2012-12-07 08:30:00 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)
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在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，三四線(xiàn)城市或扮演重要角色。不過(guò)，近幾年不少三四線(xiàn)城市掀起大規(guī)模“造城運(yùn)動(dòng)”，當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)量急劇放大。中國(guó)證券報(bào)記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分三四線(xiàn)城市樓市庫(kù)存的消化周期已達(dá)六年以上，面臨“消化不良”風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然三四線(xiàn)城市發(fā)展?jié)摿^大，但當(dāng)前一些三四線(xiàn)城市樓市的供給已明顯過(guò)剩，而這些城市的購(gòu)房人群基數(shù)較小、購(gòu)買(mǎi)力有限，短期去庫(kù)存壓力較大，開(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)城市的布局趨于謹(jǐn)慎。
開(kāi)發(fā)商布局漸趨謹(jǐn)慎
持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，給三四線(xiàn)樓市帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。由于這些城市多數(shù)不在限購(gòu)范圍內(nèi)，一些小城市吸引了大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，刺激了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)繁榮。然而，快速擴(kuò)張后引發(fā)的“消化不良”問(wèn)題也在逐步顯現(xiàn)。
張?jiān)剑ɑ┦菧幸患抑行∩鲜蟹科蟮臉I(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。由于地處北方，公司大部分業(yè)務(wù)都圍繞北京周邊開(kāi)展。在調(diào)控影響下出現(xiàn)的三四線(xiàn)樓市投資熱潮曾讓張?jiān)降膱F(tuán)隊(duì)動(dòng)過(guò)心。
“公司之前沒(méi)有涉足三四線(xiàn)城市，但有過(guò)這方面的投資考慮，不過(guò)我和同事去這類(lèi)城市考察后，感覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)還是有點(diǎn)大。”張?jiān)剿疾斓娜木€(xiàn)城市是浙江、廣東等地的中小城市，這些城市在近兩年內(nèi)推出了大量土地，有不少開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，樓市供應(yīng)量大幅提升。
“其實(shí)看過(guò)就知道，這么大的供應(yīng)量根本不是小城市能夠消化的。”張?jiān)秸J(rèn)為，大部分三四線(xiàn)城市的購(gòu)房人群主要是當(dāng)?shù)鼐用褚约爸苓叺貐^(qū)的購(gòu)房者，且三四線(xiàn)城市年輕人外流情況嚴(yán)重，實(shí)際需求十分有限。“這些城市大多數(shù)人的月均工資不過(guò)一兩千元，有些樓盤(pán)價(jià)格甚至已經(jīng)高達(dá)近萬(wàn)元，房?jī)r(jià)恐怕存在一定‘泡沫’。”張?jiān)教寡裕灸壳皶簳r(shí)不打算進(jìn)入三四線(xiàn)城市，仍看好一二線(xiàn)城市的發(fā)展。
今年以來(lái)，不少房企提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃。新華聯(lián)（000620）就提出“立足北京，有選擇地進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的二線(xiàn)、三線(xiàn)城市”的戰(zhàn)略布局。臨近年底，公司對(duì)旗下的項(xiàng)目進(jìn)行整合，將持有的惠州市國(guó)力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)作價(jià)2.86億元轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)加大了在北京地區(qū)的投入。
與之相比，一家業(yè)務(wù)主要集中在二三線(xiàn)城市的上市房企相關(guān)人士則表示，公司目前還沒(méi)有計(jì)劃調(diào)整戰(zhàn)略布局。“有些城市的住宅供應(yīng)量確實(shí)比較大，但短期內(nèi)對(duì)公司的影響有限。公司已經(jīng)加大了對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏的控制。”
無(wú)論是退出還是堅(jiān)守，部分三四線(xiàn)樓市快速放量的供應(yīng)都是懸在開(kāi)發(fā)商頭上的利刃。聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒認(rèn)為，三四線(xiàn)城市供應(yīng)量加大，開(kāi)發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會(huì)對(duì)中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力。總體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)城市的投資應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。
部分城市現(xiàn)“消化不良”
一架接一架高聳的塔吊、大面積的建筑工地、連成片的新建樓房……這幾乎成為近幾年很多中小城市的“縮影”。中國(guó)證券報(bào)記者走訪蕪湖等三四線(xiàn)城市發(fā)現(xiàn)，這些城市的樓市供應(yīng)不斷加大，而建成的樓房大量空置，部分小區(qū)周邊一片荒蕪。
近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加快，眾多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展良機(jī)。但在供給迅速增加同時(shí)，一些城市開(kāi)始出現(xiàn)“供應(yīng)過(guò)剩”、“消化不良”的風(fēng)險(xiǎn)。
“之所以有很多開(kāi)發(fā)商選擇去三四線(xiàn)城市，主要是過(guò)去的判斷比較樂(lè)觀，同時(shí)三四線(xiàn)城市大多不在限購(gòu)范圍內(nèi)，調(diào)控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問(wèn)題。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)指出，三四線(xiàn)城市的樓市支撐能力不強(qiáng)，每年新增人口和可吸納的外來(lái)資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區(qū)樓市供給過(guò)剩的情況。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)，我國(guó)部分三四線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模增長(zhǎng)較快，營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列，待開(kāi)發(fā)量在3000-8000萬(wàn)平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于土地供應(yīng)量過(guò)高，在售住宅項(xiàng)目規(guī)模龐大，這些城市的消化時(shí)間在6年以上。相比之下，北京現(xiàn)有土地存量消耗時(shí)間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。
“很多城市可供應(yīng)量和后續(xù)供應(yīng)量相對(duì)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)力已經(jīng)明顯過(guò)剩，這將導(dǎo)致供求失衡。”陳國(guó)強(qiáng)直言，開(kāi)發(fā)商要想在這些城市獲得較高收益很困難。
楊少鋒也表示，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地供應(yīng)并不規(guī)范。再加上三四線(xiàn)樓市中小房企居多，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受力有限，市場(chǎng)供給過(guò)剩會(huì)對(duì)房企經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生很大影響。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，不可否認(rèn)個(gè)別城市存在供應(yīng)壓力，但并不能認(rèn)為三四線(xiàn)樓市都存在泡沫。“與房?jī)r(jià)相比，三四線(xiàn)城市的土地價(jià)格遠(yuǎn)低于一二線(xiàn)城市，而且大多數(shù)項(xiàng)目銷(xiāo)售順暢。雖然房企在三四線(xiàn)城市的平均周轉(zhuǎn)速度要低一些，但仍然享有土地升值和產(chǎn)品溢價(jià)。”張大偉直言，至少在明年，三四線(xiàn)樓市應(yīng)不會(huì)有崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)房企進(jìn)入三四線(xiàn)城市的大趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生改變。
供給壓力或長(zhǎng)期存在
盡管部分三四線(xiàn)城市面臨供給壓力，但相對(duì)較低的土地價(jià)格和運(yùn)營(yíng)成本是吸引開(kāi)發(fā)商涌入的“賣(mài)點(diǎn)”。相比之下，一二線(xiàn)城市投資門(mén)檻不斷提高，已迫使中小房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線(xiàn)城市。
較高的土地價(jià)格無(wú)疑是擋住眾多中小開(kāi)發(fā)商進(jìn)入一二線(xiàn)城市的最大障礙。近期，北京、上海、深圳、南京等地相繼成交一批高價(jià)地塊，土地成交總價(jià)均在數(shù)十億元，樓面地價(jià)也維持在較高水平。可以看到，頻頻在一二線(xiàn)城市出手拿地的，大多是大型房企。僅11月，萬(wàn)科、保利、中海等大型房企便在一二線(xiàn)城市斬獲了多宗地塊。
張大偉表示，由于一二線(xiàn)城市的土地價(jià)格越來(lái)越高，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，市場(chǎng)空間相對(duì)收窄。這也迫使部分房企進(jìn)入三四線(xiàn)城市尋找發(fā)展機(jī)遇。
除了一二線(xiàn)城市的“擠出效應(yīng)”外，城鎮(zhèn)化發(fā)展也為三四線(xiàn)城市提供了長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策紅利。“三四線(xiàn)城市的發(fā)展是未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)之一，將會(huì)起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四線(xiàn)樓市需求有望增加。”張大偉直言。
盡管如此，面對(duì)三四線(xiàn)城市的巨大市場(chǎng)空間，開(kāi)發(fā)商如何進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)、能否適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，仍然是各家房企需要冷靜思考的問(wèn)題。
業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商涌入三四線(xiàn)城市首先面對(duì)的就是“本土化”問(wèn)題。由于三四線(xiàn)城市的主要購(gòu)房人群為當(dāng)?shù)丶爸苓吘用瘢赜蛏瘦^一二線(xiàn)城市更為濃重。這就需要開(kāi)發(fā)商適應(yīng)當(dāng)?shù)匦枨筇攸c(diǎn)，推出適合的產(chǎn)品。同時(shí)，來(lái)自三四線(xiàn)城市同城中小開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)也不可小覷，而通常情況下，這些開(kāi)發(fā)商的拿地成本更低。
當(dāng)前樓市已經(jīng)開(kāi)始回暖，不僅是一二線(xiàn)城市成交量大幅提升，三四線(xiàn)城市的量?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲。不過(guò)，與一二線(xiàn)城市率先“發(fā)力”相比，大多數(shù)三四線(xiàn)城市還處于底部回升的過(guò)程。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)百城（新建）住宅平均價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲。北京、上海等十大重點(diǎn)城市住宅均價(jià)年內(nèi)首次出現(xiàn)“雙漲”，環(huán)比、同比分別上漲了0.39%和0.15%。營(yíng)口、貴陽(yáng)、淮安、佛山等三四線(xiàn)城市也出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。相比之下，溫州、金華11月的房?jī)r(jià)環(huán)比下降了2.56%和2.87%；南通、鄂爾多斯（600295）、惠州等城市的房?jī)r(jià)也有不同程度下滑。
“今年全國(guó)樓市都在復(fù)蘇，只不過(guò)各地的復(fù)蘇點(diǎn)不一樣。”張大偉指出，京滬等一線(xiàn)城市在4月、5月就結(jié)束以?xún)r(jià)換量，樓市出現(xiàn)回暖。而二線(xiàn)城市到9月、10月才結(jié)束以?xún)r(jià)換量。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，三四線(xiàn)城市同比去年已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，正處底部復(fù)蘇的提速過(guò)程中。未來(lái)三四線(xiàn)城市的發(fā)展速度肯定要超過(guò)以前。
業(yè)內(nèi)人士指出，今年三四線(xiàn)樓市已現(xiàn)回暖跡象。不過(guò)，由于人口基數(shù)低，實(shí)際需求有限，要消耗過(guò)去幾年快速擴(kuò)張拿地和在建項(xiàng)目，還需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L(zhǎng)期存在，開(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)樓市的投資需要更加謹(jǐn)慎。
