未正面回答，僅表示以公告為準(zhǔn)。
展開新動(dòng)向的還不只是新湖中寶，宋都股份停牌或是涉及重大資產(chǎn)重組。上述知情人士表示，宋都股份正在籌劃收購?fù)袠I(yè)企業(yè)資產(chǎn)，標(biāo)的企業(yè)同為長(zhǎng)三角地區(qū)的一家地產(chǎn)公司。“宋都股份準(zhǔn)備收購的標(biāo)的企業(yè)體量不小，已經(jīng)達(dá)到了重大資產(chǎn)重組的標(biāo)準(zhǔn)?！痹撊耸扛嬖V記者。
另有券商從業(yè)人士告訴記者，其所在的券商已經(jīng)在為一家中部地區(qū)上市房企準(zhǔn)備申請(qǐng)?jiān)偃谫Y材料。
而最早于7月1日停牌的金豐投資，則因綠地集團(tuán)的介入被市場(chǎng)寄予高度關(guān)注。金豐投資停牌后就有消息傳出，在上海市國(guó)資委牽頭運(yùn)作下，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下金豐投資有可能被上海綠地集團(tuán)借殼，最終實(shí)現(xiàn)綠地集團(tuán)這個(gè)房產(chǎn)超級(jí)大鱷的A股上市。在房地產(chǎn)企業(yè)再融資停擺數(shù)年后，綠地集團(tuán)此次借殼被市場(chǎng)視為房地產(chǎn)再融資開啟的重要標(biāo)志。
而金豐投資后續(xù)披露的重大事項(xiàng)進(jìn)展公告也頗值得玩味。公司表示，該重大事項(xiàng)還在向相關(guān)部門咨詢中。業(yè)內(nèi)人士分析稱，綠地集團(tuán)若僅僅通過購買股權(quán)方式介入金豐投資，并不需要向相關(guān)部門咨詢，如此“咨詢”的背后，或已經(jīng)觸及了資產(chǎn)注入等重大資產(chǎn)重組標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于市場(chǎng)上綠地集團(tuán)將借殼金豐投資實(shí)現(xiàn)A股上市的傳聞，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良對(duì)媒體表示：“有可能，還不確定?！边@一“不確定”的回答，也給了市場(chǎng)無限的猜想空間。
事實(shí)上，進(jìn)入2013年以來，伴隨著政策松動(dòng)跡象，一直處于停頓狀態(tài)的涉房企業(yè)再融資審核開始微調(diào)。今年以來，宏潤(rùn)建設(shè)、云南旅游、道博股份、中茵股份等6家涉房企業(yè)推出了再融資方案，其中中茵股份去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營(yíng)收比重高達(dá)80%。券商人士也表示，政策確實(shí)在變化，之前涉房企業(yè)不能發(fā)行公司債，而今年部分公司已開始發(fā)行公司債。
房企急需“解渴”
自2010年以來，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)的上市、再融資和并購重組已經(jīng)停滯三年多時(shí)間。
實(shí)際上，最早在2009年上半年，由于樓市變化導(dǎo)致上市房企融資需求急劇增加，證監(jiān)會(huì)于當(dāng)年9月確定了與國(guó)土資源部的溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制。
隨之而來的房?jī)r(jià)迅猛上漲，最終引發(fā)被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，也即國(guó)務(wù)院在2010年4月發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》。
上述文件明確要求：“對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組?！?/font>
與此相對(duì)應(yīng)，證監(jiān)會(huì)在2010年10月16日表示，暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見。
此后政策對(duì)房企融資的限制超乎了所有人的想象，在證監(jiān)會(huì)關(guān)閉房企再融資大門后，銀監(jiān)會(huì)等部門自2010年以來也先后下發(fā)文件，對(duì)房企的銀行貸款、房地產(chǎn)信托及境外發(fā)債等融資渠道進(jìn)行圍堵。
這三年時(shí)間，也是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金極度饑渴的三年。很多開發(fā)商，尤其是中小型房企，資金鏈一直緊繃著。
根據(jù)萬得資訊統(tǒng)計(jì)，從2010年至今，已有25家已發(fā)布增發(fā)預(yù)案的房地產(chǎn)公司停止了增發(fā)，另有數(shù)十家房企重組無果。
受制于資金壓力，綠城等開發(fā)商一度出現(xiàn)生存危機(jī)，而不少融資渠道被堵死的房企，則開始紛紛尋求構(gòu)筑海外融資平臺(tái)。
即便是實(shí)力雄厚的標(biāo)桿房企，諸如金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、萬科、萬達(dá)集團(tuán)、綠地等龍頭房企，也不得不相繼赴港借殼上市，謀求“曲線融資”路徑。
根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，標(biāo)桿房企今年上半年融資金額已超過2012年全年，其中海外融資比例逐年上升，今年上半年超過430億元。
與此形成鮮明對(duì)比的是，大量中小型房企一直受困于資金壓力，萬方地產(chǎn)等涉房企業(yè)開始退出房地產(chǎn)行業(yè)，另有部分小型房企開始賣項(xiàng)目求生。
(黃樹輝 徐明徽)
