2013-04-04 11:45:00 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道
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當(dāng)公眾將所有焦點放在單身限購和20%個稅征收上時，開發(fā)商恐慌的卻是，北京市住建委對商品房預(yù)售價格的行政干預(yù)一再升級。多個開發(fā)商向記者證實，除了遭遇漲價不被批準(zhǔn)的困境外，北京市于3月下旬開始暫停了20個左右熱銷項目的網(wǎng)簽。
“一些項目提前獲得消息，趕在3月25日之前加快了網(wǎng)簽材料申請進程，而我們只好老老實實封盤。”通州某項目負(fù)責(zé)人向記者抱怨。被停止網(wǎng)簽的項目，成交均價普遍在2萬元/平方米以上。
另據(jù)知情人士透露，北京市住建委已開始分批約談6萬/平方米以上的高端項目。可以預(yù)計的是，這些高端項目銷售在6月底之前都將受到一定程度的行政干預(yù)。
網(wǎng)簽蹊蹺暫停
在各城市出臺的國五條執(zhí)行細(xì)則中，“京十九條”是最嚴(yán)厲的版本。其中京十九條第二條提出：“2013年本市房價控制目標(biāo)是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。”這一行政限價的條文，直戳開發(fā)商的軟肋。
事實上，北京市已經(jīng)于細(xì)則出臺前就有所行動。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京3月份有19個項目獲得預(yù)售許可證，截至目前，其中只有5個項目顯示有成交記錄，除了K2玉蘭灣，其他4個項目成交均價均在2萬元以下。更為蹊蹺的是，無成交記錄的新取證項目，住宅擬售價格一欄也不再公開顯示。
3月30日傍晚，“京十九條”公布的同時，北京市住建委也發(fā)出通知：2013年3月31日零時至4月7日24時，北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)進行升級調(diào)整，期間暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。但此前一些項目已于3月下旬就被口頭通知暫停網(wǎng)簽。北京朝陽區(qū)某熱銷項目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們3月下旬被通知暫停網(wǎng)簽，具體恢復(fù)時間要另等通知。而且，北京市已開始在認(rèn)購前審核資格。
另一大型開發(fā)商營銷總監(jiān)告訴記者，被通知暫停網(wǎng)簽的項目成交均價均在2萬元/平方米以上，低于2萬元/平方米的項目并沒有收到通知。“這是由區(qū)建委口頭通知各個項目老總的，沒有正式發(fā)文，時間并不同步，大部分在3月20日以后。”
東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬猜測，北京市如此嚴(yán)厲的行政干預(yù)，可能是緣于2月份北京市房價漲幅過大。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，全國70個大中城市有66個房價上漲，新房價格環(huán)比北京與廣州并列第一，同比漲幅北京僅次于廣州，為7.7%。
漲價的容忍度
政府的限價與開發(fā)商的漲價，充滿張力。
3月份，除了部分項目被暫停網(wǎng)簽以外，包括金茂悅、首開國風(fēng)美唐等項目在內(nèi)，新一期取證房源因要求漲價而被建委駁回。賈玉鵬擔(dān)心，近期漲價的項目很難拿到預(yù)售證。
“京十九條”第十九條明確規(guī)定：對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。實際銷售價格不得高于申報價格。
“北京市對于漲價的容忍度并沒有具體標(biāo)準(zhǔn)。”大興某開發(fā)商告訴記者，“同行在互相交流中發(fā)現(xiàn)，在大興，18000元/平方米是個關(guān)鍵的檻，如果新取證項目在17000-17500元/平方米，政府就會批，但超過18000元/平方米就不會被批。”其他開發(fā)商也向記者證實，近期大興生物醫(yī)藥基地多批房源均未取得預(yù)售證，即是由于報價超過了18000元/平方米。
上述開發(fā)商還發(fā)現(xiàn)，政府對房山項目的漲價容忍度只有3%。該人士告訴記者，“開發(fā)商漲價一般是稱成本投入過高，但建委會依據(jù)成本投入與收益之間的關(guān)系給你算賬，如果收益過高，漲價的申請就會被駁回。”
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在限價的背景下，開發(fā)商的操盤策略可能要重新調(diào)整，從“低開高走”改成“高開低走”。“最尷尬的是那些老項目的后期，以及所謂區(qū)域地標(biāo)的項目，他們的漲價難度會加大，除非變更項目名稱。”
多個開發(fā)商私下向記者表示，如果行政干預(yù)越來越嚴(yán)格，開發(fā)商可能會采取延期開盤的方式應(yīng)對。但21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師張磊表示，并非所有開發(fā)商都能承受延期開盤的資金壓力，有些開發(fā)商可能被迫向下調(diào)整報價，但新房暫不會出現(xiàn)整體降價的現(xiàn)象。
調(diào)控的容忍度
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年新增供應(yīng)的項目，與去年同項目前期開盤的價格相比，價格上漲幅度超過5%的占比在兩成以上。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，由于庫存不斷下降，開發(fā)商存在漲價的意愿，但在調(diào)控壓力下，短期內(nèi)房價很難出現(xiàn)明顯上漲。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，北京市承諾，2013年比2012年房價保持穩(wěn)定。問題是，北京今年前3個月房價已漲了不少，于是只能大刀砍向開發(fā)商。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，如果開發(fā)商采取集體延期開盤等消極抵抗的方式，政府稅收以及土地出讓金方面可能會受到嚴(yán)重影響。根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年，北京市地方財政預(yù)算收入比上年增長10.3%，遠(yuǎn)低于2011年的27.7%。同年，北京成交經(jīng)營性用地64宗，371.82萬平方米，創(chuàng)近4年來新低。
該人士認(rèn)為，如果政府繼續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控樓市，其稅收和土地財政就會受到很大影響，而在地方債高企的背景下，這很可能引發(fā)銀行系統(tǒng)風(fēng)險。張磊表示，此輪調(diào)控北京市一直是最嚴(yán)厲的，這與其特殊的城市定位有關(guān)，北京市對財政和經(jīng)濟下行的容忍度，其實就是調(diào)控的容忍度。
