2014-05-26 07:45:00 來源:經濟參考報
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《經濟參考報》記者獲悉，樓市下滑，庫存激增已引起中央關注。日前，住建部多個調研組分赴南京、廣州、深圳、福州等地實地調研樓市真實情況，以研判樓市趨勢。另外，有消息稱，除北京、上海、廣州、深圳之外，其他城市的限購政策可以自行調節。
對此，業內人士指出，在房地產市場持續下滑，庫存飆升的背景下，更多城市有可能松綁已實施三年有余的限購措施。但值得注意的是，現階段供需關系已轉向，在房貸未有明顯放開的情況下，放松限購難以產生較大影響。
調研
住建部緊急摸底地方樓市
5月20日，住建部相關工作人員飛抵南京進行市場調研。南京住建部門相關人員表示，此次調研較為突然，雖然行程僅一天，但從調研方向來看，主要是為掌握真實情況，以正確研判樓市趨勢。
據了解，此次調研主要針對供需、成交量、銀行信貸、穩定市場措施等情況，并未對分類調控、差異化信貸描述更多。
據知情人介紹，此次選取的調研重點具有代表性，包括調控政策已進行調整的部分城市，例如珠三角、長三角區域，此外，對于浙江、江蘇等庫存嚴重地區也進行調查。
5月22日，住建部相關人員再度到珠三角區域進行摸底，5月23日，又轉戰深圳。有媒體稱，早在今年4月底、5月初的時候，住建部的司局級官員就去個別城市了解過情況，近期由于市場變化較快，輿論壓力也相對較大，因此住建部再度趕赴各地調研，摸底市場情況。
住建部調研結果顯示，部分中心城市表現仍不錯，目前對經濟沖擊并不大，但市場開始出現新的分化。原本認為三四線城市會更糟一些，但調研結果出來后，部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽、沈陽等二線城市。
上述知情人士表示“此次中央方面決心較大，并不是想出手行政干預，而是排除輿論干擾，徹底了解樓市真實情況。”
“中央這次更希望市場能自我調整。”上述人士透露，此前我國多輪調控均因保增長而中斷，因此，此次要避免重走老路，將泡沫再次放大，引發更大風險。
對此，中原地產市場總監張大偉認為，對于地方政府而言，不是不能承受房價下降，而是擔心降幅過大，給經濟帶來較大的震動，因此，中央此輪調研也是為摸底現階段樓市的真實情況。
現狀
庫存急升供應過剩成難題
據參與調研人士透露，政府目前重視成交量能不能提升。有了成交量，開發商資金可回籠，投資不受太大影響，經濟就不會出現嚴重問題。如今令政府頭疼的是，如何消化供應過剩問題。
日前易居研究院發布的《2014年度35城商品房供求關系專題研究》報告顯示，重點監測的35個重點城市中，2008年至2013年，29個城市商品住宅呈現供大于求的關系。這意味著，重點監測的城市中，住宅供大于求的城市超過8成。
由于多年供應過剩的積累，重點城市庫存急劇上升。數據顯示，截至4月底，重點監測的35個重點城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環比增長2.6%，同比增長19.5%，創五年來新高。其中，有28個城市庫存出現了同比增長現象。南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。
值得注意的是，報告顯示，庫存高企不再局限于二三線城市，一線城市也逐步深陷其中。以北京為例，中原地產數據顯示，截至目前，北京庫存期房住宅37747套，現房住宅庫存33091套，合計庫存70838套。時隔一年多時間，再次回歸到7萬套以上，達近13個月新高。較年初庫存低點5.5萬套，大幅上漲1.5萬套。
而在此背景下，銷售下滑帶來存銷比大幅度上漲。數據顯示，4月35個城市新建商品住宅存銷比為15.2個月，而在3月，該存銷比的數值僅為13.9個月。其中，溫州存銷比高達42.4個月，茂名33個月，丹東32個月，濟寧29個月，西安也高達24個月。
張大偉分析認為，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也認為，除房企看跌情緒較重，使得部分未消化的新增供應轉化為庫存外，近年來樓市的火爆更是促使開發商投資力度一再增加，城市新增供應力量強勁。因此，未來兩年部分中西部城市面臨較大去庫存壓力，今年反彈力度偏弱，市場后市不宜過度樂觀，房地產市場的下行風險劇增。
預期
放松限購短期難扭頹勢
值得注意的是，在庫存高企的壓力下，地方政府放松意愿明顯。近日，杭州就被曝實施“限降令”，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，那么將通過技術手段限制網簽。
雖然杭州市相關部門否認此次收緊備案是為限制價格下調幅度以托市，但業內人士認為，“限降令”的實施是政府釋放明確救市信號。張大偉表示，杭州政策意在防止出現跳崖式下滑。
但也有業內人士認為，此次調整并不是地方政府的救市之舉，而是源于對房企降價情況以及風險的一種掌握和預判需要，以便及時穩定預期。
與此同時，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。根據鏈家地產市場研究部統計，從二季度初開始，截至目前，地方政府出臺寬松調控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州等近10個城市。另外，天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調控松動的傳聞。
但住建部政策研究中心研究員趙路興認為，對于地方來說，中央允許其自行調整，但也必須認識到，由于此次市場調整的自發性，不能因房地產調整影響地方財政便急于救市，進行強行干預。
趙路興表示“限購松綁的深意在于，它有可能導致市場預期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善，限購松綁很難對市場有本質性的影響。所以，下一步，銀行的態度將成為樓市需要高度關注的風向標。”
鏈家地產市場研究部張旭也認為，短期內，限購政策不會全面取消，信貸環境較難有明顯改善，在這兩項關鍵政策的制約下，地方政府的微刺激政策或難有較好的效果。
從現階段來看，選擇“放松調控”的城市僅有個別市場有所好轉，更多的不但沒有起色，反而仍在大幅下滑。CRIC研究中心數據顯示，5月上半月，天津、杭州、長沙、貴陽、南昌等地因政策扶持而出現需求釋放的現象。其中，天津新政策引發當地的樓市搶購潮，短時間內成交量暴增。
不過，除天津外，其他調控松綁的城市樓市成交量仍在大幅下滑。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南寧方面5月上半月成交量也同比下降80%。
在張旭看來，今年房地產市場的宏觀調控趨勢，將著重于房地產稅費改革等系列長效機制上面。但是，稅費改革的過程相對復雜，短期內不會對市場形成影響。另外，從部分城市“適度松綁”的信貸政策來看，由于當前流動性整體吃緊，因此市場成交量也不會大幅回升。
