2013-03-13 08:42:00 來源:經(jīng)濟參考報
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《經(jīng)濟參考報(微博)》記者在采訪中了解到，大部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都通過稅賦手段來平衡房地產(chǎn)市場，用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用；用累進(jìn)稅率中高額的空置稅、房產(chǎn)稅、交易稅，通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產(chǎn)市場投機行為。
類比國外情況，國內(nèi)有專家建議，如果不采取稅收調(diào)控的方式來增加多套房持有者的成本，不通過市場化手段來迫使其釋放多余房子，則很難避免房屋空置浪費和房價上漲預(yù)期。
中國持有成本幾可忽略不計
柯先生在北京崇文門的國瑞城小區(qū)有一套77平方米的房子長期空著。
當(dāng)朋友建議短期租出去，柯先生算了筆賬。“按照房價每年10%的漲幅估算，這套總價400多萬元的房子每年升值超過40萬元。租出去每月租金差不多6000元，一年7萬元左右。”
“關(guān)鍵問題是，一旦租出去，我將來都得重新裝修。這房子才裝修沒幾年，將來又要花幾十萬。”而房子每年閑著的費用也就3000元左右。所以，柯先生覺得房子即使閑著也比租出去劃算。
像柯先生這樣處置房產(chǎn)的人不在少數(shù)。不僅在北京，包括很多其他城市在內(nèi)，在房價上漲收益部分面前，房屋的持有成本幾乎可以忽略。
因此，國內(nèi)才會有大量“房叔、房嬸”坐擁幾十套房產(chǎn)的中國式囤房現(xiàn)象。甚至各種職業(yè)的炒房團，以擁有多套房產(chǎn)為獲利手段。
國內(nèi)已經(jīng)有專家呼吁，只有征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，才能抑制國內(nèi)大量的投資投機性購房需求。他們建議，在全國范圍內(nèi)推開征收房產(chǎn)稅、空置稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需，只有這樣才能有效地抑制房地產(chǎn)過度開發(fā)和投資投機，也只有這樣才能有的放矢地調(diào)控房地產(chǎn)。
德國炒房會被征收“投機稅”
德國是歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一，住房擁有率不到一半。在人們的印象中，德國房地產(chǎn)市場監(jiān)管法規(guī)極其嚴(yán)厲，人們的購房意愿普遍低下，房地產(chǎn)價格多年波瀾不驚。
德國赫爾曼房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)顧問呂曉曼告訴《經(jīng)濟參考報》記者說，為了抑制房地產(chǎn)投機，德國法律對房屋出售牟利設(shè)置了“防火墻”，“在德國沒有炒房的概念。”
按照規(guī)定，在德國購房后10年之內(nèi)就出售的話，得利部分將被征收15%的“投機稅”。如果再加上其他各項費用，投機客想要通過短線炒房獲得暴利的可能性大大降低。
無論新房舊房，在德國購房都涉及稅費以及其他手續(xù)費問題。以柏林為例，購房者除了房款之外還要交付4.5%的土地稅，1%到1.5%的公證費以及0.5%到1%的登記費用。
如果要買一處二手房，涉及的費用就更多了。據(jù)統(tǒng)計，買一處二手房涉及的額外費用平均而言要占到交易價格的10%左右。對于購房者來說，除了要向中介交納的中介費之外，還要負(fù)擔(dān)3.5%左右(各地區(qū)稅率不盡相同)的產(chǎn)權(quán)交易稅和公證費。
購房者是否空置房屋完全取決于個人，德國的相關(guān)管理機構(gòu)并無針對空置房屋的處罰措施。一旦買房完成后就有物業(yè)費等日常支出了。
由于房屋的情況各不相同，房屋的維護成本不盡相同。相對來說暖氣和熱水是兩大項支出，此外還有垃圾處理、照明、電梯費等等，“有的房子每平方米核算下來達(dá)2歐元，有的則達(dá)到了每平方米3歐元至4歐元。
而在房屋購買環(huán)節(jié)，德國銀行普遍對房屋貸款的風(fēng)險十分謹(jǐn)慎，因此對申請人的審核比較仔細(xì)。銀行給予每位房屋貸款人的條件不一，有的人甚至能從銀行申請到零首付，而也有的人則可能必須首付50%甚至60%。
近年來隨著房地產(chǎn)市場價格的上漲，包括法蘭克福在內(nèi)的一些德國城市租房市場一片繁榮，許多人之所以投資買房，看中的也是租房的投資回報。按照德國稅法規(guī)定，出租人要依法納稅，稅率根據(jù)每個人的情況可能會各有不同，普遍來說在30%左右。此外，在旺盛需求的驅(qū)動下，德國各大城市的房地產(chǎn)價格一路上漲，柏林等城市甚至一年內(nèi)平均價格上漲超過20%。
房價的快速上漲引發(fā)了德國一些政治家和銀行家的警惕。德國央行去年曾發(fā)布報告對快速上漲的房價表示擔(dān)憂。
德意志銀行的報告顯示，一旦德國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫風(fēng)險，從德國央行到聯(lián)邦和地方政府都可以采取措施應(yīng)對，比如說收緊銀根、減少貸款供應(yīng)量，通過提高公證費等方式增加交易成本，以及增加供應(yīng)量等遏制房租上漲勢頭。
日本各種稅費讓住宅沒有投資價值
在日本，從買房開始，房屋持有人面臨很多費用如不動產(chǎn)取得稅、印花稅、登記證稅，以后每年要交固定資產(chǎn)稅。不動產(chǎn)的買賣、交換、贈與都要交不動產(chǎn)取得稅，稅率為土地和住宅建筑的3%。
二手房的轉(zhuǎn)讓、交易也要收不動產(chǎn)取得稅，贈與和繼承稅收更多。經(jīng)常聽日本人說，辛辛苦苦買一套房子，三代以后幾乎就沒有了。很多日本人由于交不起昂貴的遺產(chǎn)稅，采取把房子買掉的方式，繼承部分遺產(chǎn)。
一般來說房子值3000萬日元至5000萬日元，遺產(chǎn)稅為20%，5000萬日元以上為30%，1億日元至3億日元為40%，超過3億日元為50%。贈與稅和遺產(chǎn)稅的稅率差不多。
據(jù)了解，在日本，買房子幾乎都是用于自住，管理規(guī)則里有規(guī)定必須用于居住。也有出租的，但在日本買房僅僅是為了出租似乎并不太劃算，幾十年也收不回成本。而且日本的二手房折舊率很高，再好的房子，買了再賣一般都要賠錢，年限越久賠得越多，幾十年過后，成本還沒收回，房子本身已經(jīng)不值錢了，所以日本人投資一般不會選擇買房，性格保守的人會選擇購買國債，敢于冒險的會選擇證券、期貨和金融衍生產(chǎn)品，但也有很多日本人投資意識相對淡薄，喜歡把錢放在銀行里，賺取幾乎是零利率的微薄利息。
日本購房的方式是部分現(xiàn)金、部分貸款，按揭貸款的首付比例沒有規(guī)定，可以為零。只要通過銀行的審查都能得到貸款。審查主要看收入多少，穩(wěn)定程度如何。但一般每年償還貸款額度占收入的25%以下為基準(zhǔn)。如果高于這個比例，比較優(yōu)惠的貸款一般難以獲得，只能選擇利息較高或者小的地方銀行貸款。對買房的審查可能還有其他考慮因素，比如年齡，性別等等，主要是考察償還能力。
日本的房子大致有住宅、公寓和別墅等，住宅多為日式住宅，多是買地自己建。當(dāng)然，如要圖省事，也有人買建好的日式住宅。不過和公寓相比一般要貴一些，在東京，像樣的日式住宅要1億日元左右。
公寓和中國的樓房一樣，不過沒有七十年產(chǎn)權(quán)一說，而是永久產(chǎn)權(quán)。公寓的價格一般會比日式住宅便宜很多。另外，在日本買公寓都是使用面積，一套70多平方米的房子相當(dāng)于中國的100平方米住房。
至于買別墅，這在多數(shù)日本人看來是一種奢侈，可望不可及。
買房子還有其它成本，如買房時要交一筆修繕金，修繕基金的算定比較復(fù)雜，住房面積大，修繕費就高；每個月要交管理費，不同地方金額差很大。比如，在一些地方，買60平方米的住房每個月要交2萬日元的管理費。維護由住民管理委員會做決定，委托物業(yè)管理公司執(zhí)行。住房時間長了，修繕費不夠用，可能中途另收維護費。另外，房屋更改用途要申請，看占專用面積的比例，閑置會影響免稅。
總之，從日本的現(xiàn)狀來看，一般居民住房的投資和收益空間很小。所以大家考慮的不是增值，而是如何盡量保值。在日本，也沒有聽說過限購政策，基本是市場行為。
新加坡自住與出租房產(chǎn)繳稅相差數(shù)倍
從持有成本來看，新加坡目前的房屋持有成本主要是房產(chǎn)稅，根據(jù)每年評估的租金乘以房產(chǎn)稅率來計算。
目前房產(chǎn)稅率為10%，但對自住住房有一定的優(yōu)惠。按階梯遞進(jìn)的稅率計算，6000新元以內(nèi)的免稅；超過6000新元但不超過6.5萬新元的那部分租金稅率為4%；超過6.5萬新元以上的租金稅率為6%。
新加坡的住宅市場實際上分為相互獨立運行的私宅市場和組屋市場。所謂組屋有點類似中國的“經(jīng)濟適用房”。整體地產(chǎn)市場雖然火熱，但住宅價格，尤其是組屋價格，仍然在絕大多數(shù)人的承擔(dān)范圍內(nèi)。
以一套月租金為2500新元的組屋計算，如果自住，則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為每年(2500×12-6000)×4%=960新元。如果是一套月租金為4000新元的公寓，而且并非自住，則稅率為10%，每年房產(chǎn)稅為4800新元。
實際上當(dāng)?shù)鼐用窠咏顺勺≡诮M屋里，一家只能擁有一套組屋，但可以轉(zhuǎn)售，即在不改變性質(zhì)的情況下出售給合乎資格的其他買家。組屋的管理一般由各區(qū)的市鎮(zhèn)理事會負(fù)責(zé)，新組屋在購買時也有一系列的雜費，如手續(xù)費及估價費、律師費等，但這些費用微乎其微。
相比而言，私宅由私人發(fā)展商開發(fā)，私宅的銷售更多是市場化的，可以同時持有多套。從套數(shù)上看，私宅僅占住宅總量的24%，一般是有地住宅或較為高檔的公寓。對私宅而言，則有根據(jù)套數(shù)階梯遞進(jìn)的高額印花稅。
記者了解到，新加坡最近兩年也面臨房價上漲過快的問題，無論是屬于公共住房范疇的組屋，還是私人發(fā)展商開發(fā)的私宅，其價格都在2008年全球金融危機和經(jīng)濟危機之后，隨著經(jīng)濟反彈而飆升。新加坡的私宅價格在2010年大漲18%，2011年雖然有所放緩，也漲了5.9%，2012年上漲了2.8%。
不過，在新加坡房地產(chǎn)價格飆升的背景下，新加坡政府最近在財政預(yù)算案中宣布將從2014年起改為階梯遞進(jìn)制的房產(chǎn)稅，最高達(dá)19%，2015年進(jìn)一步提高到20%；同時提高自住住房的免稅額度。
根據(jù)從2014年起生效的新規(guī)，一般住宅年租金不超過3萬新元的部分稅率為10%，在這之上的1.5萬新元稅率為11%，接下來每增加1.5萬新元，稅率增加2個百分點，直至超過9萬的部分稅率為19%。2015年起稅率為奇數(shù)的部分再增加1個百分點。
這一新規(guī)被認(rèn)為是降低普通住宅房產(chǎn)稅，增加豪宅房產(chǎn)稅。除了房產(chǎn)稅，組屋和私宅都有物業(yè)管理費用，組屋管理費較低，而私宅管理費一般較高，為每個月數(shù)百新元。
為了抑制房價上漲過快，新加坡政府在今年1月初推出被稱為“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控”的措施，涉及政府組屋、私宅以及工業(yè)地產(chǎn)。除了首次置業(yè)的公民外，其他所有群體都在調(diào)控范圍內(nèi)，包括二次置業(yè)的公民、希望買房的擁有永久居留權(quán)的外籍人士和一般外國買家。外籍買家額外印花稅調(diào)高至15%，永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅，第二套房及以上需繳納10%；新加坡人第二套房及以上亦需繳納10%。永久購買私宅要先賣掉組屋。此外，首付和貸款的限制也更加嚴(yán)格，尤其是第二和第三套以上的房產(chǎn)。
美國持有成本約占家庭收入的1/4
2011年的美國社區(qū)調(diào)查顯示，2011年包括抵押貸款、房屋維護等在內(nèi)的每月持有成本平均值是1059美元，約占每月家庭收入的21%。
據(jù)美國“21世紀(jì)紅木地產(chǎn)”房屋中介公司房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人阿拉斯·布塔斯介紹，出售住房的資本利得稅最高可達(dá)約30%。如果是轉(zhuǎn)手租賃，也需要對出租收入征收相應(yīng)的資本利得稅。房產(chǎn)贈與方面，美國個人2013年度贈與稅免征額為1.4萬美元，終身贈與稅免征額為525萬美元，超過部分最高稅率按40%計算。房產(chǎn)遺產(chǎn)稅方面，免征額同樣為525萬美元，超過部分最高稅率也達(dá)40%。
由此可以看出，在美國炒房的成本非常高。
假設(shè)購買一套20萬美元的住房，如果想在一年內(nèi)賣掉，需要房價至少上漲10%至15%才能覆蓋購房和賣房的交易成本，而且可能還要繳納半年的房產(chǎn)稅和25%以上的資本利得稅。而根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，去年12月美國各類舊房銷售中間價為每套18.08萬美元，僅同比上漲11.5%。
在美國，房產(chǎn)的主要開支是房產(chǎn)稅。計稅依據(jù)為房屋評估價值。房屋評估價值由兩部分組成：一是房屋本身的價值，二是土地的價值。房產(chǎn)稅稅率由各州自行決定，各地區(qū)差別很大，大部分年稅率為房屋評估價值的1%至3%，分上、下半年兩次繳納。
例如，在弗吉尼亞州阿靈頓縣，一套20萬美元住房每年的房產(chǎn)稅約為2000美元。一般而言，房價越貴，房產(chǎn)稅越高。按照2011年美國社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，美國家庭每年繳納的房產(chǎn)稅約為1800美元。
在美國，出售過去5年內(nèi)自己居住滿兩年的首套住房個人可免征資本利得稅25萬美元，已婚夫婦可免征50萬美元。但如果出售居住未滿兩年的首套房或者是第二套以上的住房，則要繳納資本利得稅。如果購入與出售間隔時間在一年以內(nèi)，資本利得稅稅率等同于個人所得稅的稅率，一般為25%；購入與出售間隔時間在一年以上，資本利得稅適用稅率相對較低，一般為15%。
美國持有房產(chǎn)的其他開支還包括維護、折舊等成本。
從房產(chǎn)交易來看，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費、產(chǎn)權(quán)保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般合占住房售價的3%至5%。但如果是全款購房，交易成本可降至住房售價的1.5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產(chǎn)交易稅、登記費、維修費、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費等，一般合占住房售價的7%至10%。其中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費所占比重最大，約為住房售價的4.5%至6%。
在美國購房，首付比例多數(shù)為房價的10%或20%，具體額度由政府各項優(yōu)惠政策和個人經(jīng)濟狀況決定。假設(shè)購買一套20萬美元的住房，首付20%，即4萬美元，按30年期按揭、固定年利率為4%計算，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的平均月供資金是930美元。
另外，賣房者可能還需要根據(jù)房產(chǎn)出售收入繳納資本利得稅。
（高偉 梁倩 博饒 陳濟朋 何德功 高攀）
