2013-02-18 08:33:00 來源:第一財經日報
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海外置產購業？這聽起來早已不再陌生。在中國房市“體溫”難測之際，已有越來越多的個人和房地產商選擇投資美國，尋求更多的發展機會。
去年9月，來自中國河南、2007年就在紐約上市的房地產商鑫苑置業以5420萬美元的價格購得位于紐約布魯克林威廉斯堡城區的一塊土地，用于該公司在美國進行的首個房地產開發項目。此項目是一幢擁有超過200個單元住戶的公寓大樓，開發面積約為4.7萬平方米，計劃投資約2億美元。
“美國的公司乃至當地開發商都非常青睞與中國房地產開發商合作。”鑫苑置業銷售總監張令青對《第一財經日報》表示，“中國開發商資金充裕、財力雄厚，并有很好的客戶基礎，對美國開發商來說是互利雙贏的好事。”
房市紅火
2012年無疑是中國對美投資創紀錄的一年。中國對美國企業的投資數額就達到65億美元，創下歷史最高紀錄。美國經濟正在緩慢復蘇，當年危機時崩潰的房地產市場已經成為復蘇的亮點。
評級機構標普公司2012年年底發布的報告顯示，美國大城市房價已經連續9個月上升，其中20個大城市在10月份房價同比上漲4.3%。美國房屋市場研究公司核心邏輯(CoreLogic) 1月14 日表示，2012年美國房價上漲 7.5%，創 6 年來最大漲幅。同時，利率持續在歷史低位，投資房地產正逢其時。
股神巴菲特在2012年2月就曾經說過，如果實際操作沒問題，他要貸款買成千上萬的獨立屋，而且如果持有時間足夠長，房地產會比股票回報率更高。因預測房地產危機而一舉成名并且賺取40億美元的對沖基金經理保爾森(John Paulson)在今年1月也改變了自己對房地產的態度，他認為現在是購買房產的最好時機。
很多中國投資者顯然意識到了這一點。全美房地產經紀人協會的報告顯示，2011年海外投資者在美購房金額總計820億美元，其中中國買家以超過70億美元成為美國房地產第二大投資群體，僅次于加拿大。
在紐約，59街至79街、公園大道至第五大道之間是最豪華區域，起拍金額在300萬美元以上的房子，約有60%的競拍者是華人。而在曼哈頓下城，據一家不愿透露公司名的房地產商統計，價位超過100萬美元的公寓住宅中，有超過200戶是中國買家。
席卷全美
中國投資者不僅在紐約掀起購房浪潮，佛羅里達州、加州也都遍布中國富豪的足跡。據加拿大媒體《多倫多星報》日前報道，加拿大多倫多市的佛州搜房公司工作人員稱：“最近我們的客戶為了訂航班而精疲力竭，有些中國投資者甚至不用親自前來便定了35套公寓。他們只是看看圖片就直接簽支票成交。”
佛羅里達州粉棕櫚地產創始人艾普利米安(Shant Epremian)對加拿大媒體表示：“我準備將銷售重點轉向亞洲，那里的資金非常雄厚。買家都在尋找好的商機，也看到了佛州房市的低價促銷。”
富裕華人在海外購房往往果斷堅決，全現金付款，自然深得經紀人喜愛。
“中國買家的顯著特點是，果斷決定。”紐約房產經紀人戴爾(Dale)對本報表示，“有的看五套房就拍板了，有的甚至只是看看房子的圖片便簽支票成交了。而美國買家，很多時候會看了一套又一套，有時要看上一兩年。”
對于中國買家的購房特點，許多美國經紀人也都了然于胸。“華人偏愛全新房，要有許多附加設施，也喜歡吉利數字的樓層，要能看見好的風景。同時非常看重風水。”戴爾說，在戶型上，獨立產權公寓、合作公寓、聯排別墅的銷售狀況都不錯。
國內房地產大佬也早就看好美國的奢華公寓。2009年，北京萬通地產股份有限公司就將目標鎖定在紐約地標建筑——世貿中心一號樓，并成為其第一位商業租戶，打造“中國中心”，長期承租64層至69層約兩萬平方米的黃金樓層，月租金高達千萬美元。
世貿中心新址僅基礎設施就投資110億美元，是極具挑戰的商業不動產項目。萬通董事長馮侖在2012年哥倫比亞大學中國論壇上曾表示：“這樣的情況下，因為萬通的戰略不只做住宅，還做商務不動產，借由這樣一個項目，我們真正了解到，在紐約怎么樣來做商用不動產，理解到我們認為的美國模式。這些對萬通提升在本土的競爭能力都具有非常大的幫助。”
現在，“中國中心”的招商項目已經如火如荼地展開，接下來會有更多的中國企業進駐世貿中心。
潛在風險
另一方面，進軍美國的中國房地產商還是將很大部分的營銷面向國內市場。張令青在接受本報采訪時表示，鑫苑置業在紐約的項目將于2013年上半年動工，預計2014年底完工。今年夏季將會在北京、上海、廣州、深圳等中國一線城市率先啟動住房預售。粗略估計，該公寓樓的銷售總額約為2.5億~3.5億美元。但根據目前美國房市逐漸回暖的信號，預計建成后3~5年內，鑫苑置業在美國所有項目總銷售額有望突破10億美元。
“鑫苑的主要市場還是在中國。”張令青說，“現在我們很關注中國投資者喜歡居住的美國城市，如紐約、洛杉磯、舊金山和邁阿密等。我們會繼續在美國搜尋其他項目，并計劃將所建樓盤的40%左右賣給中國投資者。”
不過，在美國投資必須對當地的各種相關法律法規非常了解，才有可能生存和發展。馮侖就曾經在紐約的一次論壇上講過，當年租用世貿中心一號樓，各種文件已經超過一人多高的時候，事情就進行得差不多了。
鑫苑置業的不少員工都是美國人，尤其是美國項目的負責人幾乎都是在當地聘請的專員。他們訓練有素，且十分了解美國的法律、稅收制度、保險制度和貸款等要素，主要負責項目調研、土地估價、產權管理、合約簽訂、條款核實等。在進軍紐約市場之前，鑫苑置業已經在美國西海岸開拓了房產項目，并與美國第二大房地產開發商萊納房屋公司(LENNAR)合作，打造豪華城市公寓項目。
不過，中美兩國房地產業的行規依然會有諸多不同，這給鑫苑置業帶來了不小的挑戰。在中國，房產商大多是“滾動式”開發，也就是依靠銀行貸款和預售收入來支撐項目建設，回款速度直接影響開發成本。回款速度越快，開發的資金成本也就越低，利潤空間就會加大。在這一過程中，開發商會將回款迅速投入到下一個開發項目，現金一直在不斷滾動。
然而在美國，政府為了保護房屋購買者的利益，開發商的預售收入在項目建設完成之前要放在銀行的托管賬戶，完工之前這筆現金不可以取出。開發商籌足購地款項后往往要委托產權保險公司進行產權審查，審查這塊地是否有糾紛，比如地役權、留置權、抵押、費用等等。紐約的土地往往都有上百年的歷史，很多賣家在賣地時根本說不清祖輩上幾代人是否有將土地抵押或是否有其他債務問題，如果中國投資者沒有仔細盤清債務就匆忙購買，很容易陷入被動。
“對于投資的每一步，我們都非常謹慎。”張令青說，“在前期，我們的很多合同要走兩輪。不僅要讓中國的法律顧問過目，以保護我們上市公司的利益，還要讓美國當地產權公司以及其他第三方專業工程和評估單位仔細審核，確定萬無一失后再簽字。務必將風險降至最低。”
（馮郁青 袁藝銘）
