2013-07-05 08:46:00 來源:經濟參考報
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剛好處于中期考核關節點，又碰上了全國銀行間流動性緊張，流動性控制逐漸成為資本市場的緊箍咒。全國多地銀行紛紛取消房貸利率優惠，辦理期限和手續拉長，甚至暫停辦理房貸。許多人不禁隨之“恐慌”起來，購房成本是否意味著大幅增加？房貸的寬松優惠是否一去不復返？銀行將被迫關上房地產開發貸款大門，中小房企將面臨資金鏈條斷裂，樓市將迎來一輪大浪淘沙？
個貸收緊優惠取消審批放緩
6月以來，由于流動性收緊，不少銀行房貸趨緊、利率提高，甚至取消了房貸利率優惠政策。記者近日調查發現，眼下許多城市首套房利率優惠都已“放空”，而且審批時間加長，難度加大。由于資金緊張，多數銀行越來越惜貸，個別銀行甚至暫停了貸款業務。
記者以購房者身份咨詢了北京地區多家銀行，都表示申請房貸額度和利率都有所收緊。“首套房沒有利率優惠了，而且現在房貸業務做得很少，甚至基本不做了。”工商銀行的一客戶經理對記者表示，辦理房貸業務，銀行暫時不予放款了，要等到7月中旬左右再說。
此前大多能夠享受利率9折甚至85折優惠的銀行，現在基本已經再難覓優惠了。在武漢光谷上班的市民王先生5月底買了首套房準備結婚。辦理房貸時，業務經理告訴他，可以為其辦理9折優惠，但沒想到，半個月之后，銀行突然給他電話說，優惠辦不下來，只能基準利率貸款。王先生一氣之下準備更換銀行，誰知他打了一通電話，所有銀行都無法辦理優惠。
據介紹，因為實體經濟不景氣，不少銀行在信貸規模上管控很嚴，有的還通過一些方法騰出信貸規模，部分股份制銀行都毫無操作空間。民生銀行一工作人員表示，申請房貸整個流程一般需要1個月，現在各家銀行都放緩了速度，基本上得1個半月以上。等過了7月，各家銀行劃分出下半年貸款總規模，住房貸款會有所放松。
銀行“錢荒”引發的蝴蝶效應還在繼續，比利率上浮更“絕”的是暫緩貸款。許多銀行明確表示，貸款額度有所收緊，節奏開始放緩，對于房貸暫緩審批放貸，未來一段時間內將會更加惜貸。中國銀行湖北省某支行負責人告訴記者，總行已經放話要加強流動性管理，控制貸款，而且，最近一個多月存貸比壓力非常大，停止放貸也早在意料之中。
房企融資受阻經營困難
房地產市場這么多年的高速發展，寬松的資金支持是其中的重要原因。許多銀行表面上增加了對房地產項目放貸的審慎，私底下卻通過信托、理財產品等表外業務方式向房地產業“輸血”。一些業內人士擔憂，在流動性緊張的壓力下，銀行將不得不收緊表外業務，房地產的資金需求必然成為“無源之水”。
預期資金收緊，或將對房企資金鏈帶來不小的壓力，開發商或迎來資金緊張局面。“房地產公司很難貸到款，因此他們與信托公司或銀行合作 ， 通 過 信 托 理 財 等 方 式 變 相 融資。”中國指數研究院華中分院副總監李國政說，這種現象近幾年來十分普遍，在限購限貸的情況下，信托成為房企融資的最主要渠道。
央行收緊銀根，市場資金流動性趨緊，對屬于資金密集型產業的房地產來說，肯定會有一定影響。“住房消費貸款和開發貸款一樣，要送到省分行審批，他們管得嚴，要是通不過，我們也沒有辦法。”武漢一家商業股份制銀行個貸業務負責人透露，最近鬧的“錢荒”讓他們高管更加謹慎，“企業拿到貸款后就提用了，不會一直存在銀行，指望貸款派生存款也不可能。所以，必須確保不出現資金短缺無錢供應的情況。”
“錢荒”的影響更多集中在基金、信托等金融產品的層面。雖然資金趨緊，必然會影響到樓市。目前，信托依然是中小房企的“救命稻草”。從近幾個月信托公司發行的房地產信托產品來看，大部分都投向中小開發商位于二、三線城市的住宅類項目，融資額大多在5億元以內。武漢本地一小型房地產企業老總吳紹軍坦誠，錢荒將對房地產企業的資金鏈造成很大壓力，進而使房價發生波動。
業內人士認為，由于房地產行業作為資金密集型行業，明顯受制于市場流動性，雖然短期情況不足以判斷大勢，但是在流動性緊張的背景下，一些中小房企或選擇松動房價。大部分房企尤其是中小房企，銀行貸款仍然是主要融資來源，“錢荒”發生讓銀行流動性緊縮程度超出預期，眾多房企的銀行貸款融資可能進入困難時期。
樓市回歸正常軌道
一些市場人士認為，在銀行“惜貸”情況下，整體土地市場會出現一定的“降溫”。不同房企根據資金狀況，拿地會表現出很大的差異性。現金流緊張的房企，拿地會放緩，溢價率會降低。
然而，實際情形似乎并不像想象的那么簡單。從近期的情況看，大型房企的錢袋子并沒有那么緊張。而是，拿地熱情依然膨脹，土地市場“地王”頻現，部分一線城市土地出讓金同比大幅增長。就在6月27日，上海、重慶、南京、武漢等城市均出現高總價地塊。上海刷新了今年以來總價地王紀錄。武漢一宗地塊吸引4位買家競價，經過246輪激烈競拍，一分鐘提價800萬。
業內人士認為，這種房貸緊張局面不會持續很久，將隨著“錢荒”的逐步緩解而消退。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則說，央行也已出手向部分銀行提供流動性支持，銀行資金緊張狀況正在改善，二季度之后，超額儲備金率將回歸常態，個人房貸及企業開發貸也會回歸正常模式。
流動性控制的影響正在逐步消退，市場流動性正回歸常態。“除了信心上的波動，絕大多數的開發企業和買房者都沒有在這一金融風波中受到實質性沖擊。”上海中原研究咨詢部總監宋會雍說，當下，顯然并沒有把開發企業逼入下調房價的絕境。取消房貸利率優惠也只是暫時的，對樓市的影響面非常窄。
6月19日，國務院常務會議明確提出支持居民家庭首套自住購房。業內人士認為，從中可看出國家對解決居民住房需求的決心，代表央行堅決不“救市”的決心。短期內，樓市受“錢荒”波及有限，更多是受限價限簽政策的影響。但房企還需逐步擺脫通過信托、私募、債券等方式募集資金，防止利潤不足以支撐其融資成本，出現兌付風險，進而引發深層次危機的連鎖反應。
（徐海波）
